Acquisizione dell'abuso edilizio al patrimonio comunale: 90 giorni per evitarla

Attenzione: se non si ottempera all'ordine di demolizione del comune per un abuso edilizio, si rischia seriamente di vedersi 'confiscato' (meglio: acquisito) l'immobile o l'opera illecita da parte della PA stessa.

Poco importa se manca la comunicazione di avvio del procedimento, che non va a inficiare sull'efficacia del provvedimento terminale.

Queste indicazioni, senz'altro importanti, sono contenute nella sentenza 10729/2025 del 3 giugno del Tar Lazio, riferita all'acquisizione, da parte di un comune, al proprio patrimonio di un'unità immobiliare per una superficie catastale totale pari a 110 mq.

La sentenza fa chiarezza sulla perentorietà dell'atto di acquisizione, mentre in fondo ricordiamo anche le tempistiche, cioè quanto deve passare tra l'ordine di demolizione e il mancato ripristino per poter acquisire l'abuso al patrimonio comunale.

L'abuso edilizio del contendere

Il predetto immobile è composto da un piano terra adibito a locale commerciale di mq 219,26 oggetto di vari condoni edilizi e un primo piano residenziale realizzato in sopraelevazione rispetto a quello già esistente, di mq 103,76.

A seguito dell'ispezione da parte del Comando di Polizia Locale, è stato notificato al ricorrente il verbale di accertamento dell'inottemperanza agli ordini di demolizione per una superficie di 110 metri quadrati, il quale viene contestato, appunto, dai proprietari dell'immobile.

Mancata comunicazione di avvio del procedimento? L'acquisizione è legittima ugualmente

In primis, il TAR evidenzia come la mancata comunicazione di avvio del procedimento non provochi ex se l’illegittimità del provvedimento terminale, dovendosi verificare, invece, se la partecipazione avrebbe potuto rivestire un’effettiva utilità sostanziale per l’interessato, sicché il provvedimento adottato in violazione di norme sul procedimento o sulla forma degli atti non è annullabile, qualora sia palese che il contenuto dispositivo non avrebbe potuto essere diverso da quello concretamente adottato.

La predetta utilità non si riscontra nel caso di specie, anche alla luce del fatto che l’esercizio del potere repressivo degli abusi edilizi costituisce in generale manifestazione di attività amministrativa doverosa, con la conseguenza che i relativi provvedimenti costituiscono atti vincolati per la cui adozione non vi è spazio per momenti “partecipativi” del destinatario.

Acquisizione del manufatto abusivo: se non si demolisce, è inevitabile

In particolare - evidenzia il TAR -, la misura acquisitiva costituisce la necessaria conseguenza dell’inottemperanza all’ordine di demolizione ad opera del suo destinatario.

Secondo un consolidato orientamento giurisprudenziale, il provvedimento con il quale viene disposta l’acquisizione del manufatto abusivo al patrimonio comunale ha valore meramente dichiarativo e certificativo, utile al fine dell’immissione in possesso e della trascrizione nei registri immobiliari, di un effetto prodottosi ope legis una volta che sia decorso il termine prescritto per la demolizione.

Ed infatti, con il gravato provvedimento, è stata testualmente disposta la trascrizione “nei pubblici registri così come previsto dall’art. 31 del D.P.R. n. 380/2001 e successive modifiche e integrazioni, con esonero del Conservatore da ogni eventuale responsabilità al riguardo”.

“Funzione primaria dell’ordine di demolizione è anche quella di provocare il tempestivo abbattimento del manufatto abusivo ad opera del responsabile, rendendogli noto che il mancato adeguamento spontaneo determina sanzioni più onerose della semplice demolizione. E tale è giustappunto la sanzione dell’acquisizione che consegue, peraltro ope legis, all’accertamento dell’inottemperanza dell’ordine di demolizione che, alla stregua della sopra emarginata normativa costituisce, dunque, un effetto automatico della mancata ottemperanza all'ordinanza d'ingiunzione della demolizione e riflette, pertanto, natura meramente dichiarativa”.

Inottemperanza all'ordine di demolizione: conseguenze, acquisizione al patrimonio comunale, sanzione pecuniaria

L'Adunanza Plenaria del Consiglio di Stato ha fornito diversi e importanti chiarimenti sulla natura dell'illecito della mancata ottemperanza all'ordine di demolizione e sul connesso atto di acquisizione al patrimonio comunale.

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L'acquisizione delle opere abusive è un atto dovuto

L'acquisizione gratuita al patrimonio comunale delle opere abusive prevista ex lege dall'art. 31 del D.P.R. 380/2001 - ricorda il TAR - costituisce un atto dovuto senza alcun contenuto discrezionale, subordinato unicamente all'accertamento dell'inottemperanza e al decorso del termine di legge fissato per la demolizione e il ripristino dello stato dei luoghi.

Nel caso di specie, essendo rimasto non ottemperato l’ordine di demolizione, così come accertato con successivo verbale redatto dal locale Comando di Polizia municipale, sono stati integrati i presupposti legali per l’acquisizione gratuita ope legis al patrimonio comunale, ai sensi e per gli effetti dell’art. 31, comma 3, D.P.R. 380/2001.

Peraltro, dalla ricostruzione in fatto contenuta nel ricorso, si evince che gli ordini di demolizione sono ormai divenuti definitivi, non avendo parte ricorrente riferito di un giudizio pendente anche relativamente a tali provvedimenti, presupposti di quello odiernamente gravato.

Alla luce di quanto sopra, il motivo di impugnazione risulta presentare anche profili di inammissibilità.

Acquisizione dell'abuso edilizio da parte del comune: il limite temporale di 90 giorni

Vale la pena ricordare, infine, che:

• secondo la costante giurisprudenza, presupposto essenziale affinché possa configurarsi l'acquisizione gratuita è la mancata ottemperanza all'ordine di demolizione dell'immobile abusivo da parte del titolare del bene, entro il termine di novanta giorni fissato dalla legge, di talché, salvo caso eccezionali di impossibilità che non ricorrono nella specie, l'effetto traslativo della proprietà avviene ipso iure e costituisce l'effetto automatico della mancata ottemperanza all'ingiunzione a demolire da parte dei soggetti che vi erano tenuti entro il precisato arco temporale;
• l'atto di acquisizione del bene al patrimonio comunale, emesso ai sensi dell'art. 31 comma 3 DPR 380/2001 ha natura dichiarativa e comporta - in base alle regole dell'obbligo propter rem - l'acquisizione ipso iure del bene identificato nell'ordinanza di demolizione alla scadenza del termine di 90 giorni.

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