Abusi edilizi: l'ordine di demolizione va inviato a chi ha disponibilità dell'immobile

Spesso ci si può ritrovare nella condizione in cui si riceve un ordine di demolizione senza aver commsso materialmente un illecito, o perché l'immobile è concesso ad altri (in locazione, in comodato) o perché gli abusi sono stati commessi anteriormente alla 'presa di possesso' sull'immobile stesso.

La legge, però, non distingue tra responsabile dell'abuso o semplice detentore dell'immobile, limitandosi a disporre che l'ordine di demolizione va inviato a chi, materialmente, può eseguire il ripristino dell'abuso edilizio e quindi adempiere all'ordinanza stessa.

Gli abusi edilizi da demolire

E' il caso della sentenza 8969/2025 del 9 maggio scorso del Tar Lazio, relativa a un ingiunzione alla ricorrente-proprietaria responsabile e agli odierni controinteressati (nelle rispettive qualità di affittuaria responsabile e di direttore dei lavori responsabile) di rimuovere o demolire, entro 60 giorni, alcuni interventi di ristrutturazione edilizia abusivi, consistenti in un ampliamento della volumetria e della superficie residenziale al piano interrato.

Il ricorso: sbancamento di terreno effettuato 'prima'?

Tralasciando la parte relativa alla natura dell'abuso, peraltro conclamato, passiamo ad approfondire quella sul destinatario dell'ordine di demolizione.

La ricorrente afferma che, in ogni caso, “il contestato sbancamento di terreno non è stato effettuato né durante i lavori di ristrutturazione del 2021-2022 dalla promissaria acquirente né dalla promissaria venditrice in epoca precedente alla stipula del contratto di promessa di vendita.”

Attenzione: secondo il TAR, è irrilevante, ai fini della legittimità della gravata ingiunzione di demolizione, stabilire se il contestato sbancamento sia avvenuto in occasione dei lavori di ristrutturazione eseguiti dagli odierni controinteressati ovvero anteriormente.

Ordine di demolizione: tutti i destinatari legittimi

Il TAR richiama subito l'indirizzo giurisprudenziale ben noto, secondo cui la demolizione deve essere posta a carico di chi abbia con il bene una relazione materiale che lo ponga nella condizione di eseguire il provvedimento che ha natura ripristinatoria e reale, anche ove egli non possa essere identificato con certezza come "il responsabile dell’abuso".

E' stato infatti già evidenziato dal Consiglio di Stato e anche dall'Adunanza Plenaria che "la demolizione di un abuso edilizio va ingiunta all'attuale proprietario dell’immobile e a chi ne ha la materiale disponibilità non a titolo di responsabilità effettiva della commissione della violazione delle regole urbanistico-edilizie, ma proprio per il suo rapporto materiale con l'immobile abusivo, poiché mira a colpire una situazione di fatto obiettivamente antigiuridica, consistente nell’avvenuta realizzazione di opere edilizie in contrasto con la disciplina urbanistica ed ha lo scopo di ripristinare l’ordine urbanistico violato".

Il detentore e l'utilizzatore dell'immobile sono legittimi destinatari

Il TAR richiama, a rinforzo, altre pronunce dov si è precisato che “In materia di abusi edilizi, il presupposto per l’adozione di un'ordinanza di ripristino è non già l'accertamento di responsabilità nella commissione dell'illecito, ma l'esistenza d'una situazione dei luoghi contrastante con quella prevista nella strumentazione urbanistico-edilizia, per cui è inciso anche il proprietario non responsabile e colui che v'è succeduto a qualunque titolo. La repressione degli abusi edilizi può esser disposta in qualsiasi momento, trattandosi di misure a carattere reale (piuttosto che di vere e proprie sanzioni) che colpiscono illeciti permanenti, ossia di misure oggettive in rapporto alle quali non può neppure esser invocato utilmente il principio d'estraneità dei proprietari all'effettuazione dell'abuso e, al più, l'eventuale estraneità assume rilievo sotto altri profili, non inficianti la legittimità dell'ordine di demolizione/ripristino".

Infine, va evidenziato come, sempre secondo precedente giurisprudenza, "Nella nozione di "responsabile dell'abuso" (figura già evocata dall'art. 7 l. n. 47 del 1985 e dall'art. 31 d.P.R. n. 380 del 2001) rientra non solo chi ha posto in essere materialmente la violazione contestata, ma anche chi ha la disponibilità dell'immobile e che, pertanto, quale detentore e utilizzatore, deve provvedere alla demolizione restaurando così l'ordine violato".

Tutti - ricorrente e controinteressati - sono quindi potenzialmente destinatari dell'ordine di demolizione, in quanto ne hanno la materiale disponibilità.

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