Cooperativa edilizia: Superbonus con due requisiti
L'Agenzia delle Entrate fornisce una serie di utili chiarimenti relativi alle cooperative a proprietà indivisa, anche con riferimento a situazioni in cui la cooperativa non è proprietaria dell’intero fabbricato poiché vi sono anche proprietari terzi
Anche nella risposta a interpello n. 430 del 23 giugno 2021, l’Agenzia delle entrate ha fornito una serie di utili chiarimenti relativi alle cooperative a proprietà indivisa, anche con riferimento a situazioni in cui la cooperativa non è proprietaria dell’intero fabbricato poiché vi sono anche proprietari terzi.
Cappotto termico
Nel caso di interventi su parti comuni di edifici in condominio, per i quali il limite di spesa è calcolato in funzione del numero delle unità di cui l'edificio è composto, l'ammontare di spesa così determinato costituisce il limite massimo di spesa agevolabile riferito all'intero edificio e non alle singole u.i. che lo compongono e ciascun condomino potrà calcolare la detrazione in funzione della spesa a lui imputata, ed effettivamente rimborsata al condominio anche in misura superiore all'ammontare commisurato alla singola unità immobiliare.
Il medesimo criterio di calcolo si applica anche nel caso in cui l'edificio non sia in condominio, ma interamente di proprietà di un unico soggetto.
Pertanto (caso A), essendo ciascuna palazzina composta da 18 u.i., il limite di spesa ammissibile alla detrazione, per il cappotto, è 620.000 euro per ciascuna palazzina (40.000 euro per 8 u.i. più 30.000 euro per le 10 u.i. eccedenti).
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Sostituzione infissi e installazione di schermature solari nelle singole unità
Rientrano tra gli interventi" ammessi all’ecobonus (art. 14, D.L. 63/2013) che possono dare diritto al Superbonus come interventi trainati (comma 2, art. 119 D.L. “Rilancio”), nei limiti di spesa previsti, per ciascun intervento, dalla legislazione vigente.
La sostituzione degli infissi rientra tra gli interventi di cui all'art. 1, comma 345, legge 296/2006, ai sensi del quale spetta una detrazione nel limite massimo di euro 60.000.
Nel caso in cui la norma preveda un ammontare massimo di detrazione, per determinare l'ammontare massimo di spesa ammesso al Superbonus, quale intervento trainato, occorre dividere la detrazione massima ammissibile prevista nelle norme di riferimento per l'aliquota di detrazione espressa in termini assoluti, cioè detrazione massima diviso 1,1 (risposta 4.4.3, circolare n. 30/E/2020).
Pertanto, l'importo massimo di spesa detraibile sarà pari a euro 54.545 e "deve intendersi riferito a ciascuna delle unità che compongono l'edificio" (circ. n. 36/E/2007, punto 6).
Rientra tra gli interventi "trainati" anche l'acquisto e la posa in opera di schermature solari di cui all'allegato M del D. Lgs. 311/2006 nel limite massimo di detrazione di euro 60.000 per ciascuna unità e, pertanto, il limite di spesa detraibile sarà euro 54.545.
I limiti di spesa sopra riportati sono riferiti a ciascuna u.i. oggetto degli interventi agevolabili e, non essendo calcolati in funzione del numero delle unità di cui si compone l'edificio, non costituiscono il limite massimo di spesa agevolabile riferito all'intero edificio.
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All'interno di questa collaborazione una serie di articoli sul tema dei BONUS FISCALI PER IMMOBILI DI COOPERATIVE EDILIZIE, con l'obiettivo di sciogliere alcuni dubbi più frequenti a cura di Stefano Baruzzi.
Sostituzione infissi più schermatura solare
Se sulla medesima unità si realizza sia la sostituzione degli infissi che la posa in opera di schermature solari, il limite massimo di spesa ammesso al Superbonus è pari alla somma dei limiti previsti per ciascun intervento (54.545 per gli infissi e altrettanto per le schermature solari).
Necessità che gli ambienti fossero già dotati di impianto di riscaldamento
Gli interventi "trainati" del comma 2 dell'art. 119 del D.L. “Rilancio” sono agevolabili a condizione che gli edifici oggetto degli interventi abbiano determinate caratteristiche tecniche e, in particolare, siano dotati di impianti di riscaldamento funzionante o riattivabile con un intervento di manutenzione, anche straordinaria, sia presente nell'immobile oggetto di intervento.
Questa condizione è richiesta per tutte le tipologie di interventi agevolabili ad eccezione dell'installazione dei collettori solari per produzione di acqua calda e dei generatori alimentati a biomassa e delle schermature solari.
Pertanto, qualora l'edificio sia privo di impianto di riscaldamento, in caso di realizzazione di un nuovo impianto, quest'ultimo non potrà fruire del Superbonus.
Cessione del credito: modalità
Il beneficiario della detrazione è la cooperativa, di conseguenza essa, nella misura in cui sosterrà le spese, maturerà il diritto alla detrazione oppure potrà decidere di avvalersi del meccanismo della cessione del credito o dello sconto in fattura.
