L’usufruttario è soggetto a sanzioni per abuso edilizio?

Diritti e obblighi dell'usufruttuario

L’usufruttuario è colui che gode dell’usufrutto ossia del diritto di utilizzo e di godimento su un bene altrui, purché non ne alteri la destinazione economica o la struttura dello stesso.

L’usufruttario quindi ha una serie di diritti ossia:

• può godere del bene per i suoi bisogni personali e/o familiari;
• può percepire i frutti che ne derivano come ad esempio il canone di locazione, quindi l’usufruttuario di una casa può darla in affitto non chiedendo il permesso al nudo proprietario;
• può amministrare il bene che consiste nel curare il bene preservandone l’integrità;
• può disporre del bene ma non può venderlo o donarlo.

Al contempo ha degli obblighi come ad esempio:

• restituire il bene alla fine dell’usufrutto;
• conservare il bene occupandosene con l’opportuna manutenzione;
• pagare tasse e contributi per il godimento del bene;
• fornire garanzia, qualora sia prevista, per tutelare il nudo proprietario dal danneggiamento e/o dalla sottrazione del bene stesso.

Quindi da ciò si comprende chiaramente che l’usufruttuario ha un diritto reale di godimento sul bene utilizzandone e traendone utilità, svuotando il proprietario di fatto della disponibilità del bene (per questo motivo la figura del proprietario viene dalla norma etichettato come “nudo proprietario”).

Nello specifico, l’usufruttuario può anche eseguire degli interventi edilizi sull’immobile, anche senza il consenso del nudo proprietario, purché questi lavori non ne alterino la destinazione o la consistenza in modo permanente.

A questo punto sarà lecita, quindi, le seguenti domande:

• nel caso di abuso edilizio, l’usufruttario è perseguibile in quanto responsabile?
  
• se sì esso risulta sanzionabile?

La risposta ai questi quesiti spontanei arriva dal TAR per il Lazio con la sentenza n.6051/2025.

LEGGI ANCHE: La pavimentazione del lastrico solare ne determina il cambio di destinazione d’uso?

Terrazzino abusivo su lastrico solare: le conseguenze per l’usufruttuario

Un piccolo terrazzino, realizzato su un lastrico solare, è stato oggetto della sentenza n. 6051/2025 del TAR per il Lazio, la quale ha confermato l'ordine di demolizione per abuso edilizio emesso da Roma Capitale.

Il ricorrente, usufruttuario di un immobile, aveva realizzato un terrazzino, senza richiedere e ottenere il titolo abilitativo, sul preesistente lastrico solare dell'edificio, arricchendolo quest’ultimo quindi di un parapetto (ringhiera in ferro) e un reticolato in ferro sul lastrico di copertura per garantire condizioni di sicurezza.

L’area in cui l’opera era stata realizzata è soggetta a vincoli storico paesaggistici, motivo per cui il comune nel 2021 aveva rigettato anche la richiesta di condono edilizio delle opere realizzate dal ricorrente sul lastrico solare. Il tutto è poi culminato nel 2022 quando l’Amministrazione ha emesso un’ingiunzione di demolizione del terrazzino e delle relative strutture di protezione.

Il ricorrente ha contestato l’ingiunzione sostenendo come il provvedimento non fosse stato correttamente notificato alla proprietaria dell’immobile ma, anche, che il terrazzino non alterava la struttura dell’edificio, essendo collocato in una chiostrina interna e non sulla facciata principale, mentre la ringhiera e il reticolato sarebbero da intendersi invece come interventi di risanamento conservativo e quindi non abusivi.

Tuttavia il Tar ha respinto le tesi del ricorrente, sostenendo come il ricorrente sia «(…) “risultato – a seguito di indagini svolte dalla Polizia Locale - l’usufruttuario” dell’immobile abusivamente ampliato, e, come tale, sicuramente legittimato a ricevere l’ingiunzione di rimozione/demolizione gravata, la cui validità non è certo inficiata dalla mancata notificazione anche alla di lui figlia, *** ***, nuda proprietaria del medesimo immobile. In questo senso, e condivisibilmente, la giurisprudenza ha, ormai da tempo, chiarito che: “La mancata formale notificazione dell'ingiunzione di demolizione dell'opera edilizia abusivamente realizzata a tutti i comproprietari della stessa non costituisce vizio di legittimità dell'atto, che rimane quindi valido ed efficace». Il TAR ha dunque riconosciuto la legittimità della notifica al solo usufruttuario e la mancata comunicazione alla nuda proprietaria non invalida il provvedimento promosso dall’Amministrazione comunale.
Inoltre il TAR sottolinea che “se è abusiva la realizzazione del terrazzino, a fortiori lo è anche quella della ringhiera in ferro e del sovrastante reticolato, cioè di opere di completamento del manufatto abusivo, atte a consentirne l’utilizzo”.

Quindi sono per il tribunale sono da ritenersi abusivi anche tutti gli accessori funzionali alla fruizione dell’abuso, ossia, nel caso di specie, la ringhiera e il reticolato.

Riassumendo, quando l’abuso edilizio è accertato e la sanatoria negata, l’ordine di demolizione che ne consegue è un atto inevitabile.

L’usufruttuario può essere pienamente riconosciuto come il destinatario delle sanzioni amministrative conseguenti ad abusi edilizi, a prescindere dal fatto che non sia proprietario dell’immobile e che a quest’ultimo non sia stato notificato l’atto amministrativo di ripristino dello stato legittimo. L’ingiunzione di demolizione si rivolge, quindi, a chi utilizza e gode concretamente del bene, il quale per la legge ha titolo e responsabilità per conformarsi alle norme urbanistiche.

LA SENTENZA n.6051/2025 DEL TAR LAZIO È SCARICABILE IN ALLEGATO.