SCIA antincendio, cambio destinazione d'uso e separazione di locali con pareti amovibili: chiarimenti importanti

Tar Brescia: le partizioni introdotte per separare i locali destinati alla vendita al dettaglio e quelli destinati alla vendita all’ingrosso non costituiscono opere edilizie


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Il caso è interessante perché abbraccia più particolarità della normativa urbanistica, dalla SCIA antincendio (spesso sottovalutata) al cambio di destinazione d'uso alla seperazione dei locali, attuata, qui, con pareti amovibili. Per questo la sentenza n.632 del 2 settembre 2020 del Tar Brescia è da analizzare bene.

Di cosa si discute

L'oggetto del contendere è rappresentato dalle contrapposte ragioni di due imprese a proposito dell’utilizzazione commerciale di un edificio classificato in zona PC (Produttivo consolidato/commerciale).

La SRL proprietaria lo ha parzialmente concesso in locazione ad un'altra società, che poi ha presentato:

  • una SCIA per avviare un’attività di vendita al dettaglio di abbigliamento e accessori, con le caratteristiche di un esercizio di vicinato (superficie di vendita pari a 149,72 mq, ossia inferiore al limite di 150 mq stabilito dall’art. 4 comma 1-d del Dlgs. 31 marzo 1998 n. 114);
  • un’ulteriore SCIA per lo svolgimento di attività di vendita all’ingrosso di abbigliamento e accessori sulla parte rimanente (e prevalente) della superficie concessa in locazione.

La società proprietaria si è quindi opposta all’avvio dell’attività di vendita al dettaglio, trasmettendo una segnalazione al Comune nella quale sono stati evidenziati i seguenti motivi ostativi, che avrebbero dovuto provocare l’inibizione della SCIA:

  • (a) la mancanza del certificato di prevenzione incendi di cui al punto 69 dell’allegato 1 al DPR 1 agosto 2011 n. 151;
  • (b) l’illegittimità del cambio di destinazione d’uso da vendita all’ingrosso a vendita al dettaglio, per contrasto con l’art. 4.2.2 delle NTA.

Le decisioni del comune e le nuove SCIA

Il Comune ha ritenuto fondato il primo rilievo, richiamando l’esito della conferenza di servizi del 5 dicembre 2017 e le note del Comando Provinciale dei Vigili del Fuoco, e ha conseguentemente annullato la SCIA del 16 settembre 2016 a causa della mancanza di un distinto certificato di prevenzione incendi per i locali concessi in locazione. Contestualmente, però, il suddetto provvedimento ha respinto le obiezioni a proposito del cambio di destinazione d’uso. In particolare, il Comune ha formulato i seguenti argomenti:

  • (a) la SCIA, per il principio di economia degli atti, vale anche come comunicazione ai sensi dell’art. 52 comma 2 della LR 11 marzo 2005 n. 12 ai fini del cambio di destinazione d’uso senza opere;
  • (b) nel comparto in questione, coincidente con l’intero edificio, la vendita al dettaglio è conforme allo strumento urbanistico;
  • (c) i parcheggi e le altre aree a standard presenti sono giustificano l’aggiunta di un esercizio di vendita al dettaglio;
  • (d) il contratto di locazione, consentendo l’attività di vendita commerciale non alimentare, legittima il locatario a chiedere il cambio di destinazione d’uso senza opere per avviare l’attività di vendita al dettaglio.

Sempre sul presupposto della mancanza del certificato di prevenzione incendi, il Comune ha revocato l’autorizzazione all'esercizio dell'attività di vendita all'ingrosso e, conseguentemente, ha ingiunto la cessazione delle attività svolte in assenza di autorizzazione.

La srl locataria, quindi, ha depositato in data 27 gennaio 2018 una nuova SCIA per l’avvio di un esercizio di vendita al dettaglio di vicinato, e in data 29 gennaio 2018 una nuova SCIA per lo svolgimento di attività di vendita all’ingrosso. Nelle relazioni illustrative sono riportate le seguenti informazioni:

  • (a) la separazione tra i locali destinati alla vendita al dettaglio e quelli destinati alla vendita all’ingrosso è realizzata mediante “pareti amovibili manovrabili ad appoggio, composte da pannelli snodati da ancorare a elementi di appoggio, di spessore di circa cm 10/15 […] in materiale misto plastico-metallico e legno-gesso, non limitative ai fini aeroilluminanti”;
  • (b) i parcheggi disponibili (1.442,80 mq) sono sufficienti, in base alla disciplina comunale e ai parametri stabiliti dall’art. 5 del DM 2 aprile 1968 n. 1444, per le esigenze di sosta originate dai due esercizi di vendita (149,72 mq per la vendita al dettaglio; 207,11 mq per la vendita all’ingrosso) e dalla limitrofa media struttura di vendita al dettaglio (944,72 mq).

