Abusi edilizi: la traslazione della sagoma dell'edificio è sempre una variazione essenziale?

Lo spostamento (traslazione) della sagoma di un edificio in una posizione completamente diversa rispetto a quella prevista dal titolo edilizio originario integra una variazione essenziale punibile in automatico con la demolizione o ci sono speranze di poterla 'sanare' o di ottenere una sanzione pecuniaria grazie alle modifiche introdotte dal Decreto Salva Casa?

La domanda è sicuramente attuale e l'articolata sentenza 5211/2025 del Tar Lazio, che affronta anche la questione delle tolleranze costruttive, cerca di fare chiarezza partendo da un presupposto che abbiamo già potuto approfondire con altre pronunce precedenti: in ogni caso, le regole del Salva Casa non sono retroattive cioè non si applicano ai procedimenti già conclusi prima dell'entrata in vigore delle nuove norme (la legge 105/2024, di conversione del DL 69/2024).

Inquadramento della vicenda e delle difformità edilizie

La sentenza riguarda un’ordinanza di demolizione emessa dal Comune per varie opere abusive, tra cui una villa unifamiliare realizzata in posizione completamente diversa rispetto a quella prevista dal titolo edilizio originario.

Il ricorrente contestava la natura della violazione, sostenendo che si trattasse di difformità minori o di variazione non essenziale, oppure comunque sanabile.

Il TAR evidenzia come "il «fulcro» dell’ordine ripristinatorio è rappresentato dal fatto che l’opera de qua è stata traslata rispetto all’originaria area di sedime, per come individuata nei grafici allegati ai titoli abilitativi; secondo l’Amministrazione, questa integrerebbe una ipotesi di «totale difformità» dal titolo edilizio originario, tale da determinare l’obbligo di ripristino”.

In sostanza, le rilevate difformità minori, nell’impianto complessivo del provvedimento impugnato, sono “assorbite” dalla traslazione del fabbricato, che giustifica, nella prospettiva del Comune, la sanzione demolitoria e, quindi, “supera” gli altri interventi.

Passando, pertanto, al vaglio delle censure concernenti la “totale difformità” della villa unifamiliare per la modifica della localizzazione, va premesso che il ricorrente non contestata il dato fattuale dell'edificazione del fabbricato in una diversa parte del lotto di sua proprietà, né l'entità della dislocazione, bensì la qualificazione di tale difformità.

Tolleranze costruttive e difformità minori

Il TAR chiarisce che le piccole difformità (ad esempio alcune modifiche interne o la controsoffittatura) possono essere valutate come rientranti nelle tolleranze costruttive (art. 34-bis TUED, anche alla luce delle modifiche del DL Salva Casa), oppure, se di minima entità, come attività edilizia libera.

Tuttavia, queste difformità risultano assorbite e irrilevanti quando si verifica una violazione più grave, come la totale difformità.

Difformità totale e variazioni essenziali

Il punto centrale della controversia è la totale difformità: la villa era stata costruita in una posizione completamente diversa rispetto a quella assentita, in area soggetta a vincolo idrogeologico.

Secondo la normativa vigente all'epoca dei fatti (prima delle ultime modifiche del DL Salva Casa), la traslazione della sagoma di un edificio in area vincolata comporta la qualificazione automatica come "variazione essenziale". In questi casi, la legge e la giurisprudenza consolidata impongono la demolizione, senza possibilità di applicare sanzioni pecuniarie in sostituzione.

Variazioni essenziali: l'art.32 del Testo Unico Edilizia prima del Salva Casa

La regola previgente, al comma 3, prevedeva che in caso di interventi eseguiti in aree soggette a vincoli paesaggistici, ambientali, idrogeologici, ecc., qualsiasi difformità dal titolo abilitativo era equiparata a "variazione essenziale".

Ciò significava che anche le difformità parziali o totali, come ad esempio la costruzione di un edificio spostato rispetto alla posizione assentita, venivano trattate sempre come abusi 'maggiori', soggetti a sanzione demolitoria senza possibilità di fiscalizzazione (cioè non era ammessa la sanatoria mediante pagamento di sanzione pecuniaria).

La disciplina era particolarmente severa in presenza di vincolo, impedendo qualsiasi possibilità di mantenere, anche solo parzialmente, l'opera abusiva.

Cos'è cambiato col Salva Casa

Il testo originario (DL 69/2024) è entrato in vigore il 30 maggio 2024, la conversione in legge (105/2024) il 27 luglio 2024.

Il DL Salva Casa ha eliminato l'equiparazione automatica di qualsiasi difformità in area vincolata alla variazione essenziale. Pertanto:

• ora la valutazione della gravità dell’abuso deve essere fatta "caso per caso", distinguendo tra le diverse tipologie di difformità (totali, parziali, minori);
• non tutte le difformità in area vincolata sono più considerate automaticamente "essenziali", e dunque la demolizione non è sempre l'unica sanzione possibile;
• è possibile valutare la fiscalizzazione o la sanatoria in presenza di difformità non essenziali, anche su aree vincolate, purché siano rispettati i presupposti di legge.

Il Salva Casa non è retroattivo

Quindi, ella sentenza, il TAR chiarisce che le nuove regole del DL Salva Casa non sono retroattive:

• nei procedimenti avviati (o definiti) prima dell’entrata in vigore del DL 69/2024, resta ferma la disciplina più rigida: anche la traslazione della sagoma, se in area vincolata, viene sanzionata con la demolizione senza possibilità di fiscalizzazione.
• solo per le pratiche aperte dopo il 30 maggio 2024 (o riattivate secondo i nuovi criteri), si può applicare la nuova disciplina più flessibile e favorevole.

La sentenza precisa di fatto che le modifiche introdotte dal DL Salva Casa (che abrogano la regola dell'equiparazione automatica delle difformità totali agli abusi essenziali in presenza di vincolo) non si applicano retroattivamente ai procedimenti già conclusi prima dell'entrata in vigore delle nuove norme.

Nel caso in esame, quindi, la disciplina più favorevole non può essere applicata.

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