Infiltrazioni d'acqua dal terrazzo: la discriminante decisiva è l'esclusività

Cassazione: il condominio non può essere chiamato a rispondere delle infiltrazioni derivanti dal terrazzo di proprietà esclusiva ove al di sotto di esso non vi siano unità immobiliari di proprietà di altri condomini

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Cosa fa la 'differenza' per determinare la responsabilità del condominio in caso di infiltrazioni d'acqua dal terrazzo? Una risposta a questa domanda è contenuta nella recente ordinanza n.16625/2019 dello scorso 20 giugno della Corte di Cassazione, dove si chiarisce bene che la responsabilità concorrente del condominio con il proprietario o usuario esclusivo di un lastrico solare o di una terrazza a livello, per i danni da infiltrazione nell'appartamento sottostante, in base ai criteri di cui all'art. 1126 c.c., suppone che il lastrico o la terrazza - indipendentemente dalla sua proprietà o dal suo uso esclusivo -, per i suoi connotati strutturali e funzionali, svolga funzione di copertura del fabbricato, ovvero di più unità immobiliari appartenenti in proprietà esclusiva a diversi proprietari (arg. da Cass. Sez. U, 07/07/1993, n. 7449; Cass. Sez. U, 10/05/2016, n. 9449).

Infiltrazioni d'acqua: il caso di specie

Una società proprietaria di un immobile, nel quale veniva svolta attività di tipografia e che era compreso nel complesso di uno stabile condominiale nella parte sottostante un terrazzo di copertura di sua esclusiva proprietà si era lamentata del fatto che, a causa di infiltrazioni provenienti dal predetto terrazzo, si erano verificati danni ai locali sottostanti e ai macchinari di sua proprietà ivi installati. A suo parere, le denunciate infiltrazioni erano la conseguenza del deterioramento della guaina di copertura del terrazzo e la situazione si era aggravata a causa dello scarico su di esso di una serie di tubature abusive provenienti dagli edifici circostanti.

La società condomina aveva quindi chiamato in giudizio il condominio, in persona del suo amministratore pro tempore, chiedendo l'effettuazione delle opere necessarie a rimettere in pristino lo stato del terrazzo e a risarcire i danni provocati dalle infiltrazioni nei locali sottostanti.

Riscarcimento danni da infiltrazioni

Per la Corte suprema, l'obbligo del condominio di concorrere al risarcimento dei danni da infiltrazioni cagionate dal lastrico solare o dalla terrazza a livello che non sia comune, ex art. 1117 c.c., a tutti i condomini, è quindi correlato all'accertamento in concreto di tale funzione di copertura dell'intero edificio, o della parte di esso cui il bene «serve», in quanto superficie terminale del fabbricato.

Se, come accertato nel caso in esame, la terrazza a livello sovrasta soltanto un piano terraneo di proprietà esclusiva, costituendo un autonomo corpo di fabbrica rispetto all'edificio condominiale (a prescindere dalla questione della sua estraneità alla "presunzione" di condominialità, su cui si sofferma la Corte d'Appello di Napoli e che è invece irrilevate ai fini dell'art. 1126 c.c.), l'inconfigurabilità di una responsabilità risarcitoria concorrente del condominio, da quantificare secondo il criterio di imputazione previsto dall'art. 1126 c.c., discende dal difetto della funzione di copertura e protezione dell'edificio, che costituisce la ratio di tale disposizione.

Nel caso di specie, concludono gli ermellini, la Corte d'Appello di Napoli ha correttamente escluso ogni tipo di responsabilità da parte del condominio per l'omessa manutenzione della terrazza, aggiungendo che la conclusione cui è pervenuta non sarebbe mutata in riferimento alle pluviali discendenti dalla terrazza stessa, giacché comunque, per obbiettive caratteristiche strutturali, esse servono in modo esclusivo all'uso o al godimento di quella parte dell'immobile, il che fa venir meno il presupposto per il riconoscimento di un obbligo di curarne la manutenzione in capo agli altri condomini.

Che tipo di vigilanza deve effettuare il condominio?

La sentenza impugnata ha inoltre negato "la tesi sostenuta da parte appellata per cui la responsabilità del Condominio si fonderebbe sull'omessa vigilanza nei confronti dei condomini che avrebbero realizzato le tubature abusive sversando quindi acque reflue e pluviali sul terrazzo in questione così aggravando le condizioni della copertura e la capacità di smaltimento delle pluviali; in primo luogo, infatti, la gran parte delle tubature individuate come abusive provengono da immobili per i quali non è indicato se facenti parte del condominio; in secondo luogo, e soprattutto, alcun obbligo di prevenzione e di vigilanza è previsto in capo al Condominio nei confronti di fatti illeciti commessi dai singoli Condomini e che non interessino beni condominiali; tanto meno tale responsabilità appare riconducibile al paradigma dell'art. 2051 c.c. che postula, per la sua applicabilità, l'esistenza di un rapporto di custodia tra la res e il responsabile...".

Anche qui, per la Cassazione, il 'discorso' non fa una piega: la fattispecie di cui all'art. 2051 c.c., in tema di responsabilità civile per i danni cagionati da cose in custodia, postula la sussistenza di un rapporto di custodia tra il responsabile e la cosa che ha dato luogo all'evento lesivo. In tal senso, il condominio di un edificio può intendersi custode dei beni e dei servizi comuni, e perciò obbligato ad adottare tutte le misure necessarie affinché le parti comuni non rechino pregiudizio ad alcuno, rispondendo dei danni da queste cagionati alla porzione di proprietà esclusiva di uno dei condomini.

Viceversa, il singolo condomino non può pretendere di affermare la responsabilità del condominio, a norma dell'art. 2051 c.c., per il risarcimento dei danni sofferti a causa del cattivo funzionamento di tubazioni di scarico delle acque destinate a servizio esclusivo di proprietà individuali, di cui alcune (come nella specie, accertato in base a giudizio di fatto demandato al giudice del merito) pure estranee al complesso condominiale, essendo il condominio stesso tenuto alla custodia ed alla manutenzione unicamente delle parti e degli impianti comuni dell'edificio.

L'eliminazione delle caratteristiche di una cosa, che rendono questa atta a produrre danno, deve essere chiesta nei confronti del proprietario-possessore della cosa stessa, la cui responsabilità è presunta a norma dell'art. 2051 c.c. E il singolo condomino, il quale subisca pregiudizio da impianti di scarico delle acque, afferenti al servizio esclusivo di altro condomino o di un terzo, può agire individualmente in giudizio nei confronti di quest'ultimo al fine di ottenere la rimozione delle tubazioni dannose per la sua proprietà esclusiva, senza dover attendere che si attivi all'uopo il condominio.

L'ORDINANZA INTEGRALE E' DISPONIBILE IN FORMATO PDF