Angelo Ciribini: Considerazioni sul Prodotto Immobiliare nell'era digitale

Giorgio Amendola, ricorda in un suo brillante saggio Giuseppe Berta, rimproverava a Ugo La Malfa come non fosse così importante avere riconosciuto per primo un fenomeno tendenziale, quanto, invece, valesse riuscire a trasformarlo per primi compiutamente in realtà.

Quale che sia la corretta interpretazione del tema, dobbiamo, tra gli altri a Lorenzo Bellicini e a Thomas Miorin alcune indicazioni assai lucide sulla evoluzione del Settore delle Costruzioni che, peraltro, nella loro accezione migliore, sono già divenute «luoghi comuni».

È così che osserviamo, ad esempio, che la sfida si gioca tra Circolare e Digitale, tra Energetica e Sismica (per dirne una), che il mercato domestico si articola in diverse modelli di offerta, dotati di velocità diverse, che la dinamica demografica (invecchiamento) e quella urbana (agglomerazione) condizionano profondamente il prodotto immobiliare, che tra Co-Housing e Sostituzione Edilizia si dischiude l'Innovazione Sociale, e così via.

Il tutto, nonostante le molte turbolenze dei mercati internazionali e dell'economia nazionale, sta a dire che il Settore (allargato) dell'Ambiente Costruito può arrivare a incidere addirittura per il 40% sul PNL, che le prospettive tendenziali appaiono, in definitiva, positive e confortanti.

Al di là di ciò, tuttavia, proviamo a trarre alcune conclusioni da quanto anticipato.

Per prima cosa, come tutti gli osservatori più attenti osservano, la straordinaria incidenza (al momento in negativo) che il Settore avrebbe sull'economia nazionale (non l'8%, bensì il 40%: il 13% a livello globale per Mc Kinsey nella prima locuzione) deriverebbe da una sua definizione inedita ed estesa, intendendo con ciò che in esso confluirebbero, e in parte già ciò accade, soggetti un tempo assolutamente estranei, come le Public Utility, gli Arranger Finanziari e le ICT Company.

Il che, naturalmente, significherebbe che il ruolo degli operatori economici tradizionali sarebbe notevolmente diluito, a meno che essi non siano in grado di assumere un ruolo di governo, di regia.

A questo proposito, occorre notare, per prima cosa, che soggetti come Amazon o Airbnb, che, peraltro, hanno già fatto embrionalmente ingresso diretto nel Comparto, o come molti altri, si connotano per la capacità di assumere un ruolo di mediazione, transazionale sulla base dall'elaborazione dei dati e delle informazioni in loro possesso per farne business intelligence.

Questa dimensione, collaborativa, integrativa, ma soprattutto legata alla cultura del dato e alla cultura del servizio non pare, però, essere così connaturata agli attori professionali e imprenditoriali del Settore, i quali, dunque, faticano, allo stato attuale, a proporsi persino come integratori di sistema, avendo sempre coltivato posizioni antagonistiche e individualistiche.

Alla medesima stregua, l'accento posto sulla Rigenerazione Urbana e sulla Città Metropolitana, quale potenziale Smart City, implicitamente richiama non solo una progettualità multidisciplinare, ma anche una media dimensione professionale e imprenditoriale, piuttosto rara per il Settore, caratterizzato dalle MPMI.

È chiaro, quindi, che gli assetti organizzativi e la cultura aziendale non paiono particolarmente adeguati alla bisogna, sotto il profilo dei Processi, quegli stessi che si dicono improduttivi e che si vorrebbe efficientare alla luce della Quarta Rivoluzione Industriale.

Sono, però, i Prodotti che sembrano subire un profondo cambio di paradigma: le icone dell'Edificio Cognitivo, proposto da IBM e Siemens, e della Telemetria, applicata da McLaren e Rolls Royce, che ci indicano come il Cespite Immobiliare, oltre a essere connesso, dialoga in modo personalizzato con l'utente tramite app, lo traccia (lo geolocalizza), apprende il suo stile di vita traducendone numericamente - digitalmente - il sentiment, lo stato d'animo (si vedano Nest di Google o Qivivo di Saint Gobain ma anche BTicino con My Home), offrendogli servizi individualizzati, in presenza e in remoto.

