La demolizione degli abusi edilizi deve essere mirata

Come deve avvenire la demolizione degli abusi edilizi? Quali sono le modalità di esecuzione? In che modo va salvaguardata la parte legittima di un abuso parziale? Come si inseriscono, nel contesto dell'ordine demolitorio, la possibilità di monetizzare l'abuso (cioè la fiscalizzazione degli illeciti edilizi?) e le novità del Decreto Salva Casa?

Domande assolutamente interessanti, alle quali 'prova' a rispondere il Consiglio di Stato nella sentenza 2814/2025 del 2 aprile, che tocca diversi aspetti relativi alla 'porzione legittima dell'immobile' e alla necessità di salvaguardarla nel caso di abuso edilizio che non coinvolga tutto l'edificio.

Il principio: frazionabilità della demolizione

Palazzo Spada evidenzia che la modalità di esecuzione della demolizione, anche nei casi più gravi, deve essere vagliata, caso per caso, sulla base della sua frazionabilità, ovvero della sua realizzabilità in concreto senza attingere la parte legittima, intesa come la parte del manufatto che si sarebbe potuta realizzare regolarmente.

Il caso: ampliamento e modifica di un'area parcheggio

La sentenza riguarda una controversia relativa a un'ingiunzione di demolizione emessa dal Comune per alcune opere edilizie realizzate in difformità dai titoli abilitativi in una zona sottoposta a vincolo paesaggistico e ambientale.

L'intervento consisteva nell'ampliamento e modifica di un'area di parcheggio e box auto.

Abusi edilizi: quando si demolisce?

La disciplina sanzionatoria degli abusi nelle costruzioni, che completa la parte definitoria degli interventi, contempla tre fattispecie ordinate secondo la loro gravità, per le quali è comunque prevista, almeno in via astratta, l'ingiunzione a demolire l'opera realizzata:

• l'ipotesi di interventi in assenza di permesso o in totale difformità;
• l'ipotesi intermedia di variazioni essenziali dal titolo edilizio;
• l'ipotesi residuale della parziale difformità dal titolo abilitativo.

Natura delle difformità e qualificazione dell'abuso

Il Consiglio di Stato chiarisce che

• la sanzione demolitoria è dovuta sia nei casi di totale difformità che di variazione essenziale o di parziale difformità dal titolo edilizio, soprattutto se l'intervento ricade su aree vincolate;
• in passato, la legge assimilava ogni difformità, anche minima, compiuta su immobili o aree vincolate, alle variazioni essenziali, imponendo sempre la demolizione e non permettendo la fiscalizzazione dell’abuso (cioè il mantenimento previo pagamento di una sanzione);
• con il decreto “Salva Casa” (L. 105/2024) è stata eliminata questa equiparazione: oggi, quindi, in caso di parziali difformità su aree vincolate non si applica più automaticamente la regola più severa delle variazioni essenziali, ma resta comunque la sanzione demolitoria, salvo il caso in cui la demolizione pregiudichi la parte legittima dell'immobile.

Salvaguardia della porzione legittima dell'immobile

Palazzo Spada sottolinea che:

• in generale, anche in presenza di abusi, deve essere salvaguardata la parte dell'edificio realizzata legittimamente;
• la demolizione deve colpire solo la parte abusiva, a meno che la porzione illegittima sia inscindibilmente unita a quella legittima al punto da rendere impossibile la separazione;
• spetta all'amministrazione comunale individuare con precisione l'oggetto della demolizione, indicando quali opere devono essere rimosse affinché sia ripristinata la legalità urbanistica;
• in caso di dubbio sulla frazionabilità dell'intervento, deve essere valutata la concreta possibilità tecnica di demolire solo la parte abusiva, evitando danni alla porzione legittima dell’immobile.

Regole attuali e indicazioni operative

Da questa sentenza del Consiglio di Stato, quindi, si evince che:

• dopo la riforma normativa (Decreto Salva Casa), per le opere abusive in area vincolata non si applica più automaticamente la sanzione della variazione essenziale, ma occorre verificare caso per caso la gravità e la separabilità dell’abuso;
• la parte di immobile regolarmente assentita e non contestata deve essere mantenuta, e la demolizione deve essere limitata alla sola porzione abusiva;
• l'ente deve motivare e descrivere analiticamente nell'ordinanza le difformità da eliminare, rimettendo al destinatario la scelta della modalità concreta di ripristino, purché rispetti le prescrizioni di legge e le finalità di tutela del territorio.

Difformità totali o parziali: il ruolo della fiscalizzazione e il rischio dell'acquisizione del bene al patrimonio comunale

Infine, va sicuramente sottlineata la parte della sentenza dove si spiega che lo spartiacque tra le due tipologie di abusi (totali e parziali difformità), e il differente procedimento sanzionatorio attivato, è rappresentato:

• da un lato dalla possibilità di monetizzazione dell'abuso (c.d. "fiscalizzazione") prevista solo in ridetta ipotesi per i casi in cui la demolizione «non può avvenire senza pregiudizio della parte eseguita in conformità» (art. 34, comma 2, del dpr 380/2001);
• dall’altro, dalle conseguenze dell'inottemperanza alla sanzione ripristinatoria, che esclusivamente ove si versi in una situazione di totale difformità o variazione essenziale (oltre che, ovviamente, di radicale mancanza del permesso di costruire) sfocia nell'acquisizione gratuita del bene e dell’area di sedime al patrimonio del Comune.

Saranno quindi le Amministrazioni vigilanti ad indicare l'esatto oggetto della demolizione in quanto identificabile con la parte difforme, ancorché radicalmente difforme, salvo le divergenze esecutive siano tali da compenetrare inscindibilmente il realizzato nell’assentito, neutralizzando in toto la portata abilitativa di quest’ultimo.

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