Gravi difetti dell'opera edilizia: ecco da quando decorre il termine per la denuncia

Cassazione: l'inizio della decorrenza del termine di decadenza può essere legittimamente spostato in avanti nel tempo solo quando gli accertamenti tecnici si rendano effettivamente necessari per comprendere appieno la gravità dei difetti e stabilire il corretto collegamento causale, allo scopo di indirizzare verso la giusta parte una eventuale azione del danneggiato

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Attenzione a quanto specificato nell'interessante ordinanza 27693/2019 della Corte di Cassazione Civile, relativa alle tempistiche della decorrenza del termine per la denuncia di un grave difetto, o vizio, dell'opera edilizia.

Nel caso specifico, il grave difetto dell'opera è rappresentato dalla carente insonorizzazione dell'appartamento. L'acquirente chiede il risarcimento alla costruttrice/venditrice, che a sua volta sostiene di essere stata mera venditrice dell'immobile ed eccepisce la decadenza e prescrizione, osservando come la compravendita fosse intervenuta nel 2006 e solo a distanza di quasi cinque anni l'attrice facesse valere il presunto vizio, che non risultava denunciato entro 8 giorni dalla scoperta, mentre l'azione era stata proposta ben oltre un anno dalla consegna.

Denuncia dei vizi dell'opera: le tempistiche corrette

La Corte suprema chiarisce che:

  • in tema di garanzia per gravi difetti dell'opera ai sensi dell'art. 1669 cod. civ., il termine per la relativa denunzia non inizia a decorrere finché il committente non abbia conoscenza sicura dei difetti e tale consapevolezza non può ritenersi raggiunta sino a quando non si sia manifestata la gravità dei difetti medesimi e non si sia acquisita, in ragione degli effettuati accertamenti tecnici, la piena comprensione del fenomeno e la chiara individuazione ed imputazione delle sue cause, non potendosi onerare il danneggiato della proposizione di azioni generiche a carattere esplorativo;
  • l'inizio della decorrenza del termine di decadenza può essere però legittimamente spostato in avanti nel tempo solo quando gli accertamenti tecnici si rendano effettivamente necessari per comprendere appieno la gravità dei difetti e stabilire il corretto collegamento causale, allo scopo di indirizzare verso la giusta parte una eventuale azione del danneggiato;
  • non necessariamente né automaticamente il decorso del termine è postergato all'esito degli approfondimenti tecnici qualora, come nella specie, si tratti di problema di immediata percezione sia nella sua reale entità che nelle sue possibili cause fin dal suo primo manifestarsi.

Nel 'nostro' caso, infatti, la stessa ricorrente assume che fin dal primo insediamento nell'immobile avvenuto subito dopo l'acquisto, si percepirono problemi di rumorosità, ovvero un'esasperante ed intollerabile rumorosità.

Quindi, a fronte di un vizio che si è manifestato da subito in tutta la sua gravità, l'attore avrebbe avuto l'onere di compierne la denuncia entro l'anno, a pena di decadenza, e poi di intraprendere l'azione nell'anno successivo. Avendo la stessa atteso cinque anni, correttamente la Corte d'appello ha accolto le sollevate eccezioni di decadenza e prescrizione.

Come ha avuto modo di chiarire la Corte di appello "(...) nella specie , la percezione della reale entità del lamentato vizio fu pressoché immediata, mentre la sua possibile origine era senza dubbio individuabile in un difetto costruttivo, ed è irrilevante a questo punto stabilire se il difetto fosse ascrivibile alle sole finestre o anche alle pareti, certo essendo che, come è dato evincere dagli stessi scritti di parte attrice, l'asserita rumorosità era difetto proprio dell'immobile e non d'altro (....)".

In definitiva, la Corte distrettuale - nel ritenere maturato il termine di decadenza per la denuncia dei vizi - non doveva tenere conto del termine decadenziale ex art. 1669 cod. civ. che decorre, appunto, a partire dal momento della perizia, cioè, dal momento della compiuta conoscenza di un grave vizio, poiché il vizio era già manifesto sin da quasi 5 anni prima, ed era quindi quella la data nella quale 'scattava' il termine per la denuncia.

L'ORDINANZA E' DISPONIBILE E SCARICABILE IN FORMATO PDF


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