La stessa Regione Lombardia, col plauso di ANCE, ha recentemente varato una misura di sostegno allo Smart Living: «la filiera che integra produzione, servizi e tecnologia nei settori Edilizia, Legno-Arredo-Casa, Elettrodomestici e High-tech prevedendo contributi alle aggregazioni di imprese dei comparti manifatturiero, costruzioni, commercio e servizi, con il coinvolgimento delle Università».
Tutto ciò, che presenta un suo doppio analogico, con la centralità riposta negli occupanti per la progettazione partecipativa, implica uno spostamento, uno slittamento dalla detenzione, dalla proprietà dell'Asset al suo uso, alla sua operazionalità, già anticipata dall'accento riposto sul ciclo di vita dal D. Lgs. 50/2016.

Come già sottolineato da Lorenzo Bellicini, i processi trasformativi sono selettivi e differenziali, così come, in fondo, lo sono tutti quelli che attengono alla cosiddetta Industria 4.0: anche sotto il riguardo dimensionale, nel senso che la relazionalità tra i luoghi produttivi e tra gli operatori e gli apparati, ma anche tra la realtà normale e quella aumentata, modificano le categorie e le distinzioni consolidate.
Come ricordato all'inizio, ecco, allora, che ciascuno evoca tratti salienti di un cambiamento che, d'altronde, lo ricorda sempre Lorenzo Bellicini, è già in atto, magari sotto traccia, per cui i segnali della ripresa non sono agevolmente rintracciabili nei «luoghi usuali».

D'altra parte, però, la misura di supporto alla Riqualificazione Edilizia legata alla fiscalità, così determinante negli ultimi anni, ha consolidato tessuti professionali e imprenditoriali polverizzati, la Sostituzione Edilizia appare condizionata da innumerevoli fattori inabilitanti (e appare concepita in termini ancora molto convenzionali), il Recupero o la Ristrutturazione non garantiscono certo i margini di un tempo con la Nuova Costruzione, la Riqualificazione Energetica è contesa ai Costruttori da soggetti altri, nel senso alto delle Public Utility e basso dei concorrenti sleali, aderenti ad altre forme di contrattazione del lavoro.

Se vogliamo, infine, guardare alla strategia governativa britannica che, dal 2011 ha fatto del Building Information Modeling un emblema, una determinante, conseguendo un successo almeno parziale in termini operativi e assoluto in termini comunicativi, al di là di Brexit, possiamo constatare come si ponga oggi, nel 2016, il dilemma del doppio movimento di consolidamento (di acquisizione quantitativa ed estesa) del cosiddetto Livello 2, il grado basilare, con la piattaforma denominata UK BIM Alliance, e di avvio dei cosiddetti Livelli 3, la politica decennale tesa alla Smart City e all'Internet of Things, per cui non esistono scadenze precise in quanto indeterminato è ancora l'oggetto.

La sfida, per i Decisori Politici, per gli Operatori Economici, per l'Accademia, per le Associazioni  Culturali, come buildingSmart Italia, è allora quella di governare il doppio registro dell'innovazione incrementale e radicale.
Ma esistono veramente i presupposti in Italia? Quanto del consenso sulle linee esposte è retorico? Che significato ha l'elogio per le organizzazioni professionali e imprenditoriali che tendono a cimentarsi in misura crescente sui mercati internazionali più evoluti?
Sino a poco tempo fa il termine di paragone era dato dal 2007 e dal 2008, dall'avvio della grande recessione che ha più di tutti, nel Nostro Paese, colpito il Settore delle Costruzioni.
Si trattava, quindi, di discorrere di come affrontare la Crisi.

Attualmente, al contrario, a proposito della Crescita, lodevolmente, il MIT propone un DPP sulle Infrastrutture Intelligenti e il MISE un Programma Strategico su Manifattura 4.0, anche se illustri economisti ritengono che non vi siano risorse pubbliche sufficienti per una credibile politica industriale né culture private affidabili per il PPP.

Ancora una volta, come orientare tessuti committenti, professionali e imprenditoriali frammentati e recalcitranti, senza accontentarsi di svolgere ruoli profetici e illuministici? Com farsi artefici della Transizione? Chi traghettare nell'immaginario quadrante superiore del cambiamento rapido e chi lasciare in quello inferiore del cambiamento lento? Con quale urgenza? Servirebbero gli Stati Generali dell'Ambiente Costruito e una Piattaforma Nazionale dell'Offerta.

Parole chiave:

Economia Circolare, economia Digitale, edilizia Energetica, sicurezza Sismica, Co-Housing, Sostituzione Edilizia