D.P.R. 380/2001. Testo Unico Edilizia. Art. 9-bis - Documentazione amministrativa e stato legittimo degli immobili

1. Ai fini della presentazione, del rilascio o della formazione dei titoli abilitativi previsti dal presente testo unico, le amministrazioni sono tenute ad acquisire d’ufficio i documenti, le informazioni e i dati, compresi quelli catastali, che siano in possesso delle pubbliche amministrazioni e non possono richiedere attestazioni, comunque denominate, o perizie sulla veridicità e sull’autenticità di tali documenti, informazioni e dati.
1-bis. Lo stato legittimo dell’immobile o dell’unità immobiliare è quello stabilito dal titolo abilitativo che ne ha previsto la costruzione o che ne ha legittimato la stessa e da quello che ha disciplinato l’ultimo intervento edilizio che ha interessato l’intero immobile o unità immobiliare, integrati con gli eventuali titoli successivi che hanno abilitato interventi parziali. Per gli immobili realizzati in un’epoca nella quale non era obbligatorio acquisire il titolo abilitativo edilizio, lo stato legittimo è quello desumibile dalle informazioni catastali di primo impianto ovvero da altri documenti probanti, quali le riprese fotografiche, gli estratti cartografici, i documenti d’archivio, o altro atto, pubblico o privato, di cui sia dimostrata la provenienza, e dal titolo abilitativo che ha disciplinato l’ultimo intervento edilizio che ha interessato l’intero immobile o unità immobiliare, integrati con gli eventuali titoli successivi che hanno abilitato interventi parziali. Le disposizioni di cui al secondo periodo si applicano altresì nei casi in cui sussista un principio di prova del titolo abilitativo del quale, tuttavia, non sia disponibile copia. (n.d.r. comma aggiunto dall'art. 10, comma 1, lettera d), della legge n. 120 del 2020).

Commento
L’articolo in commento introduce l’obbligo in capo alle amministrazioni di acquisire d’ufficio i documenti necessari al rilascio dei titoli abilitativi dei lavori e che sono detenuti da altre amministrazioni.
L’obiettivo perseguito dal legislatore è quello di velocizzare l’azione amministrativa, a favore dei cittadini, attraverso il processo di informatizzazione degli uffici pubblici e all’interscambio della documentazione.
Si tratta di una norma di contenuto analogo all’art. 15, comma 1, della legge n. 183/2011, il quale, modificando il d.P.R. n. 445/2000 - T.U. delle disposizioni legislative e regolamenti in materia di documentazione amministrativa, prevede che “le amministrazioni pubbliche e i gestori di pubblici servizi sono tenuti ad acquisire d'ufficio le informazioni e tutti i dati e i documenti, ivi comprese le attestazioni catastali, che siano in possesso delle pubbliche amministrazioni e non possono richiedere attestazioni, comunque denominate, o perizie sulla veridicità e sull’autenticità di tali documenti, informazioni e dati”.
C’è da purtroppo mettere in evidenza che tale processo è rallentato da alcune amministrazioni comunali, le quali, non allineandosi alle prescrizioni dell’art. 9-bis, richiedono direttamente all’interessato documenti che l’ufficio stesso dovrebbe reperire d’ufficio.
Il comma 1-bis, introdotto dal Decreto Semplificazione – D.L. n. 76/2020 convertito in L. n. 120/2020 – disciplina, stabilisce che lo stato legittimo dell’immobile o dell’unità immobiliare è quello stabilito dal titolo abilitativo che ne ha autorizzato la realizzazione, integrato con gli eventuali titoli successivi che hanno abilitato interventi parziali.
Per gli immobili realizzati quando non era obbligatorio acquisire il titolo abilitativo, lo stato legittimo viene desunto dalle informazioni catastali di primo impianto o da altri documenti probanti, come le riprese fotografiche, estratti cartografici, documenti d’archivio di cui sia dimostrata la provenienza, e dal titolo abilitativo che ha disciplinato l’ultimo intervento edilizio che ha interessato l’intero immobile o unità immobiliare, integrati con gli eventuali titoli successivi che hanno abilitato interventi parziali.
Il secondo capoverso del comma stabilisce che “”Le disposizioni di cui al secondo periodo si applicano altresì nei casi in cui sussista un principio di prova del titolo abilitativo del quale, tuttavia, non sia disponibile copia”, ossia le riprese fotografiche, estratti cartografici, etc.
È questa l’ipotesi in cui il titolo edilizio non sia reperibile, perché, ad esempio, l’immobile rientra in un’area colpita da calamità naturale e gli archivi sono andati distrutti. In questo caso, è possibile fare affidamento su prove indiziarie
Quanto statuito dal comma 1-bis avrà importanti conseguenze per quanto riguarda l’ottenimento dei Superbonus fiscali che prevendono di accertare la regolarità urbanistica dell’immobile.
Su questo punto, la L. 126/2020, al fine di rendere più semplice la presentazione dei titoli abilitativi per gli interventi sulle parti comuni beneficiarie del Superbonus 110%, ha precisato che le asseverazioni sullo stato di legittimo degli immobili plurifamiliari, effettuata dai tecnici abilitati, e i relativi accertamenti sello Sportello Unico, devono fare riferimento solo alle parti comuni degli edifici interessati dagli interventi (comma 3-quinquies).