Banche e valutazioni immobiliari: quali novità per i periti?

 

Con la pubblicazione delle circolari numero 285 e 288 e relativa consultazione pubblica la Banca d’Italia si adegua a quanto previsto dal decreto legislativo numero 72 del 2016, approvato dal Governo per recepire la direttiva europea numero 17 del 2014.

Le due circolari, che riguardano i contratti di credito immobiliare ai consumatori introducono tutta una serie di novità anche in materia di garanzie immobiliare.

 

Come detto sopra il provvedimento fa riferimento al contratto di credito immobiliare e, dunque, all'ipotesi in cui “un finanziatore concede o si impegna a concedere a un consumatore un credito sotto forma di dilazione di pagamento, di prestito o di altra facilitazione finanziaria, quando il credito è garantito da un'ipoteca sul diritto di proprietà o su altro diritto reale avente a oggetto beni immobili residenziali o è finalizzato all'acquisto o alla conservazione del diritto di proprietà su un terreno o su un immobile edificato o progettato”.

 

Sulla valutazione degli immobili l'articolo 120 duodecies del decreto legislativo 72 del 2016 stabilisce che “i finanziatori applicano standard affidabili per la valutazione dei beni immobili residenziali ai fini della concessione di credito garantito da ipoteca. Quando la valutazione è condotta da soggetti terzi, i finanziatori assicurano che questi ultimi adottino standard affidabili”.

Inoltre, la disposizione in esame aggiunge che “la valutazione è svolta da persone competenti sotto il profilo professionale e indipendenti dal processo di commercializzazione del credito, in modo da poter fornire una valutazione imparziale ed obiettiva, documentata su supporto cartaceo o su altro supporto durevole”.

Sulla base di queste indicazioni di legge, la Banca d'Italia ha dettato una serie di previsioni che si riferiscono anche ai periti.

A tal riguardo è disposto che “i periti che effettuano la valutazione degli immobili possono essere dipendenti della banca o periti esterni, persone fisiche o soggetti costituiti in forma societaria o associativa”.

I periti è richiesto che abbiano una comprovata esperienza nella valutazione degli immobili “di almeno 3 anni precedenti all’attribuzione dell’incarico, attestata mediante apposita documentazione trasmessa alla banca” e “non devono essere coinvolti – neanche indirettamente – in alcuna attività relativa al processo di commercializzazione del credito o ad aspetti nevralgici del processo di erogazione del credito della banca o del gruppo bancario”.

Qualora la scelta ricada su un perito esterno alla banca, la Banca d’Italia ha stabilito, comunque, che gli istituti di credito “mantengano la capacità di controllo e la responsabilità dell’attività di valutazione degli immobili”.

Spetta alle banche, dunque, definire il processo di selezione e controllo dei periti esterni e adottare soluzioni organizzative per governare i relativi rischi.

A tal fine, si occupano:

– di definire “il processo decisionale per il conferimento degli incarichi”;

– di definire “il contenuto minimo del contratto e gli obblighi del perito”;

– di controllare “il corretto svolgimento dell’attività di valutazione degli immobili”;

– di assicurare “l’utilizzo da parte dei periti esterni degli standard di valutazione adottati dalla banca”; 

– di identificare “le misure attivabili in caso di non corretto svolgimento delle attività affidate al perito esterno incaricato della valutazione degli immobili”.

A proposito della valutazione degli immobili posti a garanzia delle esposizioni bancarie, Banca d'Italia ha disposto, innanzitutto, che la stima deve essere fatta sulla base di un valore che non sia superiore a quello di mercato.

La valutazione deve essere inoltre documentata attraverso un’apposita relazione corredata da tutti i documenti utilizzati per effettuarla e - nel caso in cui sia svolta da un perito esterno - spetta alla banca acquisire la relazione di valutazione. Infine, si prescrive che “la relazione di valutazione sia conservata in maniera ordinata dalla banca su supporto cartaceo o altro supporto durevole per tutta la durata del rapporto con il cliente e per i dieci anni successivi all’estinzione del rapporto”.

Le citate previsioni dettate dalla Banca d'Italia in materia di periti interni o esterni si applicano non solo alle banche ma anche agli altri intermediari finanziari.