Decreto Semplificazioni: chiarimenti sul rispetto delle altezze minime nella ricostruzione degli edifici

Il Commissario alla ricostruzione post-sisma 2016, in un recente e interessante parere (30 marzo 2021) risponde a due quesiti inerenti il rispetto delle distanze minime nella ricostruzione di edifici danneggiati dal sisma, in considerazione delle novità apporatte in materia dal DL Semplificazioni.

I riferimenti di legge

Il riferimento principale in materia, cioè l'art.1 del decreto del Ministero della Sanità del 5 luglio 1975, recante “Modificazioni alle istruzioni ministeriali 20 giugno 1896 relativamente all’altezza minima ed ai requisiti igienico-sanitari principali dei locali d’abitazione”, il quale prescrive:

• al comma 1, che per i locali adibiti ad abitazione l’altezza minima interna utile sia fissata in metri 2.70 riducibili a metri 2.40 per bagni, ripostigli, gabinetti, corridoi e disimpegni in genere (primo comma).
• al comma 2, che nei comuni montani al di sopra di 1000 metri sul livello del mare può essere consentita una riduzione dell’altezza minima dei locali abitabili a metri 2.55, tenuto conto delle condizioni climatiche locali e della tipologia di edilizia locale.

In tal senso, poi, è intervenuto l'art.10 del DL Semplificazioni (76/2020), che al comma 2 ha disposto che le disposizioni di cui al D.M. 5 luglio 1975 si interpretano nel senso che i requisiti igienico-sanitario e quelli relativi all’altezza minima dei locali ad uso abitativo non sono da considerare riferiti agli immobili realizzati prima dell’entrata in vigore del decreto del 1975 e ubicati nelle zone A o B ai sensi del D.M. n.1444/1968 ovvero in zone a queste assimilabili in base alla normativa regionale e ai piani urbanistici comunali.

Edifici da ricostruire ex novo

Per gli interventi che prevedono la ricostruzione ex novo allo stato attuale, la regola deve ritenersi quella dell’altezza minima di metri 2.70 a meno che il comune non ritenga di esercitare la facoltà di deroga, con delibera consiliare, per motivate ragioni di natura architettonica e morfologica dei tessuti urbani o altre ragioni.

Ai sensi del terzo comma del citato art. 1, le altezze minime previste nel primo e secondo comma dell’articolo 1 del D.M. 5 luglio 1975 possono, in altri termini, essere derogate entro i limiti già esistenti e documentati, per i locali di abitazione di edifici situati in ambito di comunità montane sottoposti ad interventi di recupero edilizio e di miglioramento delle caratteristiche igienico-sanitarie, quando l’edificio presenti caratteristiche tipologiche specifiche del luogo che siano meritevoli di conservazione ed a condizione che la richiesta di deroga sia accompagnata da un progetto di ristrutturazione con soluzioni alternative, atte a garantire, comunque, idonee condizioni igienico-sanitarie dell’alloggio in relazione al numero degli occupanti (ottenibile ad esempio, attraverso un’adeguata ventilazione naturale favorita dalla dimensione e tipologia delle finestre, ovvero dai riscontri d’aria trasversali..).

Pertanto: 

• è la norma primaria a stabilire in via generale 2.70 metri di altezza per i locali ad uso abitativo ed è la medesima norma a consentire, altresì, che il comune, nell’esercizio delle proprie facoltà, con deliberazione del consiglio comunale possa motivatamente disporre di ricostruire in deroga, ad esempio anche solo per alcuni tessuti urbani di particolare pregio, al fine di garantire in tal senso l’allineamento della linea di gronda, ove ne ricorrano  i richiamati presupposti di legge;
• in caso di demolizione e ricostruzione di un edificio sito in comune montano che aveva un’altezza di metri 2.55 nello stato di fatto legittimato, la ricostruzione a metri 2.70, con la conseguente variazione di cubatura che ne deriverebbe, non costituisce un incremento di volumetria, e ciò ai sensi e per gli effetti di quanto previsto dall’art. 5, secondo e terzo comma dell’ordinanza 107 del 22 agosto 2020 nonché dall’art.8, quarto comma, dell’ordinanza n.100/2020. L’intervento si realizza con S.C.I.A edilizia (ove conforme) e non necessita, in via ordinaria, dell’autorizzazione paesaggistica.
  
  

Le regole definitive

• la ricostruzione previa totale demolizione ha in via ordinaria, come da legge, la quota di altezza minima dei vani di metri 2.70, salva diversa determinazione da assumersi in deroga da parte del consiglio comunale con la previsione di un’altezza minima di metri 2.55 nei comuni montani;
• il rilascio del titolo edilizio, anche nel caso di SCIA, fa sempre salvi i diritti dei terzi, ai sensi dell'art.11 comma 3 del dpr 380/2001 sicché il problema non è di competenza del comune (anche se, in via generale, un incremento dell’altezza di poche decine di centimetri non dovrebbe ingenerare contenziosi);
• chi ricostruisce deve rispettare l’altezza minima di m.2,70 a meno che il comune non preveda, con delibera consiliare trattandosi di norma regolamentare, la facoltà di deroga a m.2,55: decide la legge o il comune, non il privato;
• la ricostruzione con altezza dei vani a 2,70 non costituisce aumento di cubatura, neanche in centro storico, come sopra motivato;
• ove sussista un vincolo diretto provvedimentale, previa dichiarazione di “notevole interesse pubblico”, ai sensi dell’art. 136 lett. c) del d.lgs. 42/2004, su “complessi di cose immobili che compongono un caratteristico aspetto avente valore estetico e tradizionale, inclusi i centri e i nuclei storici”, al fine di assicurare l’omogeneità degli interventi, il Comune può, sentita la Soprintendenza competente, deliberare il mantenimento dell’altezza preesistente o l’innalzamento alla quota di m. 2,70.
  
  

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