Dehors e spazi chiusi all'esterno: serve il permesso di costruire

I dehors utilizzati in maniera stabile e continuativa come estensione di attività commerciali o per altre finalità non temporanee devono essere regolati tramite appositi titoli edilizi, anche quando costruiti con materiali leggeri o removibili.

E' di notevole impatto, anche dopo le novità introdotte dal Decreto Salva Casa, la sentenza 39596/2024 della Corte di Cassazione, che ha ancora una volta chiarito le differenze che ci sono tra spazi commerciali e pergotende, con le consequenziali implicazioni a livello di regole edilizie e urbanistiche.

Il caso

Si dibatte su un deposito adibito alla vendita di fiori e piante, situato presso un cimitero, in area sismica.

Le ricorrenti contestano la qualificazione dell’opera come costruzione permanente, sostenendo che si trattasse di una “pergotenda” temporanea e rimovibile, come tale non necessitante di permesso di costruire o altro titolo abilitativo.

Inoltre, la struttura sarebbe assimilabile a una pergotenda, utilizzata per scopi transitori e non permanenti.

La natura del dehors

Per la Cassazione, non si tratta di pergotenda. Infatti:

• non è sufficiente considerare il materiale impiegato o la facilità di rimozione per qualificare un’opera come precaria;
• il criterio fondamentale è l’esigenza che l’opera soddisfa: se questa è permanente e stabile, l’opera non può essere considerata precaria, anche se fisicamente removibile;
• la creazione di spazi chiusi e stabili, anche se destinati ad attività temporanee, rientra nella categoria delle nuove costruzioni e necessita di permessi edilizi specifici;
• i dehors che includono strutture permanenti, come coperture in materiali rigidi o chiusure perimetrali stabili, sono soggetti a normativa edilizia ordinaria.

I dehors permanenti sono quindi strutture stabili e spesso chiuse su più lati, utilizzate per attività commerciali (come bar o ristoranti) e destinate a essere mantenute sul posto per lungo tempo. Sono spazi aggiuntivi che ampliano i locali di vendita o di somministrazione al pubblico.

Se il dehors è chiuso su più lati, fisso al suolo, dotato di coperture rigide o realizzato con materiali che non possono essere facilmente rimossi, viene quasi sempre considerato una costruzione permanente, quindi soggetto a permesso di costruire. Anche la presenza di riscaldamento o climatizzazione interna può determinare la necessità di autorizzazione

Le caratteristiche della pergotenda e le differenze con i dehors

In questo caso, quindi, per la Cassazione siamo fuori perimetro della pergotenda.

Infatti, si tratta di strutture leggere, generalmente composte da una struttura di sostegno e tende retrattili o altri materiali leggeri, destinate a proteggere dal sole e dagli agenti atmosferici. Esse sono spesso usate per rendere fruibili spazi esterni come terrazze o giardini senza chiuderli completamente.

A differenza dei dehors permanenti, le pergotende non creano spazi chiusi in modo stabile e non richiedono, di norma, il permesso di costruire se rispondono a certi criteri:

• devono essere leggere e facilmente amovibili;
• la copertura e i lati devono essere retrattili, cioè non devono chiudere permanentemente l’ambiente;
• non devono creare un nuovo volume né modificare le superfici utili dello spazio circostante.

Quindi, il carattere retrattile e l'assenza di chiusure permanenti sono requisiti essenziali per rientrare nell'ambito dell'edilizia libera.

Le novità del Decreto Salva Casa

La Cassazione osserva, peraltro, che il DL 69/2024 (Salva Casa) ha incluso negli interventi assentibili in edilizia libera le vetrate panoramiche amovibli e le tende da sole. In ogni caso, perché non sia soggetta ad alcun regime autorizzatorio è
necessario che l’opera:

• a) sia funzionalmente destinata alla sola protezione dal sole e dagli agenti atmosferici;
• b) sia strutturalmente (e conseguentemente) costituita esclusivamente da tende, tende da sole, tende da esterno, tende a pergola, anche bioclimatiche, con telo retrattile, anche impermeabile, ovvero con elementi di protezione solare mobili o regolabili;
• c) sia addossata o annessa agli immobili o alle unità immobiliari, anche con strutture fisse necessarie al sostegno e all'estensione dell’opera;
• d) non determini la creazione di uno spazio stabilmente chiuso, con conseguente variazione di volumi e di superfici;
• e) abbia caratteristiche tecnico-costruttive e profilo estetico tali da ridurre al minimo l'impatto visivo e l'ingombro apparente e si armonizzi alle preesistenti linee architettoniche.

In assenza anche di una sola di queste condizioni, l’opera non può essere considerata come soggetta a edilizia libera.

Edilizia libera 2024, gli interventi che si possono realizzare senza permesso dopo il Salva Casa

Il decreto Salva Casa ha modificato l’art. 6 del Dpr 380/2001 riguardante gli interventi di edilizia libera, ampliandone il campo di applicazione. All'interno dell'articolo alcuni chiarimenti per capire, alla luce delle nuove modifiche, se un'opera è realizzabile in edilizia libera oppure se necessita o meno di titolo abilitativo.

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Dehors chiusi e permanenti con permesso di costruire

In definitiva, l’installazione di manufatti leggeri non destinati alla sola protezione dal sole e dagli agenti atmosferici ma stabilmente utilizzati, come nel caso di specie, come ambienti di lavoro, depositi o magazzini, con creazione di uno spazio stabilmente chiuso a servizio di esigenze tutt’altro che temporanee, costituisce intervento di “nuova costruzione” soggetto a permesso di costruire.

Il che - evidenzia la Cassazione - è coerente con la definizione di “interventi di nuova costruzione” data dall’art. 3, comma 1, lett. e.5), d.P.R. n. 380 del 2001, che ancoroggi qualifica come tali i “manufatti leggeri, anche prefabbricati” che siano
utilizzati come ambienti di lavoro, depositi o magazzini e non siano diretti a soddisfare esigenze meramente temporanee.

Normativa regionale e statale: le differenze

La normativa regionale (ad esempio in Sicilia) può prevedere specifiche condizioni per opere di edilizia libera, ma queste devono rispettare i limiti imposti dal quadro normativo nazionale.

L’art. 6 del DPR 380/2001 distingue tra opere temporanee (non superiori a 180 giorni) e interventi che generano nuove volumetrie o superfici stabili, i quali richiedono autorizzazioni specifiche.

Precarietà, temporaneità e rimozione

In più, si sottolinea come la precarietà di un'opera deve essere valutata non solo sulla base della sua struttura fisica ma anche sull'uso e sulla durata della necessità che soddisfa.

Il concetto di "temporaneità" deve essere accompagnato, inoltre, dall'effettiva rimozione dell'opera al cessare dell'esigenza.

In definitiva:

• i dehors chiusi e permanenti richiedono il permesso di costruire perché sono considerati trasformazioni edilizie;
• le strutture temporanee, come pergotende o coperture leggere, possono essere esenti, a condizione che siano facilmente rimovibili, non alterino stabilmente il territorio e non creino nuovi volumi stabili.

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