Il nuovo regime urbanistico non “sana” gli abusi precedenti

Rientra nell’ordine naturale delle cose che la normativa muti e, potrebbe accadere che il nuovo strumento urbanistico legittimi la realizzazione di opere prima vietate.

A questo punto c’è da chiedersi se, approvato il nuovo piano regolatore, possa procedersi alla sanatoria delle opere realizzate in vigenza dello strumento urbanistico precedente.


Come al solito, l’innesco viene dalla denuncia del solito vicino

Il “caro vicino” denuncia la realizzazione di alcune opere abusive innescando una serie di procedimenti penali.

Il Comune, da parte sua, revoca la concessione edilizia in sanatoria (ex art. 36 del D.P.R. 380/2001) relativa ad un fabbricato ad uso civile abitazione; secondo l’amministrazione la dichiarazione con cui il proprietario avrebbe attestato di aver completato le opere entro il mese di luglio 1983, sarebbe risultata falsa.

Di conseguenza, ordina la demolizione del manufatto abusivo. Il provvedimento viene impugnato ma il Tar rigetta il ricorso. Il giudice amministrativo valorizza le risultanze del procedimento penale innescato su denuncia del vicino, in cui è stata accertata la data di realizzazione delle opere.

 

Essenziale la data di realizzazione delle opere

Nel caso in esame la data di realizzazione delle opere assume un ruolo fondamentale non solo ai fini della sanatoria.

La disciplina urbanistica del comune, infatti, viaggia su un doppio binario per cui, il nuovo Piano strutturale comunale (P.S.C.) rende possibile la realizzazione di nuove opere vietate, nell’aria di intervento, secondo il precedente Piano regolatore generale del 1996.

A questo punto il proprietario sfodera il proprio asso nella manica e cerca di legittimare le opere sulla base del più recente piano strutturale.

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I giudizi penali fissano la data dell’abuso

Il proprietario impugna la decisione del Tar che, a suo avviso, avrebbe accolto passivamente le denunce del vicino di casa senza entrare nel merito.

L’amministrazione avrebbe fondato il provvedimento impugnato su un esposto presentato dal vicino nel 2005 con cui veniva denunciata l’abusiva realizzazione di una scala e di un box in muratura. Il relativo procedimento penale sarebbe stato archiviato nel 2008.

Le opere contestate dal comune erano relative ad una precedente denuncia del (solito) vicino che aveva innescato un altro giudizio penale. Sulla base di tali controversie penali, il proprietario ritiene di poter datare la realizzazione dei vari manufatti.

 

Il parere del Consiglio di Stato

Il Consiglio di Stato, Sez. II, sentenza n. 1403 del 15 febbraio 2021, ritiene l’appello infondato e basa il proprio convincimento proprio sui giudizi penali a carico del proprietario.

Difformemente da quanto sostenuto dalla proprietà, il giudice d’appello, confermando il verdetto del TAR, ritiene che le opere siano state realizzate in epoca successiva a quella indicata nella sanatoria. In altri termini, la dichiarazione sulla data di realizzazione delle opere deve essere considerata falsa.

 


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All'interno di questa collaborazione una serie di articoli sul tema dell'ABUSIVISMO EDILIZIO, con l'obiettivo di sciogliere alcuni dubbi più frequenti a cura di Donato Palombella.


Essenziale il rilievo aereo

Il verdetto del giudice amministrativo trova un duplice fondamento: da un lato le prove testimoniali rese nel corso dei giudizi penali, dall’altro un rilievo aereo che taglia la testa al toro.

Da un rilievo aerofotografico effettuato dall’Istituto geografico militare, il 19 ottobre 1984, risultava che nella proprietà in esame non era esistente alcun tipo di manufatto edile, essendo peraltro il terreno circondato dalla pineta e completamente ricoperto dalla vegetazione.

Il giudice d’appello ritiene che tale rilievo aereo non possa essere superato dalla consulenza di parte.

 

Le risultanze del giudizio penale

Il cittadino cerca di usare a proprio vantaggio le risultanze del giudizio penale ma il Consiglio di Stato valorizza tali risultanze in maniera opposta.

A quanto pare, nel procedimento penale concluso nel 1988 il Pretore ha disposto di non doversi procedere per estinzione dei reati in quanto sarebbe stata presentata una domanda di sanatoria sulla quale sarebbe decorso il termine per la sua definizione.

In altre parole, il cittadino ha chiesto la sanatoria, ha versato l’oblazione e il comune non ha risposto (il che è quasi normale).

Il giudice amministrativo va oltre gli aspetti formali: è vero che l’istanza di sanatoria è stata presentata ma…. che fine ha fatto? Scartabellando nella documentazione in atti, il giudice rileva che, dal “verbale di contravvenzione” redatto dai carabinieri nel 1985 si rileva che, a quella data, era stata realizzata solo una struttura con 12 pilastri con solaio e che le opere non erano state affatto ultimate.

Quindi, arguisce il Consiglio di Stato, se nel 1985 le opere erano in itinere, la dichiarazione con cui il proprietario asseriva di aver portato a termine i lavori nel 1983 doveva necessariamente essere falsa.

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Cosa si intende per “struttura ultimata”

Il Consiglio di Stato ricorda cosa deve intendersi per “opera ultimata” ai fini della fruibilità del condono edilizio.

Tale concetto presuppone che l’opera sia stata ultimata allo stato di “rustico” ovvero sia stata completa in tutte le strutture essenziali, comprensiva della copertura e delle tamponature esterne in modo da rendere individuabili i volumi da realizzare. Le opere non potrebbero essere considerate “finite” mancando le finiture (infissi, pavimentazione, tramezzature interne).

 

Irrilevante il regime più favorevole

Secondo il Consiglio di Stato, la circostanza che la normativa urbanistica relativa all’area d’intervento sia mutata e che la nuova strumentazione abbia reso più favorevole la realizzazione delle opere, resta un fatto irrilevante sotto il profilo dell’abusivismo edilizio. La nuova strumentazione, infatti, non ha effetto retroattivo e non può sanare gli abusi realizzati in precedenza.

Ragionando in termini diversi, il nuovo strumento urbanistico avrebbe l’effetto di “condonare” gli abusi realizzati in epoca precedente della propria entrata in vigore.


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A cura di Donato Palombella

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