Le due SCIA del 27 e 29 gennaio 2018 sono state precedute da una SCIA ai fini della sicurezza antincendio, depositata il 24 gennaio 2018 presso il Comando Provinciale dei Vigili del Fuoco. La carenza del certificato di prevenzione incendi è stata quindi superata.

Ma la srl proprietaria ha presentato un'ulteriore ricorso, sotto varie forme di doglianza. Da qui l'intervento del TAR.

Le decisioni del Tar

  • la posizione di locatario di un immobile commerciale è senz’altro idonea a conseguire quei titoli edilizi che comportano trasformazioni contenute e reversibili dell’immobile, destinate a esaurirsi con la scadenza del contratto. Tra gli interventi ammissibili rientra quindi anche il mutamento di destinazione d’uso senza opere;
  • è condivisibile la tesi del comune secondo cui le partizioni introdotte per separare i locali destinati alla vendita al dettaglio e quelli destinati alla vendita all’ingrosso non costituiscono opere edilizie. In effetti, si tratta di pareti amovibili ancorate a elementi di appoggio, come tali perfettamente funzionali all’utilizzazione degli spazi secondo le esigenze del locatario, senza ricadute permanenti sulla struttura dell’edificio. La nuova sistemazione dei locali è destinata a protrarsi unicamente per il tempo della locazione, e una volta sopraggiunta la scadenza del contratto è facilmente reversibile;
  • la piena amovibilità delle pareti è all’origine di un’altra censura formulata nel ricorso, quella che afferma il carattere solo apparente della separazione degli spazi dedicati, rispettivamente, alla vendita al dettaglio e alla vendita all’ingrosso. Si sostiene, in sostanza, che l’intera superficie locata potrebbe essere facilmente trasformata in media o grande struttura di vendita al dettaglio, in violazione dell’art. 4.2.2 delle NTA, il quale consente solo un negozio di vicinato con superficie di vendita non superiore a 150 mq. Questo argomento non è tuttavia sufficiente a determinare l’annullamento della SCIA, in quanto anticipa comportamenti che non sono ancora attuali. Per come sono progettate, le pareti divisorie impediscono l’utilizzazione degli spazi come un'unica struttura di vendita. È poi compito degli uffici comunali verificare che nel corso dell’attività non si verifichino abusi;
  • nel prevedere la possibilità di insediare un negozio di vicinato al dettaglio, l’art. 4.2.2 delle NTA individua implicitamente il beneficiario naturale di tale facoltà nella porzione di edificio dove era presente la sola attività di vendita all’ingrosso. In effetti, la metà dell’edificio concessa in locazione all’altra ditta ospitava già una media struttura di vendita al dettaglio (1.447,80 mq), e dunque non poteva essere destinataria di ulteriore superficie di vendita al dettaglio. Appare ragionevole che le opportunità di apertura di esercizi di vendita al dettaglio si concentrino nella parte di edificio dove non vi è il rischio di superare il limite di 1.500 mq previsto per le medie strutture di vendita;
  • qualora vi siano più locatari interessati a introdurre mutamenti di destinazione d'uso senza opere, e la disciplina urbanistica preveda limiti di superficie per la nuova destinazione ma non criteri di graduazione o ripartizione, le domande devono essere esaminate nell’ordine di presentazione, fino all’esaurimento dei diritti e delle aree a standard disponibili. Nello specifico, c'è un solo soggetto che ha presentato una SCIA per l’apertura di un negozio di vicinato al dettaglio e i parcheggi presenti sono in grado di soddisfare lo standard aggiuntivo necessario per bilanciare il cambio di destinazione d’uso.

LA SENTENZA INTEGRALE E' SCARICABILE IN FORMATO PDF

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