Abusi edilizi e terzo condono: regole, zone vincolate, tipi di interventi

Il perimetro del terzo condono edilizio (DL 269/2003) è piuttosto stretto, specie in zona vincolata dove, a differenza dei primi due condoni (1985 e 1994), la legge prevede spazio solo per alcune tipologie di opere abusive minori.

Ce lo ricorda, ancora una volta, il Tar Lazio nella sentenza 6029/2024 del 27 marzo, che deve pronunciarsi sulla richiesta di condono, ex legge 326/2003, per la realizzazione di un edificio in muratura ad un solo piano adibito a civile abitazione di mq 24,65 e corrispondente cubatura di mc 78,63.

Condono edilizio: cos'è?

Il condono edilizio - da non confondere con la sanatoria ordinaria - è una misura straordinaria, che consente la regolarizzazione di opere realizzate, senza permesso, in violazione delle norme edilizie e urbanistiche e deve essere espressamente prevista dalla legge che fissa le condizioni e i termini perentori entro i quali richiedere la concessione del beneficio.

In Italia, ci sono stati tre condoni edilizi, nel 1985, 1994 e 2003, ognuno con le sue regole e 'forchette temporali' degli abusi.

La sentenza in commento oggi tratta di un caso relativo ad un'istanza presentata per ottenere il terzo condono edilizio.

Le regole del terzo condono: la differenza tra zone vincolate e non

Per dirimere la questione, il Tar richiama proprio il DL 269/2003, secondo cui "sono suscettibili di sanatoria edilizia le tipologie di illecito di cui all'allegato 1:

• a) numeri da 1 a 3, nell'ambito dell'intero territorio nazionale, fermo restando quanto previsto alla lettera e) del comma 27 del presente articolo, nonché 4,5 e 6 nell'ambito degli immobili soggetti a vincolo di cui all'articolo 32 della legge 28 febbraio 1985, n. 47;
• b) numeri 4, 5 e 6, nelle aree non soggette ai vincoli di cui all'articolo 32 della legge 28 febbraio 1985, n. 47, in attuazione di legge regionale, da emanarsi entro sessanta giorni dalla data di entrata in vigore del presente decreto, con la quale è determinata la possibilità, le condizioni e le modalità per l'ammissibilità a sanatoria di tali tipologie di abuso edilizi" (comma 26)

Zone vincolate: sanatoria solo per manutenzione straordinaria, restauro e risanamento conservativo

Una lettura coordinata delle disposizioni in esame e, in particolare, dei commi 26 e 27 dell'art. 32 DL 269/03 "induce a ritenere che il comma 26 costituisce la norma generale che perimetra, in riferimento agli immobili vincolati, l'ambito della sanatoria consentendo la stessa per i soli interventi di manutenzione straordinaria e restauro e risanamento conservativo (illeciti di cui ai numeri 4, 5 e 6 dell'allegato 1) ed escludendola per gli aumenti di volumetria e le ristrutturazioni edilizie (illeciti di cui ai numeri 1, 2 e 3 del medesimo allegato)".

Gli articoli 32 comma 27 DL 326/03 e 3, l.r. n. 12/04, poi, introducono ulteriori limiti per la condonabilità degli abusi commessi sugli immobili vincolati ma sempre sul presupposto che gli abusi siano riconducibili alla manutenzione straordinaria e al restauro e risanamento conservativo, unici casi in cui, in via generale, il comma 26 dell’art. 32 DL 326/03 ammette la sanatoria.

L'orientamento giurisprudenziale ribadisce che la sanatoria è limitata agli interventi di restauro e manutenzione su immobili già esistenti, conformi alle norme urbanistiche e ai vincoli paesaggistici.

Pertanto, il legislatore regionale ha stabilito una disciplina più rigorosa, escludendo la sanatoria per determinati tipi di abusi, come quelli riguardanti aumenti di superficie o volumetria su immobili soggetti a vincolo.

Zone vincolate: terzo condono edilizio solo per opere minori senza aumento di superficie e volume

In virtù delle regole del terzo condono edilizio, le opere abusive in aree soggette a specifici vincoli possono essere sanate solo se sono opere minori senza aumento di superficie e volume, e se rispettano le condizioni previste, incluso il parere dell'autorità competente per il vincolo.

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Niente terzo condono

In definitiva, il TAR conferma la non condonabilità dell'abuso realizzato dai ricorrenti in quanto consistente in un aumento di superficie e di volumetria conseguente ad un ampliamento di mq 24,65, fattispecie rientrante nelle tipologie di illecito di cui ai numeri 1, 2 e 3 dell'allegato 1 al DL 269/03 per le quali il comma 26 dell'art. 32 del Terzo condono edilizio e l'art. 3 comma 1 lettera b) l.r. n. 12/04, in riferimento alle zone vincolate (come quella oggetto di causa), escludono la sanatoria.

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