Appalti pubblici: attenzione al mancato sopralluogo, motivo di esclusione da una gara

Come il sopralluogo tutela tecnici e imprese da offerte incongrue e varianti

Un tecnico che lavora nel settore edile è consapevole dell’importanza del sopralluogo, in quanto esso permette agli operatori economici di verificare, in modo diretto e concreto, le condizioni dei luoghi in cui dovrà essere eseguito l’appalto.

Esso si configura come una visita preventiva al sito oggetto dell’appalto affinché avvenga:

• la valutazione diretta dello stato dei luoghi;
• una migliore comprensione del progetto;
• una formulazione più accurata dell’offerta tecnica ed economica.

Il sopralluogo è molto importante poiché da una diretta valutazione del sito si evitano offerte incongrue o sottostimate, riducendo anche il rischio di inadempimenti, contenziosi e varianti in fase esecutiva. I soggetti interessati hanno tutto l’interesse nel visionare i luoghi in quanto possono valutare eventuali rischi dell’investimento connessi ad un’offerta troppo ribassata.

Il sopralluogo consente infatti di rilevare elementi che potrebbero non emergere chiaramente dalla sola documentazione di gara, quali particolari condizioni ambientali, vincoli logistici, caratteristiche strutturali del sito o ostacoli operativi non immediatamente percepibili o non adeguatamente riportate negli incartamenti progettuali.

In questo senso, il sopralluogo non rappresenta una mera formalità, ma costituisce uno strumento essenziale per garantire la qualità, la serietà e la congruità delle offerte.

Tuttavia, nessuna disposizione del DLGS n. 36/2023 prevede il sopralluogo quale adempimento necessario per la formulazione dell'offerta.

Per tale motivo, molte stazioni appaltanti prevedono nel bando di gara l’obbligo, per i partecipanti, di effettuare il sopralluogo, specificando che la sua omissione può determinare l’esclusione dalla procedura.

Di conseguenza nel caso in cui il sopralluogo sia previsto come obbligatorio, non effettuarlo può legittimare la stazione appaltante all’esclusione dell’operatore dalla procedura di gara.

Ulteriori chiarimenti in merito arrivano dalla sentenza del TAR del Lazio n.7218/2025, con la quale si ribadisce che il sopralluogo non è una mera formalità, ma un passaggio imprescindibile che assicura la piena conoscenza delle condizioni reali dell’appalto e che, qualora sia reso obbligatorio dal bando di gara, il mancato compimento o verbalizzazione può determinarne l’esclusione dalla gara stessa.

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Il ruolo essenziale del sopralluogo nelle gare d’appalto

Il TAR del Lazio ha confermato l'esclusione della società ricorrente da una gara d'appalto per la procedura di affidamento per il "Servizio di accudienza e sorveglianza dell'Impianto di Security di Roma Smistamento" a causa del mancato espletamento del sopralluogo obbligatorio entro il termine stabilito.

Cuore del caso è proprio la mancata effettuazione del sopralluogo entro il termine stabilito che avrebbe comportato l’automatica esclusione del concorrente, che, pur risultando primo in graduatoria all’esito della valutazione delle offerte, aveva per l’appunto presentato la richiesta per effettuare il sopralluogo oltre il termine previsto.

Il Tribunale ha dedicato particolare attenzione alla funzione del sopralluogo sostenendo che “l'obbligo di sopralluogo, strumentale a una completa ed esaustiva conoscenza dello stato dei luoghi, è funzionale alla migliore valutazione degli interventi da effettuare in modo da formulare, con maggiore precisione, la migliore offerta tecnica, onde incombe sull'impresa l'onere di effettuare tale sopralluogo con la dovuta diligenza, in modo da poter modulare la propria offerta sulle concrete caratteristiche dei locali. (…) Conseguentemente, le clausole dei bandi di gara che stabiliscono l'obbligo del sopralluogo hanno il ruolo sostanziale, e non meramente formale, di consentire ai concorrenti di formulare un'offerta consapevole e più aderente alle necessità dell'appalto”. Inoltre, secondo i giudici la previsione della “lex specialis”, la quale impone a pena di esclusione l’essenzialità del sopralluogo, “non si pone in contrasto con il principio di tassatività di cui all’art. 10 del Codice (…)”.

