Difformità parziale: escluso l’ordine di demolizione disposto dal giudice. Solo la PA è competente

La sentenza della Corte di Cassazione n. 19256/2026 tratta un caso di difformità parziale dove un'impresa aveva realizzato una condotta fognaria interrata collegata alla rete pubblica anziché a una vasca di accumulo prevista dal permesso di costruire. Il Tribunale aveva giustamente qualificato l'intervento come opera eseguita in parziale difformità dal titolo edilizio e aveva condannato il legale rappresentante al pagamento di un'ammenda, ordinando anche la demolizione delle opere. La Cassazione ha chiarito che l'ordine di demolizione del giudice penale può essere disposto solo per opere realizzate senza permesso, in totale difformità o con variazioni essenziali, non per le ipotesi di difformità parziale. Per questo motivo la Corte ha annullato senza rinvio l'ordine di demolizione mentre rimane ferma la condanna all'ammenda per gli illeciti edilizi accertati.

Cos’è una difformità parziale

Quando in edilizia si parla di difformità si intendono quei scostamenti tra lo stato reale di un immobile e quanto autorizzato dal titolo edilizio.
Le difformità edilizie di dividono in varie tipologie come riportato nello schema:

In particolare per difformità parziali si intendono quelle difformità di minore entità che si vengono a creare quando i lavori eseguiti in modo diverso vanno ad influenzare solo gli elementi non essenziali della costruzione.
Chiarito cosa sia una difformità parziale, interessante è comprendere quale sia il rapporto tra difformità parziale e ordine di demolizione nei casi di abusi edilizi, in particolare quando un giudice possa imporre il ripristino dello stato dei luoghi e quando, invece, la competenza resti in capo all’amministrazione.

Tale problematica è stata affrontata dalla Corte di Cassazione la quale ha ribadito che:

In caso di parziale difformità dal permesso di costruire, il giudice penale non può disporre l'ordine di demolizione previsto dall'art. 31 del Testo Unico Edilizia. Per tali abusi, infatti, le misure ripristinatorie o le eventuali sanzioni pecuniarie sostitutive rientrano nella competenza dell'amministrazione comunale e non dell'autorità giudiziaria penale.

Il caso: la qualificazione dell'illecito edilizio

Una società esegue un intervento edilizio ma durante i lavori viene accertata la realizzazione di un condotto fognario interrato, corredato da pozzetti di ispezione, con una configurazione diversa da quella prevista nel permesso di costruire così come la mancata presentazione della documentazione progettuale al Genio Civile, nonostante le opere fossero state eseguite in un’area soggetta alla normativa antisismica.
Nel 2026 il Tribunale di Napoli Nord aveva riconosciuto la responsabilità del legale rappresentante della società committente, condannandolo a una sanzione pecuniaria e riconducendo l'intervento edilizio ad una difformità parziale dal permesso di costruire. Da qui si oppone la difesa la quale riteneva che, essendo stato l'abuso qualificato come parziale difformità, l'ordine di demolizione non fosse più giuridicamente applicabile.

Abuso edilizio e parziale difformità: quando il giudice penale non può disporre la demolizione

La Suprema Corte accoglie il ricorso precisando che “Secondo l'orientamento prevalente, l'ordine di demolizione non sarebbe adottabile in caso di condanna per il reato di cui all'art. 44, comma primo, lett. a), del d.P.R. 6 giugno 2001, n. 380 (difformità parziale, nda) ... , operando per tali violazioni le sanzioni amministrative costituite dal ripristino dello stato dei luoghi o dall'irrogazione di una sanzione pecuniaria sostitutiva, ai sensi dell'art. 34 del d.P.R. citato, restano di esclusiva competenza della P.A., mentre l'A.G. può solo irrogare la pena dell'ammenda (…). Nel caso di specie, tuttavia, i differenti orientamenti esistenti risultano irrilevanti, avendo ripetutamente chiarito in sentenza il Tribunale che si era in presenza di un'ipotesi di parziale difformità rispetto al titolo abilitativo, violazione che non giustifica, per quanto esposto, l'adozione dell'ordine di demolizione.”
Quando un'opera è realizzata in parziale difformità dal titolo edilizio, il giudice penale non può ordinare la demolizione e spetta alla Pubblica Amministrazione stabilire le sanzioni amministrative previste dalla legge come:

• il ripristino dei luoghi;
• la sanzione pecuniaria.

Il caso concreto esaminato ricade in tale prospettiva poiché il Tribunale aveva qualificato l'intervento proprio come una parziale difformità, quindi è illegittimo l'ordine di demolizione disposto nella sentenza.

Non tutti gli abusi edilizi consentono al giudice penale di ordinare la demolizione, quando l’intervento viene qualificato come semplice difformità parziale rispetto al titolo abilitativo, l'adozione di eventuali misure di ripristino apparterrebbe alla sola sfera amministrativa.

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Keywords: difformità parziale, permesso di costruire, ordine di demolizione, abuso edilizio, articolo 44 DPR 380/2001, sanzioni edilizie amministrative.