Interventi di deumidificazione delle murature: che garanzia ho?

Il problema dell’umidità di risalita e in generale dell’umidità, è un fenomeno molto complesso che spesso è la risultante di apporti d’ acqua provenienti non solo nella muratura ma anche all’esterno della stessa. Inoltre il risanamento di una muratura è di fatto un intervento “cieco”.

Ma in queste condizioni è possibile garantire un intervento? Quanto dovrebbe durare un intervento di deumidificazione? Ci sono sistemi di risanamento "più garantibili" di altri? E poi, tra Garanzie reali, serie, ragionevoli, chiare, farlocche, come districarsi? Infine, cosa dicono il Codice Civile, le Norme, le Polizze R.C. Prodotto, le Polizze Rimpiazzo Opere, quali Garanzie Contrattuali ?

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La Durabilità di un intervento di deumidificazione: da cosa dipende?

Negli articoli presentati in questo Focus sulle tematiche dell’umidità il termine “durabilità” è stato ripreso dagli autori in molte parti della loro presentazione.

La durabilità di un intervento è certamente il risultato di scelte tecnologiche adeguate, prodotti di qualità, esecuzioni accurate.

E’ anche il risultato quindi di tutta l’attività diagnostica realizzata prima della redazione del “progetto di risanamento”, nel quale dovranno essere dettagliati cicli, prodotti e metodologie d’applicazione come articolato protocollo di lavoro per l’impresa esecutrice, che inizierà dalle fasi di preparazione ai cicli di prodotti da utilizzare. 

Ma anche le tempistiche dei lavori, le verifiche in corso d’opera, eventuali correzioni, possibili riprese, e ovviamente la manutenzione.

Tra i cicli di risanamento illustrati negli articoli, alcuni di loro hanno dimostrato efficacia di lunga durata, anche dopo vent’anni dall’applicazione.

Considerando quindi, ad esempio, che gli intonachi deumidificanti sono di fatto anche intonachi di sacrificio (e pertanto tecnicamente “a scadenza”), solo progettando e realizzando adeguatamente un intervento di risanamento delle murature umide, potremo aspettarci una durabilità soddisfacente.

Il termine Garanzia è chiaro ma generico, e pertanto difficilmente correlabile ad una garanzia assicurativa, quindi questo termine dovrà essere inteso come “previsione di vita utile” dell’intervento. E questo sarà legato indissolubilmente a come è stato affrontato l’intervento in tutte le sue fasi, compresa quella contrattuale.

 

L’ indagine preliminare e lo specialista del recupero

Nella fase preliminare d’indagine si dovrebbe chiedere il parere di uno specialista sulle condizioni generali e di contorno, interne ed esterne all’edificio, pioggia, condensazioni, sulla geologia e l'idrogeologia della zona che possa influenzare le condizioni dell’edificio, comprese eventuali opzioni di drenaggio esterno, acque sotterranee, eventuale presenza di falda e sue variazioni.

Il progettista dovrebbe essere coadiuvato da uno specialista esperto di risanamento in modo da creare una soluzione integrata, utilizzando la sua esperienza nelle soluzioni e approcci possibili alla problematica del risanamento da umidità allo scopo di ideare soluzioni, anche miste, che soddisfino tutte le necessità progettuali;

In questo modo il progettista avrà tutte le informazioni e indicazioni utili per realizzare non solo una progettazione corretta, che consideri anche la destinazione d’uso dell’immobile e sue possibili future trasformazioni, ma inserendo nella stessa anche indicazioni sulla messa in opera e il progetto della futura manutenzione della struttura oggetto d’intervento.

Nel caso che lo specialista o la società esecutrice dell’intervento operino in assenza di specifico progetto, questi si assumeranno di fatto la responsabilità della progettazione.

Questa è la prima, vera, garanzia che l’intervento possa essere realmente affidabile.

 

Il Parere dell’Avvocato

A cura dell'avv. Francesca Vitale (avv.francescavitale@studiolegalevitale.milano.it)

In materia di appalti, l’appaltatore risponde sia per i vizi e le difformità dell’opera (1667 - 1668 c.c.) che per la rovina - o pericolo di rovina - del manufatto (1669 c.c.).

Questa responsabilità dell’appaltatore opera anche senza necessità di espressa pattuizione contrattuale con il committente.

