Applicazione di criteri di stima per la determinazione del valore di mercato e dell'indennità di occupazione di un fondo in una controversia

Il procedimento, riguarda la controversia tra un privato, proprietario di un fondo, ed un Comune, quale esecutore di opere edili sul fondo stesso. Nella fattispecie, l’interesse nell’incarico svolto dal CTU è insito nell’applicazione dei particolari criteri di stima utilizzati al fine di quantificare il valore di mercato di alcune porzioni del fondo di proprietà del privato, occupate da opere edili realizzate dal Comune. La peculiarità del fondo, infatti, è quella di ricadere in un ampio e antico contesto storico d’interesse dal punto di vista paesaggistico e monumentale, quale pertinenza di un Castello di remota connotazione già esistente nel II secolo a.c. Nell’articolo sarà esposto come il CTU, una volta individuate la geometria e l’estensione delle opere edili di natura idraulica realizzate dall’Ente Comunale per pubblica utilità, effettui un’accurata disamina sulle metodologie di calcolo per la valutazione del valore di mercato del fondo occupato e della conseguente indennità di occupazione. L’ingegnere forense, attraverso l’applicazione di tre distinte metodologie di calcolo, per la stima del fondo occupata dall’opera idraulica, per la stima della relativa indennità di occupazione e per la stima dei danni arrecati alle porzioni di fondo limitrofe, giunge alla definizione della controversia individuando le responsabilità e gli importi da riconoscere.

Oggetto dell'incarico ed operazioni peritali

La controversia nasce allorquando il proprietario di un fondo (attore) cita in giudizio l’Ente Comunale (convenuto) in quanto presunto autore sul fondo medesimo di alcune opere, si vedrà poi, di natura idraulica, risalenti al 1925.
I quesiti posti dal Giudice sono perciò volti a determinare:

• l’effettiva realizzazione delle opere da parte del convenuto sul terreno di proprietà dell’attore individuandone l’ubicazione e l’estensione delle stesse;
• il valore di mercato delle porzioni di fondo occupate e l’indennità mensile dovuta dall’inizio dell’occupazione al momento della redazione della CTU (arco temporale di circa 100 anni ndr), nonché la valutazione di altri danni arrecati.

A completare la relazione sono richiesti anche i canonici rilievi geometrici e fotografici e gli indispensabili elaborati grafici e schemi di calcolo.

Le operazioni peritali si susseguono mediante cinque sopralluoghi in virtù dei quali il CTU innanzitutto rileva la peculiarità del fondo che è quella di ricadere in un ampio e antico con- testo storico d’interesse dal punto di vista paesaggistico e monumentale, quale pertinenza di un Castello di remota connotazione già esistente nel II secolo a.c. Nel contempo individua le seguenti opere edili insistenti sul fondo:

• un serbatoio di dimensioni pari a circa 16,25 mt x 11,20 mt, la cui sommità è realizza- ta con pareti e solaio di copertura in cls armato; 
• n° 2 camere di manovra sottostanti il piano campagna costituite da muri perimetrali in cls; la prima, ai piedi del serbatoio sul lato di valle, ha dimensioni 2,80 mt x 1,80 mt., l’altra, a quota inferiore e più a valle, presenta dimensioni 2,15 x 2,80 mt;
• tubazioni di collegamento di cui una parte interrata con diametro esterno pari a circa 35 cm;
• un percorso di accesso che mette in comunicazione detto serbatoio con l’area comuna- le esterna alle mura di recinzione; esso è cinto da muri laterali al fine di isolare l’area del serbatoio utilizzata dal Comune con la rimanente proprietà attorea.

Completano detto serbatoio degli sfiati, necessari a garantire la pressione atmosferica tra l’intradosso del solaio di copertura del serbatoio ed il sottostante pelo libero dell’acqua, du- rante le fasi di riempimento e svuotamento del serbatoio. L'entrata al serbatoio è protetta da una pensilina metallica che copre delle botole per l’accesso, mediante scala metallica con “passo d’uomo”, all’interno del serbatoio.

L’esigenza di realizzare tali opere è stata presumibilmente quella di garantire una riserva idrica e con maggiore probabilità per ottenere quell’adeguata quota piezometrica a garanzia della giusta pressione da avere sugli impianti di adduzione idrica della città o di una sua parte.

Applicazione di criteri di stima per determinazione VdM e indennità di occupazione del fondo

L’interesse nell’incarico svolto dal CTU è insito nell’applicazione dei particolari criteri di stima utilizzati al fine di rispondere al secondo quesito e cioè di quantificare:

• il valore di mercato di alcune porzioni del fondo di proprietà del privato occupate dal- le opere edili realizzate dal Comune;
• l’indennità mensile dovuta dall’inizio dell’occupazione al momento della redazione della CTU;
• la valutazione di altri danni arrecati.

