Fiscalizzazione dell'abuso: quando scatta la sanzione alternativa per impossibilità di demolire?

Come funziona la fiscalizzazione dell'abuso edilizio? In quale momento può scattare l'applicazione della sanzione pecuniaria al posto di quella demolitoria? E come si prova l'impossibilità a demolire che, in ultima istanza, è la condizione 'sine qua non' per salvarsi dalla messa in pristino?

Nel caso della sentenza 11293/2025 del Tar Lazio, ci sono alcune indicazioni interessanti in merito, soprattutto per quanto riguarda la parte della dimostrazione dell'impossibilità di demolire senza arrecare danno all'intera struttura, e cioè anche alle parti regolari.

Fiscalizzazione dell'abuso edilizio: le regole

Prima di entrare nel merito della pronuncia, ricordiamo che è possibile 'trasformare' la demolizione in ammenda pecuniaria solo a determinate condizioni, e cioè:

• si deve trattare di parziale difformità dal titolo abilitativo (art.34);
• si può trattare di totale difformità dal permesso di costruire o ristrutturazione in assenza di permesso di costruire (art.33);
• deve sussistere l'oggettiva impossibilità di demolire l'abuso edilizio (ripristino dello stato dei luoghi, art.33) o, nel caso dell'art.34, l'impossibilità di demolire la parte non conforme senza pregiudizio della parte conforme (cio deve sussistere il concreto rischio di danneggiare la parte realizzata in conformità).

Gli abusi edilizi del contendere

L'oggetto del giudizio riguarda una determinazione con cui Roma Capitale ha ordinato la demolizione di una serie di opere edilizie abusive realizzate su un fabbricato rurale, tra cui:

• realizzazione di nuovi manufatti in muratura e ampliamenti su basamento in cemento armato;
• trasformazione, ampliamento e cambio di destinazione d’uso di porzioni preesistenti (ad es. da magazzino a residenziale);
• costruzione di strutture accessorie (patio, portico, magazzino, pollaio);
• realizzazione di nuovi accessi carrabili e opere connesse.

La sentenza qualifica questi interventi come abusi edilizi gravi, poiché:

• si tratta di una pluralità di opere prive di qualsiasi titolo abilitativo;
• sono stati alterati in modo sostanziale i volumi, le destinazioni d’uso e lo stato dei luoghi;
• l'impatto deve essere valutato complessivamente e non "a pezzi": la sanzione demolitoria va riferita all'intero complesso, non ai singoli interventi separati, secondo un consolidato orientamento giurisprudenziale.

Sostituibilità della sanzione demolitoria con ammenda pecuniaria ("fiscalizzazione")

La sentenza chiarisce puntualmente che:

• la sostituzione della sanzione demolitoria con una sanzione pecuniaria è possibile solo se la demolizione non può avvenire senza arrecare pregiudizio alla stabilità dell’intera struttura;
• tale valutazione spetta all'amministrazione solo nella fase esecutiva dell’ordine di demolizione, non già al momento dell’adozione del provvedimento;
• l'interessato può segnalare nella fase esecutiva il rischio per la stabilità strutturale: solo allora il Comune deve procedere ad accertamento tecnico e, se confermato il pericolo, può applicare la c.d. "fiscalizzazione dell’abuso" ex art. 33, comma 2, d.P.R. 380/2001.

La doglianza del ricorrente (che Roma Capitale avrebbe dovuto valutare prima la possibilità di fiscalizzare) è quindi respinta: la valutazione della fiscalizzazione è eventuale e successiva, non incidente sulla legittimità dell’ingiunzione di demolizione.

La fiscalizzazione è una misura eccezionale e applicabile solo in fase esecutiva

In definitiva, il TAR evidenzia che:

• gli abusi edilizi, quando consistono in un insieme sistematico e organico di trasformazioni prive di titolo, vanno valutati complessivamente e soggetti a demolizione;
• la fiscalizzazione è una misura eccezionale, applicabile solo su istanza e dopo verifica tecnica, in fase esecutiva, quando la demolizione comporterebbe danni gravi e non può essere decisa d’ufficio dall’amministrazione nella fase dell’ordine di demolizione;
• l'ordine di demolizione non deve essere motivato sulla possibile fiscalizzazione, che attiene a un momento successivo.

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