Poiché, secondo l’orientamento maggioritario, la garanzia prevista dagli artt. 1667/1668 c.c. configura un’ipotesi di responsabilità contrattuale, l’appaltatore è ritenuto responsabile, salvo che non provi di essere esente da colpa.

Premesso ciò, al fine di risultare esente da colpa, l’appaltatore dovrà dimostrare che i vizi ed i difetti dell’opera:

a) sono dovuti al caso fortuito - in tal caso l’appaltatore deve provare, oltre all’impiego della diligenza dovuta, anche il fatto concreto a lui non imputabile che abbia procurato il difetto;

b) derivano dal progetto del committente - in tal caso l’appaltatore dovrà dimostrare di aver tempestivamente segnalato le problematiche ed i possibili inconvenienti riscontrati e, soprattutto, che il committente abbia liberato l’appaltatore da ogni responsabilità ed abbia comunque insistito per l’esecuzione del progetto;

c) non siano superabili, dato lo stato attuale raggiunto dalla tecnica;

d) non potevano essere evitati con il grado di perizia esigibile in concreto dall’appaltatore.

L’accettazione dell’opera determina, occorre dirlo, la liberazione dell’appaltatore per i vizi palesi, ovvero per quei vizi che erano conosciuti e riconoscibili dal committente. Ovvero, la sussistenza di difformità o vizi non comporta una garanzia a carico dell’appaltatore se il committente ha accettato l’opera è se le difformità o i vizi erano da lui conosciuti al momento della consegna dell’opera, purché non siano stati taciuti, in mala fede, dall’appaltatore.

Se i vizi e le difformità dell’opera, invece, sono riconosciuti dall’appaltatore, secondo una parte della giurisprudenza, il riconoscimento di per sé determina il nascere di un rapporto obbligatorio nuovo ed autonomo (rispetto a quello di garanzia) non soggetto ai termini di prescrizione e decadenza di cui all’art. 1667 c.c. ma a quelli ordinari. Inoltre, tale nuova responsabilità nasce anche se il riconoscimento dell’appaltatore interviene successivamente all’accettazione dell’opera da parte del committente.

Il riconoscimento del vizio, inoltre, non è vincolato ad una specifica forma e può manifestarsi anche con fatti concludenti come, ad esempio, le riparazioni eseguite dall’appaltatore sull’opera realizzata.

Infine, poiché il riconoscimento del vizio, da parte dell’appaltatore, non deve necessariamente accompagnarsi alla sua confessione stragiudiziale di responsabilità, detta responsabilità dovrà ritenersi esistente anche se, l’appaltatore, ammessa l’esistenza del vizio, neghi di doverne rispondere.

 

Ma quanto dovrebbe durare un intervento di deumidificazione ?

La risposta è ovvia, e semplice: Dipende.

La durata di un intervento dipende infatti:

- Dalla corretta analisi preliminare, con relative prove

- Dal ciclo tecnologico scelto

- Dalla sua applicazione

- Dalla durata dei materiali

- Dalle deformazioni della struttura

- Dalle modifiche ambientali nel corso del tempo

- Dalla manutenzione

Sappiamo che esistono interventi ancora perfettamente funzionanti a distanza di 20 anni e anche oltre dalla loro applicazione. Ma questa aspettativa di vita, certamente auspicabile, è sempre ottenibile? 

Dipende.

In linea di massima quanto più accurate saranno le verifiche, più integrate le varie tecniche d’intervento, quanto più completi i cicli lavorativi, e conseguentemente i relativi prezzi dell’intervento, tanto più sarà durevole il lavoro eseguito.

Se, ad esempio, la presenza di sali, che sappiamo essere determinante sulla durabilità dell’intervento, verrà affrontata con tecniche adeguate, più durevole sarà il risultato.

In presenza di sali, diverso sarà il risultato ottenibile con un ciclo che ne preveda la rimozione, almeno in parte, successivi trattamenti che ne contengano l’azione residua (es prodotti antisale) e tempistiche di realizzazione adeguate, rispetto ad un intervento di semplice stonacatura e rifacimento dell’intonaco, seppur “deumidificante”.

