Danni da infiltrazioni in condominio: c'è differenza tra balcone e terrazza! Le conseguenze

Occhio a non confondere i balconi con i terrazzi, perché trattasi di manufatti con caratteristiche tecniche diverse che hanno impatti differenti sulle responsabilità per danni in caso di infiltrazioni d'acqua.

E' il monito che 'arriva' dalla recente sentenza 35316/2021 dello scorso 18 novembre della Corte di Cassazione, che qualifica a tal fine come terrazza a livello anche la superficie scoperta che, benché non posta sulla sommità del fabbricato e incassata nel corpo dello stesso, sia collocata al sommo di alcuni vani e nel contempo sullo stesso piano di altri, dei quali formi parte integrante, svolgendo comunque una funzione di copertura in favore delle unità immobiliari sottostanti.

Ma vediamo di andare per gradi.

Il caso

La proprietaria di un appartamento al settimo piano di un condominio ricorse al Tribunale ordinario per le infiltrazioni provenienti dal lastrico solare posto al nono piano, col Giudice che condannò il condominio a pagare il risarcimento dei danni causati.

Il condominio vinse l'appello, in quanto cui la copertura del fabbricato è costituita da un "terrazzo a livello non praticabile posto al nono piano", mentre all'ottavo piano, sovrastante l'unità immobiliare della prorietaria danneggiata, è ubicato l'appartamento con annesso terrazzo scoperto, in comproprietà tra altri due soggetti.

Questo terrazzo, afferma la Corte territoriale di Salerno, alla stregua dell'accertamento tecnico preventivo, denota cattive condizioni di manutenzione quanto alla pavimentazione, alla ringhiera ed al pozzetto di raccolta delle acque.

In definitiva, la sentenza di secondo grado ha riferito le cause delle infiltrazioni di acqua non al degrado del terrazzo di proprietà esclusiva posto al nono piano, di copertura dell'intero fabbricato, quanto alla omessa manutenzione del terrazzo dell'ottavo piano, costituente un "balcone aggettante" il proprietario del quale sarebbe da ritenere unico responsabile dei danni.

Terrazzi e balcone sono 'cose' diverse

La Cassazione, per stabilire di chi sia la 'colpa' e soprattutto chi debba risarcire i danni sofferti dalla proprietaria dell'appartamento posto al settimo piano, sottolinea che, in base ad orientamento giurisprudenziale consolidato, la responsabilità concorrente del condominio con il proprietario o usuario esclusivo di un lastrico solare o di una terrazza a livello, per i danni da infiltrazione nell'appartamento sottostante, in base ai criteri di cui all'art.1126 c.c., suppone che il lastrico o la terrazza - indipendentemente dalla sua proprietà o dal suo uso esclusivo -, per i suoi connotati strutturali e funzionali, svolga funzione di copertura del fabbricato, ovvero di più unità immobiliari appartenenti in proprietà esclusiva a diversi proprietari (arg. da Cass. Sez. U, 07/07/1993, n. 7449; Cass. Sez. U, 10/05/2016, n. 9449).

L'obbligo del condominio di concorrere al risarcimento dei danni da infiltrazioni cagionate dal lastrico solare o dalla terrazza a livello che non sia comune, ex art.1117 c.c., a tutti i condomini, è quindi correlato all'accertamento in concreto di tale funzione di copertura dell'intero edificio, o della parte di esso cui il bene «serve», in quanto superficie terminale del fabbricato.

Perché si abbia una terrazza a livello, equiparata al lastrico solare anche ai fini dell'art. 1126 c.c. (e dunque perché alla sua manutenzione siano tenuti tutti i condomini cui essa funge da copertura), è
indispensabile che la terrazza consista in una superficie scoperta, posta al sommo di alcuni vani, ma non necessariamente alla sommità dell'intero fabbricato, e nel contempo sullo stesso piano di altri, dei quali forma parte integrante strutturalmente e funzionalmente, destinata perciò tanto a coprire la verticale di edificio sottostante, quanto, e soprattutto, a dare un affaccio e ulteriori comodità all'appartamento cui è collegata e del quale rappresenta una proiezione verso l'esterno, ben potendo rivestire tali caratteristiche, pertanto, la terrazza a livello incassata nel corpo del fabbricato (cfr. Cass. Sez. 2, 17/07/2007, n. 15913).

Viceversa, restano a carico esclusivo dei proprietari delle unità immobiliari corrispondenti le spese di restauro dei balconi aggettanti dell'edificio condominiale, ovvero, di quelli sporgenti dalla facciata, in quanto elementi accidentali e non portanti della struttura del fabbricato, poiché essi non svolgono alcuna funzione di sostegno né di necessaria copertura dell'edificio.

La decisione finale e il nuovo principio di diritto

Per la Cassazione, appare chiaro che causa delle infiltrazioni di cui si dibatte era la terrazza dell'ottavo piano e non il lastrico del nono.

Da ciò la Corte d'appello ha dedotto l'inconfigurabilità di una responsabilità risarcitoria concorrente del condominio, da quantificare secondo il criterio di imputazione previsto dall'art.1126 c.c., mancando la funzione di copertura e protezione dell'edificio, che costituisce la ratio di tale disposizione.

La ricorrente, richiamando la relazione di CTU e la documentazione fotografica allegata, oppone fondatamente che non si tratta, però, di balcone aggettante, quanto di terrazza che, incassata nel corpo nel febbricato, seppure non posta sulla sommità dello stesso, copre metà del sottostante edificio, ovvero tutti i sette piani sottostanti.

In definitiva:

In tema di condominio di edifici, costituisce terrazza a livello, agli effetti del concorso nelle spese di riparazione o di ricostruzione come nella responsabilità per i danni da infiltrazioni nell'appartamento sottostante, in base ai criteri di cui all'art. 1126 c.c., altresì la superficie scoperta che, benché non posta sulla sommità del fabbricato ed incassata nel corpo dello stesso, sia collocata al sommo di alcuni vani e nel contempo sullo stesso piano di altri, dei quali forma parte integrante strutturalmente e funzionalmente, e sia destinata perciò tanto a coprire la verticale di edificio sottostante, quanto a dare affaccio e ulteriori comodità all'appartamento cui è collegata.

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