Casetta di legno e tettoia: demolizione annullata per mancato avvio del procedimento

L’ordine di demolizione è una nota dolente quando un’opera viene dichiarata abusiva e deve essere rimossa. Questo, però, non significa che si possa adottare il provvedimento senza prima verificare con attenzione tutti i fatti rilevanti. Lo chiarisce il CGARS con la sentenza n. 507/2026, relativa a un’ordinanza di demolizione emessa dal Comune nei confronti di due comproprietari. Nel caso concreto, la mancata comunicazione di avvio del procedimento ha reso illegittimo l’ordine di demolizione, travolgendo anche il successivo atto di acquisizione delle opere e dell’area al patrimonio comunale.

Il caso: casetta in legno e tettoia ritenute abusive

Un immobile in comproprietà presentava una casetta in legno, qualificata dal Comune come deposito, e una tettoia. Poiché entrambe le opere risultavano prive di titolo edilizio e collocate in un’area destinata a verde privato da conservare, il Comune ne ha ordinato la demolizione entro novanta giorni.
Non essendo stato eseguito l’ordine, l’Amministrazione ha disposto lo sgombero, l’acquisizione gratuita dei manufatti e dell’area interessata, oltre a emanare le relative sanzioni.

Uno dei proprietari ha contestato i provvedimenti, sostenendo che le opere fossero più datate e che la costruzione in legno svolgesse funzioni tecniche indispensabili per il fondo, ospitando impianti elettrici, comandi delle pompe, dispositivi idrici e del cancello, ossia che fosse un volume tecnico e per questo non costituirebbe volumetria aggiuntiva ma solo un vano accessorio non soggetto a demolizione. Per tale motivo egli ha richiesto una valutazione distinta e più approfondita della casetta e della tettoia.

Il TAR Sicilia ha però respinto il ricorso, confermando la demolizione e l'acquisizione gratuita al patrimonio comunale.

Casetta e tettoia abusive? Il Comune deve comunicare l’avvio del procedimento

Molti punti sono stati chiariti e affrontati dai giudici ma il passaggio rilevante riguarda l’omessa comunicazione di avvio del procedimento. In particolare viene chiarito che “L’art. 9 della legge regionale 21 maggio 2019, n. 7, stabilisce che l’Amministrazione comunica l’avvio del procedimento amministrativo ai soggetti nei confronti dei quali il provvedimento finale è destinato a produrre effetti e ai soggetti che debbono intervenirvi per legge o per regolamento. (…) Non risulta, inoltre, dagli atti che l’Amministrazione abbia dato conto di specifiche esigenze di urgenza tali da giustificare la totale omissione della garanzia partecipativa, trattandosi di opere già esistenti, la cui realizzazione è stata collocata dallo stesso Comune in epoca anteriore all’adozione dell’ordinanza, e non di lavori in corso da arrestare immediatamente mediante una misura provvisoria. (…) La vincolatività della misura ripristinatoria opera, infatti, sul piano della conseguenza giuridica che l’Amministrazione è tenuta ad adottare una volta accertata l’esistenza dell’abuso. Essa non elimina, né può eliminare, il dovere logicamente anteriore di accertare in modo corretto, completo e riconoscibile i presupposti del potere, e cioè, nel caso di specie, l’epoca di realizzazione dei manufatti, il regime edilizio applicabile ratione temporis, la loro funzione concreta nonché la loro eventuale autonomia strutturale e funzionale. Nel caso in esame, l’apporto partecipativo dell’appellante non poteva essere considerato del tutto inutile. Neppure può trovare applicazione l’art. 21-octies in funzione sanante. Qui l’apporto dell’interessato avrebbe potuto incidere, quantomeno, sulla completezza dell’istruttoria, sulla esplicitazione degli elementi posti a base della datazione, sulla valutazione comparativa delle dichiarazioni e degli elementi documentali contrari, sulla distinzione tra casetta e tettoia, sulla qualificazione della funzione concreta delle opere e sulle eventuali cautele esecutive.”

In pratica...

...Il Comune avrebbe dovuto avvisare i comproprietari dell’avvio del procedimento, perché l’ordine finale avrebbe inciso direttamente sui loro manufatti. Dal proprio canto, la PA non avrebbe nemmeno potuto evitare tale avviso invocando l’urgenza in quanto le opere erano già esistenti e non c’erano lavori in corso da fermare immediatamente prima di compromettere ulteriormente il territorio.

