La due diligence immobiliare tecnica non si esaurisce nella visura catastale: richiede la ricostruzione dello stato legittimo ex art. 9-bis DPR 380/2001, il confronto con lo stato dei luoghi e la verifica della conformità catastale ex art. 19 DL 78/2010, in un processo integrato che precede il rogito notarile.
Nella compravendita immobiliare la sola conformità catastale non garantisce la regolarità dell’immobile. Lo stato legittimo urbanistico-edilizio, disciplinato dall’art. 9-bis del DPR 380/2001, rappresenta il riferimento centrale per valutare coerenza tra titoli edilizi, stato dei luoghi e dati catastali. L’articolo chiarisce ambito normativo, criteri di rilevanza e ruolo del tecnico.
La conformità catastale indica la corrispondenza tra lo stato reale di un immobile e i dati risultanti al Catasto, come planimetrie e identificativi. Con la sentenza n. 27531/2025, la Corte di Cassazione ha chiarito che tale nullità è di tipo formale e testuale, non sostanziale: l’atto è valido se contiene la dichiarazione richiesta, anche se la conformità non è perfetta, salvo i casi di falsità evidente.
I dati catastali non sono uno strumento idoneo ad evidenziare la reale consistenza degli immobili interessati e la relativa conformità alla disciplina urbanistico-edilizia.
La sentenza delle Sezioni Unite dalla Cassazione n. 8230/2019 che interpreta la disposizione del Testo Unico dell’Edilizia in materia di nullità degli atti di rogito in assenza della citazione degli estremi dell’atto edilizio abilitativo originario induce l’Autore ad una disamina a tutto campo delle certificazioni che nel tempo il Legislatore ha imposto o che le prassi hanno consolidato in occasione dei trasferimenti immobiliari. Ed è l’occasione anche per inquadrarle correttamente nella loro funzione visto che coinvolgono anche l’attività certificativa del tecnico.