Frazionamento del fabbricato in due unità immobiliari: SCIA o permesso di costruire?

Quale titolo abilitativo serve per un "frazionamento" interno del fabbricato, mediante parete divisoria, al fine di ricavarne due unità immobiliari, destinata l'una a civile abitazione e l'altra ad attività commerciale (officina)?

Cerca di rispondere a questa domanda il Tar Campania nella sentenza 1559/2025 del 26 febbraio scorso, relativa appunto al ricorso contro un'ingiunzione di demolizione impartita dal comune per l'intervento sopracitato, realizzato senza la presentazione/richiesta di alcun titolo abilitativo e per giunta in zona vincolata.

Frazionamento con parete divisoria interna: è manutenzione straordinaria?

Il ricorrente è proprietario di un immobile frazionato - tramite una parete divisoria interna, senza alcun incremento volumetrico e, quindi, all’esito di un intervento per il quale «non era (e non è) certo necessario il permesso a costruire, ma al massimo una SCIA o addirittura una semplice CILA» - in due unità, di cui una adibita a civile abitazione e l’altra a attività commerciale.

Secondo il ricorrente, che ricorre contro l'ordinanza di demolizione, il frazionamento realizzato, non comportando modifiche alle parti strutturali dell'edificio e all'assetto urbanistico del territorio né «di vedute panoramiche e dello skyline dello stato dei luoghi» o, comunque, aumento di volume, rientrerebbe tra le ipotesi di «manutenzione straordinaria» previste dall'art. 3, co. 1, lett. b), del dpr 380/2001, per le quali l'art. 6-bis del TUE richiede la mera comunicazione di inizio lavori asseverata (CILA), ovvero, tutt'al più, in quelle di «ristrutturazione edilizia» per le quali è sufficiente la segnalazione certificata di inizio attività (SCIA) in quanto non sussumibile nelle coordinate della ristrutturazione «pesante» di cui all'art. 10, co. 1, lett. c), del TUE, con conseguente possibilità di applicare la sanzione pecuniaria alternativa.

Abusi edilizi in zona vincolata: si demolisce 'di default'

Essendo pacifico che l'intervento è stato eseguito in zona vincolata, il TAR evidenzia come nelle zone vincolate, è «doverosa la demolizione d'ufficio di tutti gli interventi realizzati sine titulo e non solamente degli interventi realizzati senza permesso di costruire».

In pratica, a prescindere dal titolo richiesto (CILA, SCIA, permesso), "ciò che rileva è il fatto che lo stesso intervento è stato posto in essere in assoluta carenza di titolo abilitativo e, pertanto, deve essere sanzionato attraverso il provvedimento sanzionatorio nella specie correttamente adottato dall’amministrazione", cioè l'ordinanza di demolizione e ripristino stato dei luoghi.

Frazionamento e ottenimento di due unità immobiliari distinte: serviva comunque il permesso di costruire

Il ricorrente - continua il TAR - ammette in ogni caso di aver effettuato un «frazionamento» interno del fabbricato, mediante parete divisoria, al fine di ricavarne due unità immobiliari, destinata l'una a civile abitazione e l'altra ad attività commerciale (officina).

Si tratta, evidentemente, di frazionamenti e modifiche della destinazione d'uso che, se già ordinariamente non appaiono attuabili con il solo deposito di una SCIA, vanno comunque incontro, in quanto compiuti in una zona vincolata, alla più severa disciplina prevista dagli artt. 27, comma 2, e 32, comma 3, del TUE e alla conseguente applicazione, laddove privi della copertura del necessario titolo edilizio, della misura demolitoria prevista dall'art. 31 del TUE per gli interventi «in assenza di permesso [ovvero] in totale difformità dal medesimo».

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