Fiscalizzazione dell'abuso edilizio: vale solo per opere realizzate in parziale difformità

Quando è possibile 'trasformare' la sanzione demolitoria in semplice ammenda pecuniaria? Quando, cioè, è legittimamente applicabile la fiscalizzazione dell'abuso edilizio?

La giustizia amministrativa continua a sfornare sentenze con riferimenti diretti a questo istituto, normato dagli art.33 e 34 del Testo Unico Edilizia, che molto spesso si crede possibile anche quando non ricorrono le condizioni.

Ecco perché vale la pena di menzionare la sentenza 9118/2025 del 12 maggio del Tar Lazio, relativa dal ricorso contro un'ingiunzione di demolizione o rimozione, entro novanta giorni dalla notifica del medesimo provvedimento, per alcuni interventi edilizi abusivi di ristrutturazione in assenza del titolo abilitativo.

Il tipo di abuso edilizio: nuove opere senza permesso di costruire

La PLRC comunale ha accertato l'attività urbanistico-edilizia in corso di esecuzione consistente nella: “realizzazione in corso d'opera di un muro di confine in c.a. per un totale di 86,60 ml circa di cui: ml 63,00 circa già realizzato con altezza fuori terra variabile da mt. 0,70 a mt. 1,00 circa; ml 23,60 circa da ultimare con realizzato un cordolo in c.a. interrato delle dimensioni di mt. 0,60 di larghezza x mt. 0,30 di profondità, già armato, completo di ferri e carpenteria lignea. Inoltre, all’ingresso del lotto di terreno è stata accertata: la realizzazione di n. 2 muri di c.a. delle dimensioni totali di ml 24,00 circa di altezza variabile da mt. 1,50 a mt. 1,80 circa", alla quale era poi seguita l'“installazione di n. 2 cancelli metallici a due ante delle dimensioni totali di ml 4,70 irca x h 1,80 circa, sostenuti ciascuno da n. 2 pali in metallo delle dimensioni di cm 8 per lato, fissati a terra con bulloneria metallica. Il primo cancello è stato installato all'ingresso del lotto di terreno tra due muri in c.a. oggetto della precedente constatazione, ma non oggetto di sequestro giudiziario; il secondo è stato installato sul confine laterale del lotto di terreno in prossimità del muro oggetto di sequestro giudiziario e del viottolo di accesso al lotto di terreno retrostante".

Da qui, considerando che gli interventi edilizi erano stati realizzati senza alcun titolo abilitativo, arrivava l'ingiunzione del comune a demolire.

La richiesta di fiscalizzazione

Secondo i ricorrenti, "l’Amministrazione prima di procedere all’emanazione del provvedimento gravato avrebbe potuto anche valutare se in luogo della demolizione poteva essere irrogata una sanzione pecuniaria, considerata la modesta volumetria delle opere accertate che sono ubicate in una zona che non è sottoposta a vincolo e che, astrattamente, con l’approvazione dei piani possono essere regolarizzate".

Fiscalizzazione dell'abuso edilizio: riepilogo delle regole

Secondo le coordinate del Testo Unico edilizia, è possibile 'trasformare' la demolizione in ammenda pecuniaria solo a determinate condizioni, e cioè:

• si deve trattare di opere edilizie (nuove costruzioni) eseguite in parziale difformità dal titolo abilitativo (art.34);
• si può trattare di ristrutturazione in assenza di permesso di costruire o totale difformità, ma solo sulla base di un motivato accertamento tecnico dell'ufficio comunale che attesta l'impossibilità della demolizione (art.33);
• deve sussistere l'oggettiva impossibilità di demolire l'abuso edilizio (ripristino dello stato dei luoghi, art.33) o, nel caso dell'art.34, l'impossibilità di demolire la parte non conforme senza pregiudizio della parte conforme (cio deve sussistere il concreto rischio di danneggiare la parte realizzata in conformità).

Fiscalizzazione: è il privato a dover fornire le prove della 'demolizione impossibile'

Il TAR Lazio respinge il ricorso al mittente, evidenziando come le opere abusive di sui di discute sviluppino una volumetria tutt'altro che modesta e, in ogni caso, non è né consentita la realizzazione nell’area in cui esse attualmente insistono.

Inoltre, gli interventi sono stati realizzati in assenza di permesso di costruire.

Entrando nel merito della questione, il Collegio osserva prima di tutto che il potere di disporre la c.d. fiscalizzazione degli abusi, consistente nella sostituzione della sanzione demolitoria con quella pecuniaria disciplinata dall'art. 34, secondo comma, dpr 380/2001 (perché qui si tratta di nuova costruzione, non di ristrutturazione), ha valore eccezionale e derogatorio e deve essere intesa nel senso che non compete all'Amministrazione procedente valutare, d'ufficio, prima dell'emissione dell'ordine di demolizione dell'abuso, se la misura possa essere applicata, incombendo, piuttosto sul privato interessato, la dimostrazione, in modo rigoroso e nella fase esecutiva, della obiettiva impossibilità di ottemperare all'ordine stesso senza pregiudizio per la parte conforme.

Fiscalizzazione dell'abuso edilizio: serve la parziale difformità

In ogni caso la fiscalizzazione dell'abuso edilizio - per quanto concerne le opere edilizie ex art.34 del TUE - può trovare applicazione soltanto in caso di opere realizzate in parziale difformità dal titolo edilizio; non essendovi, di contro, alcuno spazio per l'applicazione della norma in caso di totale carenza del titolo edilizio, come nella fattispecie di cui è causa.

In termini, di recente, Consiglio di Stato, Sezione II, 16 dicembre 2024, n. 10096, secondo cui: “Uno dei presupposti per poter sostituire una sanzione ripristinatoria con una pecuniaria è la natura dell'illecito edilizio su cui si fonda la sanzione da sostituire. Difatti, non è possibile ricorrere a tale deroga se non siano state contestate parziali difformità del manufatto rispetto al titolo edilizio, ma l'assenza del titolo legittimante”.

LA SENTENZA E' SCARICABILE IN ALLEGATO