Terzo condono in zona vincolata: tettoie smontabili e serre sono abusi edilizi maggiori e insanabili

Che tipi di abusi edilizi inquadrano due tettoie realizzate con materiali smontabili e, più specificatamente in alluminio, aperte su quattro lati ed utilizzate per il riparo di piante e bulbi, e una serra con struttura in alluminio e pannelli trasparenti smontabili, con copertura di materiale plastico per il riparo di piante e bulbi ed aperta su tutti e quattro i lati?

Possono essere considerate alla stregua di abusi minori e beneficiare del Terzo condono edilizio in zona vincolata?

Tettoie e serre: in quale tipologia di abusi edilizi rientrano?

Risponde il Tar Lazio nella sentenza 7176/2024 del 12 aprile, che deve dirimere la qualificazione inerente gli abusi oggetto delle istanze di condono denegate.

La qualificazione degli stessi quali abusi maggiori ne impedisce infatti la condonabilità in zona vincolata che invece, previa verifica dei requisiti di compatibilità paesaggistica ed urbanistica, sarebbe consentita ove si trattasse di abusi minori.

La teoria dei ricorrenti: opere di manutenzione straordinaria

Secondo la prospettazione ricorsuale, la realizzazione sia delle due tettoie che della serra rientrerebbe nell’ambito dei c.d. abusi minori (quali “Opere di manutenzione straordinaria, come definite all'articolo 3, comma 1, lettera b) del d.P.R. 6 giugno 2001, n. 380, realizzate in assenza o in difformità dal titolo abilitativo edilizio; opere o modalità di esecuzione non valutabili in termini di superficie o di volume” di cui all’Allegato 1, n. 6, della l. 326/2003), con conseguente illegittimità del provvedimento adottato che, sulla scorta di una erronea valutazione di insanabilità ex lege delle opere, avrebbe omesso di acquisire il parere delle Autorità deputate alla tutela dei vincoli insistenti sull’area.

Insomma, sarebbero, per i ricorrenti, abusi edilizi minori che potrebbero ottenere il Terzo condono edilizio.

Tettoie che modificano la sagoma o il prospetto del fabbricato: ristrutturazione edilizia, niente condono

Il TAR parte dalle tettoie, evidenziando come le stesse, per dimensioni, materiali e caratteristiche costruttive (così come agevolmente desumibile dalle fotografie e dalle planimetrie allegate alle istanze di condono), alterano evidentemente la sagoma del fabbricato cui sono annesse e sono pertanto qualificabili, piuttosto, quali interventi di ristrutturazione edilizia.

Il principio al quale si rifà il TAR capitolino è che la realizzazione di una tettoia, indipendentemente dalla sua eventuale natura pertinenziale, è configurabile come intervento di ristrutturazione edilizia ai sensi dell'art.3, comma 1, lettera d), del d.P.R. 380/01, nella misura in cui realizza l’inserimento di nuovi elementi ed impianti, ed è quindi subordinata al regime del permesso a costruire, ai sensi dell'art. 10, comma primo, lettera c), dello stesso TU Edilizia, laddove comporti una modifica della sagoma o del prospetto del fabbricato cui inerisce (Cons. Stato, sez. VI, 25 settembre 2023, n. 8504); in tal senso, si è chiarito che anche gli interventi consistenti nella installazione di tettoie o di altre strutture analoghe che siano comunque apposte a parti di preesistenti edifici come strutture accessorie di protezione o di riparo di spazi liberi, cioè non compresi entro coperture volumetriche previste in un progetto assentito, possono ritenersi sottratti al permesso di costruire soltanto ove la loro conformazione e le loro ridotte dimensioni rendono evidente e riconoscibile la loro finalità di arredo o di riparo e protezione (anche da agenti atmosferici) dell'immobile cui accedono; tali strutture non possono viceversa ritenersi installabili senza permesso di costruire allorquando le loro dimensioni siano di entità tale da arrecare una visibile alterazione all'edificio o alle parti dello stesso su cui vengono inserite (cfr. Cons. Stato, sez. II, 17 marzo 2022, n. 1933).

Di conseguenza, si tratta di abusi edilizi maggiori non condonabili.

Abusi edilizi e terzo condono: regole, zone vincolate, tipi di interventi

Per quel che riguarda il Terzo condono edilizio nelle zone soggette a vincolo, la sanatoria straordinaria è consentita per i soli interventi di manutenzione straordinaria e restauro e risanamento conservativo ed è esclusa per gli aumenti di volumetria e per le ristrutturazioni edilizie.

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Serra: è una nuova costruzione, anche per questa condono impossibile

In merito alla serra, il TAR afferma che, contrariamente a quanto dedotto dalla parte ricorrente, essa “assume la consistenza di una nuova costruzione non condonabile, in ragione della esistenza del vincolo paesaggistico”.

E' infatti qualificabile come nuova costruzione "l'installazione di manufatti leggeri, anche prefabbricati, e di strutture di qualsiasi genere, quali roulottes, campers, case mobili, imbarcazioni, che siano utilizzati come abitazioni, ambienti di lavoro, oppure come depositi, magazzini e simili, e che non siano diretti a soddisfare esigenze meramente temporanee”.

Abusi edilizi in zone vincolate: possibile condono solo per le opere di minore rilevanza

Il condono previsto dall’art. 32 del decreto legge 269/2003 è applicabile esclusivamente agli interventi di minore rilevanza indicati ai numeri 4, 5 e 6 dell’allegato 1 (restauro, risanamento conservativo e manutenzione straordinaria) e previo parere favorevole dell’Autorità preposta alla tutela del vincolo.

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Zone vincolate: sanatoria solo per opere di restauro, risanamento conservativo e manutenzione ordinaria

In definitiva, in termini di interventi ristrutturazione edilizia (con riguardo alle due tettorie) e di realizzazione di nuova costruzione (con riguardo alla serra), consegue la riconducibilità delle medesime alla categoria dei c.d. abusi maggiori, che, per giurisprudenza consolidata, sono insanabili se realizzati su area sottoposta a vincoli di inedificabilità assoluta o relativa.

Infatti, sulla base delle previsioni dettate dall’art. 32, commi 26 e 27, del decreto legge 269/2003 e dagli artt. 2 e 3, comma 1, lettera b), della legge regionale del Lazio n. 12 del 2004, possono ritenersi suscettibili di sanatoria, nelle aree soggette a vincoli, solo le opere di minore rilevanza, corrispondenti alle tipologie di illecito di cui ai nn. 4, 5 e 6 dell'Allegato 1 del decreto legge n. 269 del 2003, integrate dalle opere di restauro, risanamento conservativo e manutenzione straordinaria.

Per le altre tipologie di abusi, quali quelli del caso di specie, riconducibili alle tipologie di illecito di cui ai nn. 1, 2 e 3, del menzionato Allegato, interviene una preclusione legale alla sanabilità delle opere abusive.

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