Da portico a cucina-soggiorno: il cambio d'uso richiede il permesso di costruire?

La 'saga' dei cambi destinazione d'uso ai tempi del Salva Casa si arricchisce di una nuova, interessante puntata, che conferma come, se sulla 'carta' c'è stata una notevole semplificazione edilizio-urbanistica per questo tipo di procedure, dall'altro bisogna sempre pesare bene ogni singolo caso, partendo dal presupposto che una SCIA per cambiare una destinazione d'uso con opere e aumento della superficie abitabile (o creazione di nuova superficie) non è sufficiente.

Chiaramente, essendo il caso di specie riferito ad un'opera (con cambio d'uso) realizzata nel 2017, si applicavano le regle dell'epoca pre-DL 69/2024, ma possiamo affermare che le conclusioni sarebbero state le stesse anche oggi.

Il caso: da portico a cucina-soggiorno con opere

Nella sentenza 8930/2025 dell'8 maggio, il Tar Lazio si occupa del ricorso contro un'ordinanza di demolizione impartita dal comune per l'avvenuta realizzazione di opere difformi dal titolo edilizio (SCIA), consistenti in un “ampliamento in termini di superficie e cubatura con cambio d’uso da portico (superficie non residenziale) a cucina-soggiorno, tramite un insieme sistematico di opere, tra cui l’eliminazione degli infissi esterni preesistenti (portefinestre), dalle quali si determina una continuità dell’unità immobiliare residenziale”.

Secondo il ricorrente, non vi sarebbe alcun cambio d'uso urbanisticamente rilevante, appartenendo il portico alla medesima categoria funzionale residenziale originariamente rivestita, secondo la classificazione di cui all’art. 23 ter TUE, peraltro 'stravolto' dal Decreto Salva Casa.

Salva Casa e cambio d'uso: breve riepilogo

Prima di addentrarci nei meandri di questo, interessante caso, ricordiamo che ogni singolo ente locale può regolamentare in maniera personalizzata il cambio d'uso e cosa serve per assentirlo, anche se va rimarcato che effettivamente il DL 69/2024 ha velocizzato le procedure, inserendo i cambi d'uso rilevanti - cioè quelli tra categorie funzionali diverse - tra quelli potenzialmente assentibili con SCIA.

In virtù delle modifiche apportate al TU Edilizia dal DL 69/2024, convertito in legge 105/2024, oggi i cambi d’uso sono sempre ammessi, anche tra diverse categorie funzionali (ad esempio, da non residenziale a residenziale) e anche quando comportano opere edilizie, purché siano rispettate alcune condizioni.

In particolare, è possibile utilizzare la SCIA in luogo del permesso di costruire se gli interventi edilizi previsti sono realizzabili con semplice CILA (o con la SCIA).

Bisogna quindi ponderare bene ogni singolo caso, in quanto, ad esempio, a volte a fare la differenza è l'aumento di superificie abitabile (o utile), che porta automaticamente alla necessità del permesso di costruire anche per cambi d'uso non rilevanti (cioè all'interno della stessa categoria).

SCIA: è sufficiente per il cambio d'uso da portico a cucina-soggiorno? No

Secondo il TAR, questo tipo di opera non trova titolo legittimante nella SCIA del 2017, la quale ha ad oggetto unicamente "interventi di ristrutturazione leggera consistenti nel rifacimento di finiture interne ed esterne, quali pavimentazione e rivestimenti, variazione di tramezzature interne e modifica apertura su tamponature esterne, installazione di vetrate removibili impacchettabili su portico, sistemazione area a giardino con installazione di una piscina di dimensioni".

L'intervenuto cambio d'uso del porticato, con sua trasformazione in cucina-soggiorno e assegnazione allo stesso dell'uso abitativo, posto in continuità con l'unità immobiliare, determina una difformità essenziale rispetto al titolo edilizio invocato da parte ricorrente - cioè la SCIA del 2017 - la quale, in disparte la sua idoneità o meno a legittimare tale tipologia di opere, non concerne in alcun modo tale trasformazione e cambio d'uso.

La natura dell'opera va parametrata all'effetto che consegue dal realizzato cambio d'uso del portico ad uso abitativo, che si è tradotto in un aumento della cubatura utile dell'immobile nonché della superficie utile residenziale, integrando una difformità radicale rispetto al titolo presentato.

