La chiusura dei balconi con vetrate non sempre è illegittima!

Chiusura dei balconi con vetrate: incide sul decoro architettonico?

La chiusura dei balconi mediante vetrate costituisce un intervento sempre più diffuso nei condomini, motivato spesso da esigenze di isolamento termico, protezione dagli agenti atmosferici e ampliamento degli spazi abitativi.
Tuttavia, tali opere sollevano non pochi contrasti tra i condomini, poiché si pone il problema del bilanciamento tra il diritto del proprietario di utilizzare e modificare la propria unità immobiliare (eventualmente anche in edilizia libera) e l’interesse collettivo alla tutela del decoro architettonico dell’immobile.

Il concetto di “decoro architettonico” è centrale nei condomini e deve essere valutato caso per caso tenendo conto:

• delle caratteristiche specifiche della struttura;
• del contesto urbano;
• dell’impatto visivo delle modifiche realizzate.

Infatti va chiarito che non sempre le opere eseguite sui balconi comportino automaticamente una lesione del decoro ma bisogna verificare concretamente se l’intervento alteri l’armonia estetica della facciata e se sia compatibile con le linee architettoniche originarie dell'edificio.

Accanto al profilo estetico, si pone anche la questione della stabilità strutturale, particolarmente rilevante quando vengono installati elementi che comportano carichi aggiuntivi su corpi di fabbrica esistenti.

Il Tribunale di Roma con la sentenza n. 14957/2025 respinge integralmente la domanda di un condomino che chiedeva la rimozione di vetrate e grigliati in legno installati sul balcone di un’altra unità immobiliare, ritenendo che tali opere non ledessero il decoro architettonico dell’edificio o vadano a comprometterne la stabilità strutturale.

Balcone chiuso con vetrate: nessun danno alla facciata né alla stabilità del condominio

I proprietari di un appartamento chiudono il proprio balcone mediante l’installazione di vetrate scorrevoli a "pacchetto" e parapetti in legno.

Un altro condomino, proprietario di un’unità nello stesso edificio, contesta l’opera sostenendo che:

• l’intervento non fosse stato autorizzato dall'assemblea condominiale;
• lo stesso avesse stravolto la facciata anteriore dell'edificio, ledendone il decoro architettonico;
• l'opera avesse causato un deprezzamento della sua proprietà;
• il carico degli elementi aggiuntivi avesse compromesso la stabilità strutturale dell'intero stabile;
• l'ulteriore superficie utile sulla singola unità richiedesse una modifica delle tabelle millesimali.

In base a ciò il condomino esorta un intervento dell’amministratore condominiale, citando in giudizio i proprietari dell’appartamento e chiedendo la rimozione del manufatto con risarcimento dei danni.
Dal canto loro, i convenuti avevano cercato di giustificare l’opera precisando che l’intervento fosse stato realizzato dall’usufruttuaria e non da loro in qualità di nudi proprietari.

Nel corso della vicenda viene disposta una consulenza tecnica d’ufficio, decisiva ai fine della formazione della sentenza da parte del giudice, infatti il tribunale sottolinea che “(...) il c.t.u. ha in primo luogo ritenuto che le due vetrate a “pacchetto” –...– non ledono il decoro architettonico dell’edificio in quanto ne rispettano “gli allineamenti e le forme geometriche” e non appaiono pertanto come un “corpo aggiunto” (...): le superfici degli elementi lamentati –...– sono allineate ai prospetti ed alle linee di progetto generale non costituendo aggetti rispetto alle superfici di facciata né interferenze o sovrapposizioni con altri elementi costruttivi risalenti al progetto della palazzina”.
Sembra poi da escludere nella fattispecie che dei semplici “grigliati in legno” –...– costituiscano dei “parapetti” o delle “palizzate” (...) e possano comunque comportare anch’essi la lesione del decoro architettonico di un edificio nemmeno caratterizzato da un particolare pregio artistico (…). Il c.t.u. ha oltretutto evidenziato che nelle facciate della palazzina –...– sono comunque presenti (e visibili) altri corpi estranei alla costruzione originale (“caldaie, condizionatori, grate di sicurezza in diverse geometrie e colori, modifiche degli imbotti dei vani finestra mediante rivestimento in lamiera verniciata, tubazioni, canaline graticci in legno, tende da sole in diverse colorazioni”). L’ausiliario ha in secondo luogo escluso – anche – che le due vetrate possano pregiudicare la stabilità del medesimo edificio (stimando un peso complessivo di 312 kg distribuito a vetrate chiuse su una superficie lineare di circa 6,5 mt – con un carico ripartito di appena 48 kg per metro lineare – e a vetrate aperte con due carichi non eccessivi di circa 150 kg ognuno, senza considerare l’ulteriore ripartizione dei carichi tra il binario superiore e quello inferiore che “assimila il peso di ogni singola vetrata a quello di un comune vaso di fiori di dimensioni medio/grandi”).”
Secondo l’analisi del tecnico (CTU) le vetrate a “pacchetto”, prive di telaio, rispettano “gli allineamenti e le forme geometriche” dell’edificio e non appaiano come un “corpo aggiunto”. Infatti le superfici risultano allineate ai prospetti e alle linee di progetto generale, senza creare oggetti rispetto alle facciate.
Per quanto riguarda i grigliati in legno, viene esclusa la possibilità che possano configurarsi come “parapetti” o “palizzate” lesive del decoro, trattandosi di elementi frequentemente utilizzati dai condomini anche per esigenze di privacy. Inoltre l’edificio non presenta una struttura di pregio artistico, oltre al fatto che sulle facciate sono già presenti altri elementi estranei alla costruzione originale (caldaie, condizionatori, grate di sicurezza, tubazioni, tende da sole).
Per quanto riguarda la stabilità strutturale, il CTU ha stimato un peso complessivo verosimilmente paragonabile ad una fioriera e quindi non incisivo sulla stabilità locale e globale della struttura.

In conclusione, sulla base di tali dichiarazioni della perito d’ufficio il giudice respinge integralmente le domande del ricorrente, ritendendo che nudi proprietari fossero legittimati passivamente, insieme all’usufruttuaria, per quanto riguarda la realizzazione dell’opera.

Scarica la sentenza in allegato

Keywords: balconi con vetrate, chiusura balconi, decoro architettonico, condominio, vetrate a pacchetto, grigliati in legno, stabilità strutturale, facciata.