Cambio d'uso da veranda a residenziale: senza permesso scatta l'abuso edilizio

Una ristrutturazione edilizia con cambio di destinazione d'uso di una veranda in uso residenziale per 40 mq e 120 mc, mediante chiusura di porticato, può rientrare nelle semplificazioni che per il Decreto Salva Casa sono assentibili con SCIA o resta comunque soggetta al previo rilascio del permesso di costruire?

La domanda è lecita, visto che il DL 69/2024 (legge 105/2024) ha stravolto le regole sui cambi di destinazione d'uso, anche rilevanti, consentendoli a certe condizioni con il titolo edilizio più semplice - la SCIA -, pure se accompagnati da opere edilizie.

C'è però la questione dell'ampliamento della superficie residenziale, che fa la differenza, come nel caso - appunto - della sentenza 10548/2025 del Tar Lazio, che alla fine conferma la sanzione demolitoria per il cambio d'uso sopracitato.

Ma andiamo per ordine e vediamo perché.

Cambio d'uso nella stessa categoria senza opere? La tesi dei ricorrenti

Secondo i ricorrenti, sussiterebbe l’inapplicabilità dell'art. 16 della l.r. n. 15/2008 del Lazio, disposizione applicabile agli interventi di ristrutturazione edilizia ed ai cambi di destinazione d’uso in assenza titolo abilitativo ovvero in totale difformità o con variazioni essenziali, in quanto nel caso in esame, si sarebbe in presenza di un mutamento di destinazione d’uso realizzato in un’opera già condonata.

L'art. 16 statuisce che siano contestati i cambi di destinazione d’uso da una categoria catastale ad altra, mentre nella specie l’intero immobile è rimasto nella categoria catastale residenziale.

Inoltre, sempre secondo i ricorrenti, il mutamento di destinazione d'uso, ove non accompagnato da opere edilizie, come avverrebbe nel caso in esame, non necessiterebbe neppure di permesso di costruire.

TAR: questa è una ristrutturazione edilizia e serve il permesso di costruire

Prima di tutto, il TAR evidenzia che tutte le censure riferite al presupposto provvedimento di diniego di condono, dedotte anche e in precedenza nel ricorso recante la sua impugnazione, sono evidentemente inammissibili.

Sempre in via preliminare deve precisarsi l'entità dell'abuso, consistente nel cambio di destinazione d’uso di una veranda in residenziale, eseguita mediante chiusura di un porticato, per 40 mq e 120 mc, con conseguente ampliamento della superficie residenziale fruibile.

Esso va quindi qualificato come ristrutturazione edilizia e, pertanto, le norme statale e regionale in concreto applicate, come sopra richiamate, sono conferenti, in quanto riferite proprio ad interventi di ristrutturazione edilizia realizzati in assenza di titolo edilizio.

Insomma: è un cambio d'uso rilevante e serve il permesso di costruire.

Col Salva Casa potevano cambiare le cose?

L'entrata in vigore del Decreto Salva Casa (DL 69/2024, convertito nella legge 105/2024), ha modificato non di poco la disciplina dei mutamenti di destinazione d’uso urbanisticamente rilevanti, di cui all’art. 23-ter del DPR 380/2001.

Oggi, infatti, i cambi d’uso sono sempre ammessi, anche tra diverse categorie funzionali (ad esempio, da produttivo a residenziale) e anche quando comportano opere edilizie, purché siano rispettate alcune condizioni. In particolare, è possibile utilizzare la SCIA in luogo del permesso di costruire se gli interventi edilizi previsti sono realizzabili con semplice CILA.

Quindi: prima del DL 69/2024, qualsiasi mutamento d'uso con opere tra categorie funzionali differenti richiedeva il permesso di costruire, indipendentemente dalla portata dell’intervento. Oggi c'è una semplificazione piuttosto marcata.

La norma, oggi, prevede che:

• cambio d’uso all’interno della stessa categoria funzionale (es. da ufficio a negozio): sempre consentito, anche con lavori, se si rispettano le normative di settore e gli eventuali vincoli del piano urbanistico comunale;
• cambio tra categorie diverse (es. da magazzino a residenziale): permesso per unità immobiliari situate nelle zone A, B e C del DM 1444/1968, anche con opere;
• i Comuni possono comunque imporre condizioni specifiche, ad esempio per mantenere l’equilibrio funzionale dell’edificio, in base alla destinazione prevalente delle altre unità.

Cambio d'uso ai tempi del Salva Casa: in certi casi può bastare la SCIA (ma non in questo)

Oggi è quindi 'tecnicamente' possibile effettuare un cambio d'uso con opere (es. da veranda a residenziale) presentando una semplice SCIA, purché non siano necessari interventi che richiedono il permesso di costruire.

Ciò significa che:

• se i lavori sono assentibili con CILA, quindi non impattano su struttura o volumetria, basta la SCIA (Segnalazione Certificata di Inizio Attività);
• negli altri casi, si applica il titolo edilizio previsto per le opere da eseguire: se si va oltre la CILA, si torna al permesso di costruire.

Nel caso specifico, c'è un ampiamento della superficie residenziale fruibile con chiusura di un porticato, un tipo di intervento che va oltre CILA e SCIA, 'costringendo' l'autore dei lavori a richiedere il permesso di costruire, in mancanza del quale scatta l'abuso edilizio.

LA SENTENZA E' SCARICABILE IN ALLEGATO