CILAS incompleta implica la decadenza dei benefici Superbonus

L’importanza del quadro F nella richiesta del Superbonus

Per iniziare i lavori ed accedere al Superbonus, bisogna presentare regolare richiesta dell’adeguato titolo abilitativo al Comune di riferimento (come ad esempio la comunicazione di inizio lavori asseverata, CILA).
Il 4 agosto 2021, Governo, Regioni ed Enti locali hanno approvato un accordo, con lo scopo di utilizzare un modulo unico e standard per la CILA Superbonus, come previsto dalla legge, quindi chi vuole fare lavori con il Superbonus deve usare obbligatoriamente il modello CILAS.

La CILAS, presentata dal proprietario o da un tecnico abilitato, prevede al suo interno almeno le seguenti documentazioni:

• preparare il progetto;
• redigere l’asseverazione, cioè il documento che descrive tutti gli interventi che danno diritto al Superbonus;

La CILAS consente di eseguire lavori di:

• efficienza energetica (con Ecobonus al 70%);
• riduzione del rischio sismico (con Sismabonus al 70%)

Si può predisporre la CILAS anche nelle seguenti casistiche:

• per lavori già iniziati, eventualmente facendo riferimento alle documentazioni progettuali già agli atti per l’intervento in corso;
• per lavori collegati ad altri non coperti dal Superbonus.

Il modello della CILAS, come introdotto con il DL n. 77/2021 e successivamente integrato dalla modulistica unificata approvata in Conferenza Unificata, presenza vari quadri, tra cui quello F risulta sicuramente meritevole di attenzione.

Il quadro F ha lo scopo di dichiarare la legittimità urbanistica dell’immobile oggetto degli interventi ammessi al Superbonus (vd. figura).

Esso presenta una serie di opzioni che riguardano:

• la data di realizzazione dell’immobile, per valutare se lo stesso sia stato costruito ante 1° settembre 1967 ;
• gli estremi del titolo abilitativo, ossia del permesso di costruire/licenza/concessione edilizia o altro titolo edilizio che ha autorizzato la costruzione dell'immobile;
• gli estremi del titolo in sanatoria, se l'immobile è stato oggetto di sanatoria o condono edilizio.

La mancata compilazione del quadro F è considerata una violazione sostanziale, che comporta la perdita dei benefici del Superbonus, perché la norma (art. 119, comma 13-ter del D.L. 34/2020) considera essenziale la verifica della legittimità dell’immobile ai fini dell’agevolazione fiscale. Infatti, come chiarito anche dall’interpello dell’Agenzia delle Entrate (AE) n.122/2025, se il quadro F è assente o incompleto, l’intero beneficio fiscale può decadere.

Come regolarizzare la posizione in caso di mancata compilazione della CILAS

Ulteriori chiarimenti importanti in merito all'errata o incompleta redazione della CILAS arrivano con il parere dell’AE n. 122/2025, con i quali si fa chiarezza sulle conseguenze dovute all’irregolarità nella CILAS.
A richiedere il chiarimento all’Agenzia è stato il proprietario di un immobile, articolato in più unità immobiliari aventi destinazione residenziale, che aveva effettuato una serie di interventi nell'ambito del Superbonus comprendenti:

• l’isolamento termico;
• sostituzione di infissi e impianti;
• installazione di collettori solari;
• impianti fotovoltaici con accumulo.

Tutti questi lavori erano stati avviati sulla base di una CILA/CILAS e l’importo complessivo degli interventi, aveva generato un consistente credito d’imposta ceduto a un istituto bancario.

In seguito, è stato rilevato che nella modulistica CILAS mancava la compilazione del quadro “F”, relativo proprio alle attestazioni sulla costruzione e legittimazione urbanistica dell’immobile.

A questo punto l’istante pone i seguenti quesiti, ossia:

• se tale omissione comporti la decadenza dal Superbonus, pur in presenza di uno stato legittimo già attestato da una precedente sanatoria;
• se in caso di decadenza è possibile comunque utilizzare le detrazioni ordinarie per gli stessi interventi e, se sì, in quali termini sia possibile far seguito al ravvedimento operoso per regolarizzare la propria posizione;
• se ci fossero eventuali conseguenze fiscali legate alla vendita delle unità immobiliari oggetto degli interventi agevolati, alla luce della disciplina sulle plusvalenze introdotta dall’art. 67 del TUIR (Testo Unico delle Imposte sui Redditi).

Relativamente al primo quesito, l’AE ha chiarito che, se nella CILAS (necessaria per iniziare i lavori con il Superbonus) non viene compilato il quadro “F”, si perde il diritto al Superbonus. Ciò è fondamentale in quanto serve per indicare se l’immobile ha un permesso edilizio oppure se è stato costruito prima del 1° settembre 1967. Di conseguenza la legge considera la sua mancanza un errore grave che comporta la perderdita del beneficio.

Tuttavia, anche se non si può più ottenere il Superbonus, si possono usare altri incentivi come l’Ecobonus o le detrazioni per ristrutturazioni, a condizione di rispettare tutte le regole previste per quei bonus, incluse le carte da compilare e i modi corretti per usarli.

Per quanto riguarda il ravvedimento oneroso viene chiarito che qualora non siano arrivati controlli ufficiali è possibile regolarizzare pagando quanto dovuto con sanzioni e interessi ridotti.
Si dovranno quindi restituire solo i crediti d’imposta usati in modo scorretto, con le relative sanzioni e interessi.

Richiamando la circolare n. 13 del 2024 emessa dall’AE, viene precisato che, ai sensi dell’art. 67 del TUIR, le plusvalenze costituiscono reddito diverso qualora la vendita avvenga entro dieci anni dalla conclusione dei lavori e “Nel caso di specie, stante la decadenza dal beneficio in questione, si ritiene non trovi applicazione il disposto del già citato articolo 67, comma 1, lett. bbis), del TUIR.

Troverebbe, eventualmente, applicazione la lett. b) del comma 1 del medesimo articolo 67 secondo cui, «al di fuori delle ipotesi di cui alla lettera bbis), le plusvalenze realizzate mediante cessione a titolo oneroso di beni immobili acquistati o costruiti da non più di cinque anni, esclusi quelli acquisiti per successione e le unità immobiliari urbane che per la maggior parte del periodo intercorso tra l'acquisto o la costruzione e la cessione sono state adibite ad abitazione principale del cedente o dei suoi familiari [...].”

Ci sono comunque rilevanti esclusioni, infatti la tassazione non si applica agli immobili acquisiti per successione o utilizzati come abitazione principale dal cedente (ovvero dai suoi familiari) per la maggior parte del periodo decennale o, se inferiore, del periodo intercorrente tra acquisto e cessione.

L’Agenzia delle Entrate ha confermato che bisogna compilare la CILAS con molta attenzione, ma ha anche spiegato che, in caso di errore, è possibile comunque chiedere altri bonus e sistemare la propria situazione, purché si rispettino le regole e le scadenze previste dalla legge.

IL PARERE DELL'AGENZIA DELLE ENTRATE È SCARICABILE IN ALLEGATO.