Condono edilizio della demo-ricostruzione: se l'immobile originario è abusivo, niente accertamento di conformità

Consiglio di Stato: la legittimità dell’immobile originario è rilevante come presupposto per il rilascio dell’accertamento di conformità di opere di ristrutturazione dell’esistente (parziale demolizione e ricostruzione dell’immobile).


Entro quando si può richiedere l'accertamento di conformità (per dimostrare, cioè, la cd. doppia conformità urbanistica ex art.36 dpr 380/2001)? E quesato accertamento, nel caso di una ristrutturazione edilizia, a che tipo di fabbricato deve riferirsi? La sanatoria di un abuso edilizio a quali tipi di immobili può riferirsi?

Condono edilizio della demo-ricostruzione: se l'immobile originario è abusivo, niente accertamento di conformità

A caccia della doppia conformità

A queste due domande risponde il Consiglio di Stato nella sentenza 5132/2022 dello scorso 22 giugno, relativo al caso di un privato arrivato sino a Palazzo Spada dopo essersi visto negare, sia dal comune che dal TAR, l'accertamento di conformità per una demolizione parziale e ricostruzione della struttura in legno da destinare a magazzino pertinenziale.

Su questa opera, peraltro, la Regione aveva rilasciato l’autorizzazione paesaggistica in considerazione del fatto che la demolizione e parziale ricostruzione dell’immobile non ha prodotto incrementi di superficie o volumetrie.

Ma l'accertamento di conformità era stato negato in quanto il predetto intervento di «parziale demolizione e ricostruzione», essendo stato realizzato su fabbricato abusivo, è qualificabile come prosecuzione di un'attività edilizia abusiva.

Tra l'altro, sostiene il TAR, nella specie non sussisterebbe neppure il presupposto della doppia conformità, cioè la conformità sia alla normativa vigente al momento della realizzazione dell’abuso, sia alla normativa vigente.


Sanatoria, doppia conformità, demolizione, condono, data realizzazione opera: come funziona? Chi prova cosa?

Consiglio di Stato: il privato è onerato a provare la data di realizzazione dell'opera edilizia, non solo per poter fruire del beneficio del condono edilizio, ma anche - in generale - per potere escludere la necessità del previo rilascio del titolo abilitativo, ove si faccia questione di opera risalente ad epoca anteriore all’introduzione del regime amministrativo autorizzatorio dello ius aedificandi.

Leggi il commento a un'altra sentenza sul tema!


Accertamento di conformità: le tempistiche per la richiesta

Prima di tutto il Consiglio di Stato ritiene fondata l’argomentazione di parte appellante, secondo cui il privato di presentare l’istanza di accertamento di conformità anche dopo il decorso del termine di 90 giorni di cui all’art. 31, comma 3, del dpr 380/2001, fintanto che non vengano irrogate le sanzioni successive o, meglio, sino a che l’immobile venga acquisito al patrimonio dell’ente pubblico a seguito del provvedimento di acquisizione o a seguito della demolizione dell’opera.

In altri termini, la domanda di accertamento di conformità di un'opera edilizia può essere presentata fino al momento in cui l'amministrazione pubblica non abbia portato a termine il procedimento sanzionatorio e abbia, dunque, accertato formalmente l'inottemperanza all'ordine di demolizione e disposto la conseguente acquisizione gratuita del bene al patrimonio comunale (T.A.R. Piemonte, Sez. II, 02/04/2019, n. 381; T.A.R. Piemonte, Sez. II,. n. 897/2018; T.A.R. Campania Napoli 5.5.2016, n. 2279; T.A.R. Campania-Salerno, 28.5.2014, n. 1017).

Nel caso di specie sarebbe stato comunque necessario un apposito provvedimento di formale acquisizione da parte dell’Amministrazione (Comune o Ente Parco che sia) per il trasferimento della proprietà dell’area

Dalle risultanze degli atti, non risulta che tale provvedimento formale di accertamento dell’inottemperanza all’ordine di demolizione sia stato adottato e, pertanto, la parte appellante era legittimata a proporre l’istanza di accertamento di conformità.

 

Se l'immobile originario è abusivo, crolla tutto il 'castello'

L’istanza di accertamento di conformità è stata rigettata dal Comune a causa, tra l’altro, dell’errata qualificazione dell'intervento da sanare, indicato come intervento di ristrutturazione con “parziale demolizione e ricostruzione”.

In particolare, il provvedimento gravato ha rilevato come l’immobile risulti originariamente realizzato senza titolo abilitativo edilizio, per cui l’istanza di accertamento di conformità presentata per la “sola” ristrutturazione di un manufatto esistente non è corretta, essendo l’intervento da sanare intervenuto su un immobile abusivo.

Inoltre, sempre secondo il provvedimento gravato, l'originaria abusività del manufatto originale, non ha consentito l'accoglimento dell'istanza di sanatoria limitata al solo predetto intervento di ristrutturazione successiva eseguito nel 2013, e sarebbe supportata da una falsa dichiarazione, ex D.P.R. n. 445/2000, della richiedente relativa allo stato legittimo del fabbricato inziale “essendo l'immobile di remota costruzione e non interessato successivamente da interventi edilizi per i quali era necessario di munirsi di titoli abilitativi» e da una corrispondente falsa dichiarazione, ex art. 359 c.p., del geometra che ha curato la pratica di sanatoria che ha dichiarato il “volume esistente regolarmente eseguito”.

Al riguardo il Collegio rileva come presupposto per il rilascio dell’accertamento di conformità di opere di ristrutturazione dell’esistente (parziale demolizione e ricostruzione dell’immobile) la legittimità dell’immobile originario, in caso contrario non può essere rilasciato il provvedimento di sanatoria per le ulteriori opere successive (dovendosi nel caso chiedere un provvedimento sanante per l’intero immobile).

Le opere realizzate successivamente sarebbero, infatti, qualificabili come prosecuzione di un'attività edilizia abusiva non autonomamente ammissibili ad accertamento di conformità.


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