In merito agli adempimenti documentali la comunicazione di cessione del credito dovrà essere effettuata dal beneficiario delle detrazioni, ossia dalla cooperativa istante.
Idoneità, ai fini di cui sopra, di impianti autonomi di riscaldamento
La mancanza di un impianto di riscaldamento centralizzato non impedisce l'accesso al Superbonus, se, comunque, le u.i. all'interno degli edifici sono dotate di impianti termici autonomi, che possono anche rimanere tali in assenza di loro sostituzione. Qualora si abbia sostituzione, però, ricordiamo che l’impianto deve diventare centralizzato.
Cooperative a proprietà indivisa e Superbonus
Sono destinatarie del Superbonus, tra gli altri soggetti, le Cooperative di abitazione a proprietà indivisa per interventi realizzati su immobili dalle stesse posseduti e assegnati in godimento ai propri soci (comma 9, lettera d), art. 119, D.L. “Rilancio”).
Occorrono, quindi, due requisiti:
- soggettivo, essendo l’agevolazione riservata alle Cooperative di abitazione a proprietà indivisa, indipendentemente dalla circostanza che l'edificio sia o meno costituito in condominio;
- oggettivo, riguardando il beneficio interventi realizzati su immobili di proprietà delle predette cooperative assegnati in godimento ai propri soci.
Casistiche dei fabbricati
CASO A
Se l'edificio è posseduto interamente dalla cooperativa in proprietà indivisa e costituito da più unità abitative che vengono assegnate in godimento ai propri soci, il Superbonus spetta:
- sia con riferimento alle spese sostenute per i lavori trainanti (art. 119, comma 1, lettera a) (isolamento termico delle superfici opache verticali, orizzontali e inclinate che interessano l'involucro degli edifici, con un'incidenza superiore al 25% della superficie disperdente lorda dell'edificio);
- che per gli interventi trainati realizzati sulle unità assegnate ai soci.
CASO B
Intero edificio tutto posseduto dalla cooperativa, ma solo una parte delle unità abitative è assegnata in godimento ai soci mentre altre unità sono date in locazione a terzi non soci.
- Sarà possibile fruire del Superbonus per gli interventi di cui all'art. 119, comma 1, lettera a) del D.L. “Rilancio” solo se la superficie complessiva delle unità assegnate in godimento ai propri soci sia superiore al 50%;
- resta escluso il Superbonus per le spese relative ad interventi trainati sulle singole unità date in locazione a terzi non soci.
CASO C
Alcune unità sono di proprietà di terzi, quindi l'edificio è a tutti gli effetti un condominio.
La presenza di altri soggetti privati, siano esse persone fisiche o giuridiche, che detengono altre unità, non è ostativa al Superbonus per gli interventi eseguiti sulle unità di proprietà indivisa delle cooperative allorquando le stesse siano date in godimento ai propri soci, né lo è per gli interventi eseguiti sulle parti comuni del Condominio stesso.
- Pertanto, la cooperativa, in quanto proprietaria di una parte delle unità che fanno parte dell'edificio e concesse in godimento ai soci, potrà fruire del Superbonus con riferimento alle spese sostenute per interventi sulle parti comuni dell'edificio in qualità di condomino. In quanto tale, potrà fruire della detrazione in ragione dei millesimi di proprietà o dei diversi criteri applicabili ai sensi degli artt. 1123 e seguenti del codice civile;
- potrà fruire del Superbonus anche per gli interventi trainati sulle singole unità, qualora sostenga le relative spese.
Modalità di pagamento
Anche ai fini del Superbonus, il pagamento delle spese per l'esecuzione degli interventi, salvo l'importo del corrispettivo oggetto di sconto in fattura o cessione del credito, deve essere effettuato mediante bonifico bancario o postale dal quale risulti la causale del versamento, il codice fiscale del beneficiario della detrazione ed il numero di partita IVA, ovvero, il codice fiscale del soggetto a favore del quale il bonifico è effettuato.
L'obbligo di effettuare il pagamento mediante bonifico non riguarda i soggetti esercenti attività d'impresa. Stanti i dubbi che possono emergere con riguardo proprio alla natura dell’attività delle cooperative, può essere prudente effettuare sempre i pagamenti con bonifico speciale.
Per approfondire:
Nella piattaforma Smart 24 Tecnici la sezione dedicata al Superbonus 110%: normativa, prassi e approfondimenti sull’agevolazione fiscale.
Lo speciale:
BONUS FISCALI PER IMMOBILI DI COOPERATIVE EDILIZIE
Con una serie di interessanti risposte a interpello, l’Agenzia delle entrate ha fornito ulteriori chiarimenti sulle regole particolari previste dalla normativa fiscale per l’applicazione dei bonus fiscali ai fabbricati delle cooperative edilizie. Nello Speciale si illustrano, pertanto, le indicazioni ritraibili dai documenti agenziali in questione.
A cura di Stefano Baruzzi
Piano Editoriale dello Speciale
Superbonus
Le News e gli approfondimenti che riguardano l’applicazione del SUPERBONUS 110% in edilizia, in particolare l’evoluzione normativa, l’interpretazione dei requisiti anche attraverso i pareri degli esperti.