L'incremento della volumetria e l'aumento della superficie residenziale fanno la differenza

Essendosi, quindi, determinato un diverso organismo edilizio, autonomamente utilizzabile a fini residenziali, con conseguente incremento della preesistente volumetria, alterazione della sagoma dell'edificio ed aumento della superficie utile residenziale, il quale viene ad aggregarsi al preesistente organismo edilizio, per ciò solo trasformandolo in modo permanente in termini di sagoma, volume e superficie, sarebbe servito un permesso di costruire, e non una SCIA, che ha ad oggetto interventi diversi più propriamente riconducibili alla tipologia della ristrutturazione leggera, non implicanti aumenti di superficie e di volumetria.

Porticato chiuso su tre lati? Non cambia nulla

Il TAR prosegue la sua disamina osservando che "non conduce a diverse conclusioni la circostanza, invocata da parte ricorrente, che il porticato fosse già in precedenza chiuso su tre lati e che l’intervento descritto nella SCIA comprendesse anche la tamponatura dello stesso con vetrate impacchettabili". Infatti, "la tamponatura solo su tre lati di un manufatto lo rende inidoneo all’utilizzo come residenziale ed abitativo, il che conferma che l’avvenuta chiusura del portico ne abbia trasformato l’uso, da accessorio, ad abitativo".

Nè l’apposizione di vetrate impacchettabili al portico prevista dalla SCIA 2017 è utile a legittimare l’opera, in quanto, unitamente ad altri interventi, il portico è stato annesso all’abitazione, con sua destinazione a cucina e soggiorno, assumendo una funzione residenziale che prima era assente, con aumento di cubatura e di superficie utile residenziale, qualificabile come trasformazione urbanisticamente rilevante.

Cambio d'uso tra categorie omogenee: l'aumento di superficie è determinante

In definitiva, si tratta di un intervento che comporta una innovazione dell'assetto edilizio, dovendo al riguardo ricordarsi che anche allorquando il cambio di destinazione d'uso di un manufatto preesistente avvenga tra categorie edilizie omogenee - quale quella residenziale - può integrarsi una modificazione edilizia rilevante per effetto dell’aumento di superficie utile residenziale, con inevitabile incidenza anche sul carico urbanistico.

Peraltro, un'opera quale un portico non è non suscettibile di autonomo uso propriamente abitativo e non è computata negli originari titoli legittimanti l’unità immobiliare quale superficie utile residenziale.

Irrilevante è quindi la circostanza che il portico abbia mantenuto la funzione – solo – latamente residenziale – posto che ciò che rileva, ai fini del cambio d’uso urbanisticamente rilevante, non è solo la diversa classificazione dell’opera secondo le categorie funzionali di cui all’art. 23 ter TUE, ma anche la differenziazione delle opere in termini di superfici accessorie o di superficie utile residenziale, cui peraltro si riconnettono diverse conseguenze anche fiscali.

In definitiva: il cambio d'uso con opere da portico - avente in origine superficie non residenziale - a cucina-soggiorno e posto in continuità con l’unità immobiliare residenziale è abusivo senza permesso di costruire, in alcun modo legittimato da una SCIA che concerne solo opere di ristrutturazione leggera.

Il Salva Casa può cambiare le carte in regola? In questo caso no

Secondo quanto disposto dal DL Salva Casa, oggi è 'tecnicamente' possibile effettuare un cambio d'uso con opere (es. da cantina o garage a locale abitativo) presentando una semplice SCIA, purché non siano necessari interventi che richiedono il permesso di costruire.

Il punto è qui: le opere edilizie del contendere, producendo, come abbiamo visto, un aumento di superficie utile residenziale e modificando la sagoma dell'edificio, necessitavano del permesso di costruire, richiesto anche dal DL 69/2024.

Infatti, le regole del Salva Casa impongono che:

• se i lavori sono assentibili con CILA, quindi non impattano su struttura o volumetria, basta la SCIA (Segnalazione Certificata di Inizio Attività);
• negli altri casi, si applica il titolo edilizio previsto per le opere da eseguire: se si va oltre la CILA (e la SCIA), si torna al permesso di costruire.

Quindi, se anche si fosse tenuto contro delle nuove regole sui cambi destinazione d'uso, in questo caso sarebbe comunque servito un permesso di costruire, per i motivi sopra rappresentati.

LA SENTENZA E' SCARICABILE IN ALLEGATO