Fiscalizzazione dell'abuso edilizio: multa alternativa solo se la demolizione è tecnicamente impossibile

La fiscalizzazione dell'abuso edilizio è un procedimento, normato dagli artt.33, 34 e anche 38 del Testo Unico Edilizia, che consente - in relazione ad un abuso edilizio - il pagamento di una sanzione alternativa in luogo della demolizione, nel caso, però, ricorrano stringenti e determinati requisiti.

A parte la natura dell'abuso, ciò che fa la differenza è l'oggettiva impossibilità della demolizione, nel senso che dobbiamo trovarci di fronte a una messa in pristino che arrecherebbe sicuramente dei danni gravi alla parte eseguita in conformità (in caso di parziali difformità) o che, comunque, costituirebbe un pericolo per l'incolumità pubblica, come evidenziato dal Consiglio di Stato nella sentenza 2395/2025 del 24 marzo scorso.

Fiscalizzazione dell'abuso edilizio: recap delle regole

Prima di analizzare la pronuncia, ricordiamo che è possibile 'trasformare' la demolizione in ammenda pecuniaria solo a determinate condizioni, e cioè:

• si deve trattare di parziale difformità dal titolo abilitativo (art.34);
• si può trattare di totale difformità dal permesso di costruire o ristrutturazione in assenza di permesso di costruire (art.33);
• deve sussistere l'oggettiva impossibilità di demolire l'abuso edilizio (ripristino dello stato dei luoghi, art.33) o, nel caso dell'art.34, l'impossibilità di demolire la parte non conforme senza pregiudizio della parte conforme (cio deve sussistere il concreto rischio di danneggiare la parte realizzata in conformità).

Fiscalizzazione dell'abuso e impossibilità di rimozione delle opere: il caso

Un privato ricorre contro l'acquisizione al patrimonio comunale di opere edilizie abusive, in seguito a inottemperanza all'ordinanza di demolizione, confermata dal TAR competente.

Secondo il ricorrente, "non viene considerato che la difformità è parziale, poiché costruita in epoca con un permesso di costruzione valido" e che i vizi dell’opera "in concreto non possono essere rimossi, poiché l’immobile è costruito in parte in aderenza con un muro di contenimento in cemento armato alla strada provinciale, ad un livello inferiore rispetto alla sede stradale".

Da questo deriverebbe - sempre per il ricorrente - l'applicazione del regime di fiscalizzazione dell'abuso edilizio, anche tutelando in tal modo il legittimo affidamento nella legittimità del titolo rilasciato.

Sanzione alternativa alla demolizione: a volte non basta neanche il danno alla parte regolare

Palazzo Spada respinge il ricorso spiegando bene cosa si intenda per fiscalizzazione dell'abuso edilizio e soprattutto a quali condizioni - piuttosto strette - si possa ricorrere alla multa alternativa alla demolizione.

Di fatto, si ribadisce che la fiscalizzazione non è una 'possibilità' di sanatoria monetaria, ma un'ultima 'ratio' nel caso in qui la demolizione sia tecnicamente impossibile.

Infatti, "la natura dell'impossibilità, in quanto riferita ad aspetti di ordine tecnico-costruttivo, esclude che essa possa essere rinvenuta nella temporanea indisponibilità dell'ente alla demolizione di ufficio (per ragioni finanziarie o altro), tenuto altresì conto della acquisizione conseguente all’inottemperanza alla disposta demolizione. Né essa può essere ravvisata nella circostanza che, per effetto della demolizione, si provocherebbe danno o pregiudizio alla restante costruzione di proprietà dell’autore dell’illecito (preesistente o legittimamente assentita) o a quella di terzi. Difatti, la commissione dell’illecito non esclude, per principio generale, che l’autore si faccia carico di tutte le conseguenze della propria condotta, ivi compresi i pregiudizi arrecati alla sua stessa res (o a quella altrui) per effetto della doverosa attività di restituzione in pristino".

Il Consiglio di Stato, quindi, precisa che l'eventuale danno arrecato dalla demolizione alla restante parte dell'immobile (anche se regolare) ed, eventualmente, anche ad una proprietà altrui, non è di per sè ostativa alla legittimità di un'ordinanza di demolizione.

Fiscalizzazione degli abusi edilizi: regole, condizioni, tempistiche, prove

E' il privato interessato che deve richiedere la fiscalizzazione dell'abuso edilizio dimostrando, in modo rigoroso e nella fase esecutiva, l'obiettiva impossibilità di ottemperare all'ordine di demolizione senza pregiudizio per la parte conforme.

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Il rischio di legittimare l'abuso edilizio

Palazzo Spada prosegue osservando che, posto che risulta difficile ipotizzare una attività di demolizione che non comporti danni o pregiudizi, anche minimi, alla costruzione preesistente o legittimamente assentita (mentre nel caso di immobile totalmente abusivo è, in linea di massima, da escludere l’impossibilità di demolizione), rinvenire l'impossibilità di demolizione nel mero danno così arrecato finisce per costituire, in pratica, un sostanziale aggiramento della regola che vede nella riduzione in pristino la ordinaria sanzione dell’abuso edilizio, così finendo con il “legittimare” un abuso e, tramite la fiscalizzazione – costituire, anche in questo caso, una sorta di “condono a titolo oneroso”.

Fiscalizzazione dell'abuso: la demolizione deve essere tecnicamente impossibile

In definiva, secondo il Consiglio di Stato l'impossibilità di restituzione in pristino deve essere individuata nei soli (eventuali) casi in cui:

• la demolizione risulti tecnicamente impossibile (e questo è difficile che riguardi immobili totalmente abusivi), ovvero laddove la stessa esponga a pericolo, non altrimenti ovviabile, la pubblica o privata incolumità;
• la demolizione comporti danni ingenti a terzi ed il risarcimento di questi risulti eccessivamente oneroso (argomentando dall’art. 2058 cod. civ.).

E' il privato a dover fornire le prove

In definitiva, non avendo l'appellante segnalato (ne tantomeno provato, visto che è onere del richiedente) al Comune o al Commissario ad acta l'impossibilità della demolizione, che non risulta (né vi è deduzione sul punto) essere stata in alcun modo accertata, la fiscalizzazione non è percorribile e l'ordinanza di demolizione - con conseguente acquisizione dell'abuso al patrimonio comunale in caso di inottemperanza - è assolutamente legittima.

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