Quindi il sopralluogo è una condizione necessaria per garantire la formulazione di un’offerta pienamente consapevole e tecnicamente congrua. Ne consegue che conoscere lo stato dei luoghi è indispensabile, soprattutto in presenza di contesti operativi complessi e articolati, come nel caso dell’impianto di security ferroviaria in cui il servizio da affidare si svolge in un’area estesa e sensibile sotto il profilo logistico e operativo. La mancata effettuazione del sopralluogo costituisce un’assenza materiale di uno degli elementi essenziali per la formulazione dell’offerta. Allorché la clausola che ne impone l’obbligatorietà a pena di esclusione non contrasta con il principio di tassatività delle cause di esclusione sancito dall’art. 10 del Codice dei contratti pubblici, come esplicitamente sottolineato dal TAR. Anzi, è proprio la finalità sostanziale di tale adempimento a legittimare la sua previsione nella lex specialis e la natura perentoria del termine assegnato per eseguirlo.

La società ricorrente sosteneva che la conoscenza dell’impianto sarebbe stata comunque garantita dalla documentazione tecnica allegata alla richiesta di preventivo, che includeva descrizioni, mappe satellitari e elenchi ricognitivi. In merito a ciò il TAR ha però chiarito che “spetta alla parte che deduca la nullità della previsione la dimostrazione che il sopralluogo non sarebbe essenziale ai fini della formulazione dell'offerta perché i relativi elementi di fatto sono presenti nel progetto definitivo posto dalla stazione appaltante a base di gara”. Ciò detto, secondo i giudici tale condizione non risulta tuttavia ammissibile nel caso di specie, perché “delle mere specifiche tecniche, come quelle prodotte in giudizio” risultano “inidonee a garantire la completa conoscenza dello stato dei luoghi.”

Quindi, tali materiali, sebbene utili, non sono in grado di sostituire la presa visione diretta del sito, unica modalità ritenuta idonea a garantire una conoscenza esaustiva delle condizioni effettive del luogo, delle sue complessità e delle possibili interferenze operative.

Altro aspetto rilevante della pronuncia riguarda la natura perentoria del termine per effettuare il sopralluogo

in particolare “(…) il termine per l’effettuazione del sopralluogo ben può essere qualificato dall’ente aggiudicatore come perentorio laddove ciò sia dettato da obiettive ragioni organizzative e dall’esigenza di un ordinato svolgimento della selezione nella fase preliminare. (…) Nella procedura in esame, la società committente avrebbe rilasciato ai richiedenti un’attestazione di avvenuto sopralluogo, da inserire nella documentazione a corredo dell’offerta in modo da escludere a priori, per le ragioni già evidenziate, le proposte pervenute dalle imprese che non avessero proceduto alla ricognizione dello stato dei luoghi, in violazione del principio di autoresponsabilità che governa la materia.”

Il mancato rispetto del termine di scadenza del sopralluogo si traduce, quindi, in una responsabilità che grava integralmente sull’operatore economico nell’ambito del principio di autoresponsabilità che governa la partecipazione alle procedure di gara.

In definitiva, il TAR ha ribadito l’importanza del sopralluogo, perché utile a garantire che le offerte siano adeguate, congrue e di qualità. Essere severi nel controllare questo passaggio aiuta a far sì che il contratto venga eseguito correttamente, scegliendo operatori che conoscono bene le reali condizioni in cui loro stessi dovranno operare.

LA SENTENZA DEL TAR LAZIO n.7218/2025 È SCARICABILE IN ALLEGATO.