Superbonus per efficientamento energetico in condominio: cosa succede in caso di facciata continua?

Tra Facciate, Superbonus ed efficientamento energetico, il dubbio è automatico e ci pensa l'Agenzia delle Entrate, con la risposta 61/2022 del 1° febbraio, a chiarire la questione sollevata da un condominio dove verranno effettuati lavori di efficientamento energetico (riqualificazione) di sei piani fuori terra e di un piano interrato (costituito da 36 unità immobiliari delle quali 35 a destinazione residenziale ed una a destinazione commerciale).

Facciata continua: di cosa parliamo?

La facciata dell'edificio è del tipo a "facciata continua" e "si presenta come una struttura unica costituita da montanti verticali agganciati alla struttura portante dell'edificio e traversi orizzontali agganciati ai montanti, il tutto sostenente i pannelli vetrati non apribili e gli elementi finestrati (cd. "tamponamenti apribili scorrevoli") agganciati a loro volta ai montanti e ai traversi".

Su questa, si intendono effettuare una serie notevole di lavori di riqualificazione energetica (isolamento, sostituzione impianti, installazione impianto fotovoltaico, sostituzione di serramenti e sostituzione integrale della struttura costituente la "facciata continua").

L'interpello però specifica anche altre informazioni che poi le Entrate esamineranno in dettaglio e cioè:

• a) la superficie complessiva delle unità immobiliari destinate a residenza ricomprese nell'edificio è superiore al cinquanta per cento;
• b) l'intervento di isolamento termico delle superfici opache verticali ed orizzontali interessa l'involucro dell'edificio con un'incidenza molto maggiore del 25 per cento della superficie disperdente lorda dello stesso;
• c) anche con la sola esecuzione degli interventi indicati è possibile raggiungere il superamento di due classi energetiche, che verrà dimostrato attraverso l'attestato di prestazione energetica convenzionale.

Inoltre l'Istante precisa che gli immobili di proprietà delle società sono classificati nella categoria catastale "A/3 - Abitazioni di tipo economico" e sono attualmente utilizzati a soli fini residenziali. Tali società parteciperanno esclusivamente alle spese per gli interventi sulle parti comuni dell'edificio.

Si chiede, in definitiva: le spese di cui sopra rientrano tra gli interventi ammessi al SuperEcobonus 110%, anche e soprattutto con riferimento alla sostituzione della "facciata continua"? Visto che gli interventi di cui sopra andranno a coinvolgere le parti comuni di un edificio a maggioranza residenziale, quali saranno le regole? Si potrà optare per una delle due opzioni alternative (cessione credito o sconto in fattura)?

Superbonus: ok sia per soggetti IRPEF che per soggetti IRES (col vincolo)

Richiamando la circolare 24/E/2020, le Entrate ricordano in primis che la detrazione dall'imposta lorda può essere fatta valere ai fini sia dell'imposta sul reddito delle persone fisiche (IRPEF) che dell'imposta sul reddito delle società (IRES), sia pure limitatamente alle spese sostenute per interventi realizzati sulle parti comuni di edifici residenziali in condominio.

Quali edifici possono beneficiare del Superbonus?

Stessa circolare di cui sopra, altro chiarimento: l'agevolazione riguarda le spese sostenute per interventi effettuati su singole unità immobiliari residenziali e su parti comuni di edifici residenziali situati nel territorio dello Stato.

Sono escluse le spese sostenute per interventi su immobili utilizzati per lo svolgimento di attività di impresa, arti e professioni.

E nei condomini dove ci sono entrambi i tipi di edifici?

In caso di interventi realizzati sulle parti comuni di un edificio, le relative spese possono essere considerate, ai fini del calcolo della detrazione, soltanto se riguardano un edificio residenziale considerato nella sua interezza.

In particolare, qualora la superficie complessiva delle unità immobiliari destinate a residenza ricomprese nell'edificio sia superiore al 50 per cento, è possibile ammettere alla detrazione anche il proprietario e il detentore di unità immobiliari non residenziali (ad esempio strumentale o merce) che sostengano le spese per le parti comuni.

Se tale percentuale risulta inferiore, è comunque ammessa la detrazione per le spese realizzate sulle parti comuni da parte dei possessori o detentori di unità immobiliari destinate ad abitazione comprese nel medesimo edificio.

I trainanti e i trainati

Attenzione: gli interventi "trainanti" e "trainati" di efficientamento energetico sono agevolabili a condizione - tra l'altro - che gli edifici oggetto degli interventi abbiano determinate caratteristiche tecniche e, in particolare, siano dotati di impianti di riscaldamento funzionanti, o riattivabili con un intervento di manutenzione, anche straordinaria, presenti negli ambienti in cui si realizza l'intervento agevolabile.

Questa condizione è richiesta per tutte le tipologie di interventi agevolabili ad eccezione dell'installazione dei collettori solari per produzione di acqua calda e dei generatori alimentati a biomassa e delle schermature solari.

Superbonus 110 ok per tutti gli interventi

L'AdE evidenzia quindi che è possibile fruire del Superbonus per le spese sostenute in relazione agli interventi di cui ai punti da 1 a 4 effettuati sulle parti comuni nonché alla sostituzione dei serramenti comprensivi di infissi all'interno delle singole unità immobiliari di cui al punto 5 nel rispetto di tutti gli adempimenti e dei requisiti richiesti dalla norma.

Facciata continua: per sostituirla serve l'asseverazione

L'intervemto rientra tra quelli agevolabili, ma in caso di sostituzione integrale di una “facciata continua” occorre l’asseverazione dei tecnici che attestino il rispetto dei requisiti previsti dall’agevolazione (art.119 comma 3 DL Rilancio).

I riferimenti normativi da rispettare li conosciamo bene ma è meglio ricordarli ancora una volta:

• condizioni previste dall'art.14 del DL 63/2013;
• requisiti previsti dal decreto interministeriale del 6 agosto 2020 per le finestre comprensive di infissi.
  
  

Cessione del credito o sconto in fattura? Certamente

L'ultimo chiarimento del Fisco è sulla possibilità dei condomini di utilizzare una delle due opzioni possibili al posto della fruizione diretta del bonus. La risposta è positiva.

LA RISPOSTA 61/2022 DEL FISCO E' SCARICABILE IN FORMATO PDF PREVIA REGISTRAZIONE AL PORTALE