Salva Casa

Il Salva Casa (Dl 69/2024) ha introdotto la possibilità di sanatoria paesaggistica anche in caso di aumento di volumetria. Questo articolo propone un’analisi di requisiti, procedure, limiti e sanzioni anche per immobili soggetti a vincolo.

In presenza di un piccolo deposito attrezzi abusivo in zona vincolata, il terzo condono non è possibile perché può consentire la regolarizzazione solamente di opere di restauro, risanamento conservativo o manutenzione straordinaria, ma le nuove tolleranze costruttive aprono scenari inediti e possono portare alla sanatoria semplificata del Decreto Salva Casa.

Per il CGA Sicilia, la nuova formulazione dell’art. 9-bis, comma 1-bis del Testo Unico Edilizia che definisce il nuovo stato legittimo degli immobili può essere utilizzata anche per comprovare lo stato legittimo in sede di impugnazione di ordinanze di demolizione emesse prima della sua entrata in vigore, se il procedimento non è ancora definito.

Il condono edilizio è uno strumento straordinario che consente di regolarizzare opere abusive purché realizzate entro i termini previsti e nel rispetto degli specifici requisiti individuati dalla legge. La recente sentenza n. 6285/2025 della Corte di Cassazione ha ribadito che la compatibilità paesaggistica deve essere valutata sull’opera così com’era al momento della scadenza prevista per il condono. Non sono ammesse modifiche successive, nemmeno se di carattere puramente estetico.

Il Decreto Salva Casa (D.L. n. 69/2024) introduce importanti novità in materia edilizia, consentendo ai proprietari la possibilità di regolarizzare difformità minori e lavori privi di autorizzazione, purché non si tratti di abusi gravi o costruzioni totalmente abusive. Tuttavia, la recente sentenza n. 17292/2025 della Corte di Cassazione ha chiarito i limiti di applicazione della nuova disciplina, escludendone la validità retroattiva e confermando che gli abusi edilizi gravi, come le costruzioni interamente prive di titolo abilitativo, restano insanabili.

La Regione Sardegna ha approvato il DDL 83/A, recependo in modo selettivo il decreto “Salva Casa” per sanare piccole difformità edilizie, con attenzione alle specificità territoriali e nel rispetto dell’autonomia legislativa. Il provvedimento punta a sbloccare il mercato immobiliare e aggiornare il quadro normativo isolano.

Il Decreto Salva Casa (Dl 69/2024) rappresenta un tentativo normativo di semplificazione, volto a dare maggiore spinta al mercato immobiliare in stallo, ampliando i possibili interventi realizzabili in edilizia libera e introducendo delle disposizioni normative di sanatoria per opere realizzate con lievi difformità rispetto ai titoli abilitativi. Tuttavia, la Corte di Cassazione, con la sentenza n. 16689/2025, ha chiarito che tale decreto non si applica alle costruzioni realizzate in totale assenza di permesso di costruire.

I nuovi chiarimenti sul Salva Casa riguardano, tra l'altro, lo stato legittimo, la SCIA in sanatoria per le varianti ante 1977, l'agibilità e i requisiti igienico-sanitari, le sanzioni economiche per le sanatorie, i cambi di destinazione d'uso, le tolleranze costruttive ed esecutive.

Le nuove regole del Decreto Salva Casa consentono l'acquisizione dell'autorizzazione paesaggistica in sanatoria anche per opere o interventi che abbiano determinato creazione di nuovi volumi e superfici oppure aumento di volumi e superfici legittimamente realizzati, ma il rilascio dell'autorizzazione paesaggistica in sanatoria da parte del Comune è subordinato al parere vincolante dell'autorità paesaggistica.

L’articolo analizza le novità introdotte dall’art. 34-ter del D.P.R. 380/2001, come modificato dal “Salva Casa”, che consente la regolarizzazione di difformità parziali in due casi: varianti ante 1977 e agibilità rilasciata in assenza di sanzioni.

In materia urbanistica incombe sul privato l'onere della prova dell'ultimazione di un'opera entro una certa data, al fine di dimostrare, ad esempio, che essa rientra fra quelle per le quali si può ottenere una sanatoria speciale ovvero fra quelle per cui, ratione temporis, non era richiesto un atto di assenso.

Il Salva Casa (Dl 69/2024) ha introdotto rilevanti novità al Dpr 380/2001 in materia di agibilità degli edifici, con particolare riguardo agli alloggi di piccole dimensioni, mini-alloggi e micro-alloggi. In questo articolo analizziamo le nuove regole per l’ottenimento dei permessi e l’agibilità dei locali.

Le opere stagionali sono definite come interventi privi di opere murarie, destinati a essere rimossi entro un periodo stabilito. La normativa, in particolare l’art. 6 del DPR 380/2001, permette di eseguire tali interventi senza permesso di costruire, purché siano comunicati preventivamente al Comune e rispettino i requisiti di reversibilità e temporaneità. La sentenza del TAR Campania, illustra come il carattere stagionale, se correttamente riconosciuto, consenta di qualificare un chiosco come opera di edilizia libera, fino ad annullare anche ordinanze di demolizione poste in essere. Ribadisce che la stagionalità è un requisito autonomo e sufficiente per escludere la necessità di permesso edilizio o altro titolo autorizzativo.

La modifica interna del sottotetto non configura cambio di destinazione d'uso se non rende il locale autonomamente utilizzabile come nuova unità funzionale e non comporta passaggio a una diversa categoria urbanistica. L'assenza di opere e utilizzi tipici dello spazio abitabile impedisce l'applicazione delle sanzioni edilizie.

Stato legittimo e agibilità sono aspetti autonomi: la legittimità edilizia non è inficiata dalla mancanza di agibilità. L'attività non può essere esercitata senza agibilità, ma l'immobile resta legittimo se urbanisticamente regolarizzato.

L’abuso edilizio su immobili vincolati è regolato da un doppio binario normativo, tra edilizia ordinaria (T.U. Edilizia) e tutela culturale/paesaggistica (D.Lgs. 42/2004). Tuttavia, senza autorizzazione preventiva della Soprintendenza ogni intervento è illecito. Cosa dire sul Salva Casa? Riapre il dibattito.

Nel caso in cui la Regione (con le eventuali integrazioni) e il Comune non si adeguino alla nuova modulistica del Salva Casa nei termini previsti, è data la possibilità a cittadini e imprese di utilizzare gli stessi decorsi ulteriori 30 giorni ovvero presumibilmente dal 23 giugno 2025.

Non si può provare lo stato legittimo dell'intero immobile tramite interventi parziali, anche alla luce delle novità del Salva Casa, e per ogni porzione o ampliamento serve uno specifico titolo abilitativo. In mancanza, il Comune deve disporre la demolizione delle opere abusive.