Dapprima si sono ricavate le superfici d’ingombro delle singole opere:

• Superficie serbatoio circa 183,00 mq;
• Superficie ingombro camminamento circa 246,00 mq;
• Superficie 1° camera di manovra circa 5,00 mq;
• Superficie 2° camera di manovra circa 5,74 mq;
• Superficie tratto di tubazione interrata sul lato sup. circa 200,00 mq;
• Superficie tratto di tubazione interrata sul lato a valle serb. circa circa 56,00 mq Successivamente, il CTU, sulla base di solide motivazioni di carattere giuridico, fonda le sue valutazioni su tre sostanziali principi.

Innanzitutto, per l’indennizzo, sotto l’aspetto prettamente economico, il CTU fa riferimento a quanto indicato all’art. 33 del T.U. sugli espropri. Le motivazioni sono da addurre nella qualità pubblicistica dell’intervento. Infatti, l’opera idraulica presenta in sé i connotati di opera pubblica. L’Art 33 del T.U. prevede che: “nel caso di esproprio parziale di un bene unitario, il valore della parte espropriata è determinato tenendo conto della relativa diminuzione di valore”.
Inoltre, il CTU applica nella fattispecie il criterio della seguente massima della Cassazione civile Sez. I sentenza n. 3175 del 11 febbraio 2008:

“In tema di espropriazione parziale, qualora il giudice accerti, anche d'ufficio, che la parte residua del fondo sia intimamente collegata con quella espropriata da un vincolo strumentale ed obiettivo (tale, cioè, da conferire all'intero immobile unità economica e funzionale), e che il distacco di parte di esso influisca oggettivamente in modo negativo sulla parte residua, deve, per l'effetto, riconoscere al proprietario il diritto ad un'unica indennità, che può calcolarsi o sulla base della differenza tra il giusto prezzo dell'immobile prima dell'occupazione ed il giusto prezzo (potenziale) della parte residua dopo l'occupazione dell'espropriante, ovvero attraverso la somma del valore venale della parte espropriata e del minor valore della parte residua”.

Le motivazioni sono da addurre al fatto che ai fini della quantificazione dell'indennizzo, le opere (serbatoio e camminamento) sono state realizzate all'interno della primitiva proprietà ed inglobate all'interno della stessa. Più precisamente, non si tratta di porzione di fondo laterale che può essere divisa senza arrecare ulteriori danni oltre a quello dell'indisponibilità della porzione di fondo interessata, bensì di una porzione di fondo, occupata dall'opera pubblica, inglobata all'interno della primitiva proprietà con riflessi negativi su parte della rimanente particella.

In ultimo, il CTU ritiene essenziale suddividere in due tipologie distinte le zone interessate dall’occupazione dell'opera pubblica e delle relative pertinenze. Infatti, le tubazioni e le camere di manovra sono opere installate rispettivamente al di sotto e a raso rispetto al piano campagna, mentre il serbatoio e le opere di confinamento del camminamento sono opere emergenti.

Le motivazioni che inducono nel trattare distintamente le porzioni di area interessata dalle diverse tipologie di opere, ai fini della valutazione dell’indennizzo, sono da addurre nel diverso danno patito dall’attore: infatti per quelle relative al serbatoio ed al camminamento, in aggiunta al danno per l’inutilizzabilità dell’area sui cui insistono, vi è da considerare un indennizzo per i danni che arrecano all’area circostante e quindi al deprezzamento che subisce l’intera particella.

Nella prima stesura della relazione il CTU applica tre distinte metodologie di calcolo: Metodologia per la stima del fondo occupata dall'opera, Metodologia per la stima dell'indennità mensile e Metodologia per la stima dei danni.

Metodologia per la stima del fondo occupata dall'opera

La metodologia operata, avendo considerato adeguato il valore mensile per unità di superficie residenziale riportato dal CTP attoreo con una lieve riduzione, è quella indiretta. Quindi attraverso la capitalizzazione del reddito netto è stato possibile ottenere il valore unitario delle porzioni di immobile occupato attraverso l'applicazione dei coefficienti per tener conto dell’area come pertinenza residenziale e della sua valenza storica in quanto annessa al Castello.

Come già indicato la porzione impegnata della particella è parte del territorio circostante l’antico Castello ed è considerata quale pertinenza storica di quest’ultimo. Ad avvalorare ciò è la presenza delle mura che annettono nell’antico territorio del complesso feudale detta porzione.

La valenza storica del complesso è anche indirettamente avvalorata dall’inserimento della porzione della particella, oggetto di valutazione, nel provvedimento riguardante il decreto regionale a firma della Direzione Regionale per i Beni Culturali e Paesaggistici del 16/06/2009 prot. 550.

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