In tali situazioni occorre verificare:

• quando siano state realizzate casetta e tettoia;
• quale regime edilizio debba essere applicato (all'atto della domanda, all'atto della realizzazione dell'opera o entrambe);
• quale fosse l'effettiva funzione delle opere oggetto di accertamento.

Solo così il proprietario avrebbe potuto fornire documenti e osservazioni utili, anche per distinguere le due opere e/o contestarne efficacemente la qualificazione.
Per questo la mancata partecipazione non è un semplice vizio irrilevante, anzi, impedendo un giusto contraddittorio e il diritto alla difesa, essa invalida tutti i successivi atti (ordine di demolizione e quello di acquisizione al patrimonio comunale) e non può essere “sanata” con l’art. 21-octies della legge n. 241/1990 che disciplina l’annullabilità dei provvedimenti amministrativi.

Conseguenza?

L’ordine di demolizione è stato annullato ed è caduta anche la successiva acquisizione gratuita al patrimonio comunale, restano salvi ulteriori e successivi provvedimenti del Comune, il quale dovrà riesaminare la vicenda con un’istruttoria completa e partecipata.

Scarica la sentenza in allegato

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FAQ TECNICHE: Casetta di legno e tettoia: demolizione annullata per mancato avvio del procedimento

Che cos’è la comunicazione di avvio del procedimento in materia edilizia?
È l’atto con cui l’amministrazione informa i destinatari che sta avviando un procedimento destinato a incidere sulla loro posizione giuridica.
Consente di conoscere gli atti, produrre documenti e presentare osservazioni pertinenti.
Nel caso esaminato, tale apporto poteva incidere sull’istruttoria relativa a casetta e tettoia.

L’avviso di avvio è necessario per ogni ordine di demolizione?
No. L’ordine di demolizione è normalmente un atto vincolato una volta accertato l’abuso.
L’avviso può tuttavia risultare necessario quando non siano univoci i presupposti dell’abuso o servano verifiche ulteriori.
La sentenza valorizza in particolare epoca, funzione e autonomia delle opere.

Quali elementi deve verificare il Comune prima di ordinare la demolizione?
L’istruttoria deve individuare con chiarezza consistenza, data di realizzazione e regime edilizio applicabile ratione temporis.
Deve inoltre valutare la funzione concreta del manufatto e l’eventuale autonomia strutturale e funzionale.
Le opere diverse, come casetta e tettoia, non possono essere trattate indistintamente se presentano caratteristiche autonome.

Una casetta in legno può essere qualificata come volume tecnico?
Non dipende dal materiale, ma dalla funzione effettiva, dall’assenza di autonoma utilizzabilità e dalla necessità rispetto agli impianti serviti.
La sola qualificazione dichiarata dal proprietario non è sufficiente: occorre un accertamento istruttorio concreto.

Quale rapporto c’è tra ordine di demolizione e acquisizione gratuita al Comune?
L’acquisizione costituisce una conseguenza dell’inottemperanza all’ordine repressivo, secondo la disciplina concretamente applicabile.
Se l’ordine presupposto viene annullato, può cadere anche l’atto acquisitivo conseguente.
Ciò non impedisce al Comune di riavviare correttamente il procedimento e adottare nuovi provvedimenti.

L’urgenza consente al Comune di omettere la partecipazione del proprietario?
Solo se l’amministrazione indichi specifiche e reali esigenze di urgenza.
Nel caso esaminato, le opere erano già esistenti e non vi erano lavori in corso da arrestare con immediatezza.
L’urgenza non può essere affermata in modo generico per superare le garanzie procedimentali.

Quali errori devono evitare proprietari e tecnici davanti a un accertamento edilizio?
Non bisogna limitarsi a sostenere che l’opera sia “tecnica” o “precaria” senza documentazione coerente.
È utile predisporre prove su datazione, funzione, elaborati, fotografie, atti edilizi e disciplina applicabile nel tempo.
Va evitato anche l’errore opposto: ritenere che l’annullamento per vizio procedurale renda automaticamente lecita l’opera.