La scelta di una tecnica d’iniezione non può essere adottata a prescindere perché commercialmente proposta come risolutiva, senza considerare l’insieme della muratura, le differenti porosità, le macrocavità presenti, ecc. 

Le stesse deformazioni che potrebbero manifestarsi nella struttura nel tempo influenzerebbero la durabilità attesa.

Molti anni fa venni coinvolto in un problema di difetti da deumidificazione in un cascinale vicino al fiume Po.

Eseguito l’intervento di deumidificazione, a distanza di tempo apparirono vistose fessure nelle murature. L’intervento deumidificante era ben riuscito e, ovviamente, la casa si stava “asciugando”, quindi l’evaporazione dell’acqua presente nella muratura stava creando ritiri importanti. Nella struttura muraria era stato rotto un equilibrio e la casa ne stava ripristinando un altro.

Prevedibile? Si, doveva essere previsto.

Contestazione a chi ha eseguito l’intervento di deumidificazione? Nel caso specifico, direi di no.

Contestazione al progettista e D.L.? Se non avessero prospettato questa eventualità o stabilito tempistiche adeguate nell’applicazione dei vari cicli, certo, potrebbero avere problemi.

 

Considerazioni sulla durata dei materiali

Intonaci deumidificanti: 

Come tutti i materiali da costruzione anche gli intonaci sono soggetti a degrado. Sarà maggiore all’esterno rispetto all’interno della muratura e in presenza di abbondanti sali e forte umidità saranno maggiormente aggrediti, magari anche solo localmente.

Il risultato non è solo nella qualità del prodotto utilizzato, perché gli spessori applicati spesso fanno la differenza, anche sostanziale.

Prodotti idrorepellenti da iniezione:

Sotto il profilo chimico, questi prodotti presentano in linea di massima una durabilità buona nel tempo e quindi non si dovrebbero temere progressivi degradi di efficienza. O, meglio, degradi di efficienza particolarmente apprezzabili.

Sappiamo, tuttavia, che questi prodotti hanno una limitata zona di azione, indicativamente 200- 300 micron.

Il presupposto quindi è che tutte le micro porosità presenti vengano interessate dall’iniezione (le macro vanno affrontate in altro modo).

Inoltre, che le possibili successive deformazioni della muratura, non creino nuovi vuoti (ad esempio fessurazioni) che interrompano la barriera fisica prodotta dalle operazioni di iniezione.

Tecniche elettrosmotiche, elettriche, ecc.:

Anche in questi casi la durabilità dei sistemi proposti non è spesso nota e a volte nemmeno ipotizzabile, soprattutto nel caso di situazioni complesse e con forte degrado.

Tra i vari metodi sappiamo esserci notevole differenza, in alcuni di questi l’azione è molto blanda e pertanto potranno essere utilizzati solo in situazioni semplici con patologie leggere. La durabilità del sistema sia attivo che passivo dovrà essere garantita dal produttore, a mio avviso, con estensione decennale. Nel contratto il sistema dovrà prevedere chiaramente i controlli e le manutenzioni programmate da realizzare nel tempo come pure l’accollo dei relativi costi.

 

Ci sono sistemi di risanamento più garantibili di altri?

Si, alcune tecniche d’intervento hanno dimostrato la loro validità, sia come efficacia che come durabilità. Ovviamente, più semplice sarà il problema e più facile sarà la sua soluzione e la sua durata.

Al contrario, interventi più pesanti saranno più difficili da garantire, ovvero lo potranno essere solo se previste possibili successive eventuali riprese o aggiustamenti.

Inoltre, “intervento deumidificante” significa risoluzione totale dei problemi legati all’ umidità di risalita? Quindi delle efflorescenze superficiali che potrebbero formarsi successivamente sull’intonaco, anche se in forma ridotta, ne inficerebbero il risultato atteso?

E un intervento di risanamento comprende automaticamente anche la garanzia sull’equilibrio termoigrometrico e il confort dei locali interni?

Intervenire sull’umidità di risalita è una cosa, ottenere il confort abitativo è un’altra cosa.

Il concetto di durabilità e garanzia deve comprende quindi solo l’intervento di risanamento in quanto tale, o il progetto di risanamento dovrà considerare anche gli eventuali effetti conseguenti o collaterali a tale intervento, anche rispetto al confort complessivo dell’ambiente in relazione alla sua gestione ? 

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