T.U. Edilizia
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Le novità introdotte in edilizia dal “decreto semplificazioni”

Con il Dl 16 luglio 2020, n. 76 (il “Dl Semplificazioni”), convertito, con modificazioni, dalla legge 11 settembre 2020, n. 120, sono state introdotte una serie di disposizioni aventi lo scopo di «semplificare e accelerare le procedure edilizie e ridurre gli oneri a carico dei cittadini e delle imprese, nonché di assicurare il recupero e la qualificazione del patrimonio edilizio esistente e lo sviluppo di processi di rigenerazione urbana, decarbonizzazione, efficientamento energetico, messa in sicurezza sismica e contenimento del consumo di suolo». Si tratta di una serie di modifiche al Dpr 380/2001 (Tu Edilizia) e, di seguito, verranno riepilogate quelle più significative anche riguardo al tema della presente pubblicazione.

La deroga alle distanze

La prima modifica è intervenuta sull’articolo 2 bis, comma 1 ter del Tu Edilizia che, oggi, a seguito dell’intervento legislativo, prevede che «in ogni caso di intervento che preveda la demolizione e ricostruzione di edifici, anche qualora le dimensioni del lotto di pertinenza non consentano la modifica dell'area di sedime ai fini del rispetto delle distanze minime tra gli edifici e dai confini, la ricostruzione è comunque consentita nei limiti delle distanze legittimamente preesistenti. Gli incentivi volumetrici eventualmente riconosciuti per l'intervento possono essere realizzati anche con ampliamenti fuori sagoma e con il superamento dell'altezza massima dell'edificio demolito, sempre nei limiti delle distanze legittimamente preesistenti. Nelle zone omogenee A di cui al Dm Lavori pubblici 2 aprile 1968, n. 1444, o in zone a queste assimilabili in base alla normativa regionale e ai piani urbanistici comunali, nei centri e nuclei storici consolidati e in ulteriori ambiti di particolare pregio storico e architettonico, gli interventi di demolizione e ricostruzione sono consentiti esclusivamente nell'ambito dei piani urbanistici di recupero e di riqualificazione particolareggiati, di competenza comunale, fatti salvi le previsioni degli strumenti di pianificazione territoriale, paesaggistica e urbanistica vigenti e i pareri degli enti preposti alla tutela».

Attraverso la modifica operata dal Dl Semplificazioni, così come aggiornato a seguito della legge di conversione, la disposizione oggi vigente consente il mantenimento delle distanze preesistenti anche nel caso in cui le dimensioni del lotto non consentano la variazione del sedime ai fini del rispetto delle distanze tra edifici e dai confini. Viene inoltre prevista la possibilità che gli incentivi volumetrici possano essere realizzati anche con ampliamenti fuori sagoma e con il superamento dell’altezza massima dell’edificio demolito, sempre fermo restando il rispetto delle distanze legittimamente preesistenti.

Per quanto riguarda, invece, gli interventi all’interno delle zone omogenee A o ad esse assimilabili (nuclei storici o di particolare pregio storico-architettonico), gli interventi di demolizione e ricostruzione risultano consentiti esclusivamente nell’ambito di specifici Piani attuativi.

 


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La modifica alle definizioni degli interventi edilizi

Il Dl Semplificazioni ha operato poi una revisione delle definizioni degli interventi edilizi.

In particolare:

  1. tra gli interventi manutenzione straordinaria rientrano anche quelli di mutamento della destinazione d’uso non urbanisticamente rilevante. Inoltre, nell’ambito degli interventi di manutenzione straordinaria sono oggi ricomprese anche le modifiche ai prospetti degli edifici legittimamente realizzati necessarie per mantenere o acquisire l’agibilità dell’edificio ovvero per l’accesso allo stesso, che non pregiudichino il decoro architettonico dell’edificio, purché l’intervento risulti conforme alla vigente disciplina urbanistica ed edilizia e non abbia ad oggetto immobili sottoposti a tutela ai sensi del Codice dei beni culturali e del paesaggio;
  2. è stata ampliata anche la nozione di ristrutturazione edilizia che, oggi, ricomprende altresì gli interventi di demolizione e ricostruzione di edifici esistenti con diversa sagoma, prospetti, sedime e caratteristiche planivolumetriche e tipologiche, con le innovazioni necessarie per l’adeguamento alla normativa antisismica, per l’applicazione della normativa sull’accessibilità, per l’istallazione di impianti tecnologici e per l’efficientamento energetico. L’intervento può prevedere altresì, nei soli casi espressamente previsti dalla legislazione vigente o dagli strumenti urbanistici comunali, incrementi di volumetria anche per promuovere interventi di rigenerazione urbana. Costituiscono inoltre ristrutturazione edilizia gli interventi volti al ripristino di edifici, o parti di essi, eventualmente crollati o demoliti, attraverso la loro ricostruzione, purché sia possibile accertarne la preesistente consistenza. Rimane fermo che, con riferimento agli immobili sottoposti a tutela ai sensi del Codice dei beni culturali e del paesaggio, nonché, fatte salve le previsioni legislative e degli strumenti urbanistici, a quelli ubicati nelle zone omogenee A di cui al Dm Lavori pubblici 2 aprile 1968, n. 1444, o in zone a queste assimilabili in base alla normativa regionale e ai piani urbanistici comunali, nei centri e nuclei storici consolidati e negli ulteriori ambiti di particolare pregio storico e architettonico, gli interventi di demolizione e ricostruzione e gli interventi di ripristino di edifici crollati o demoliti costituiscono interventi di ristrutturazione edilizia soltanto ove siano mantenuti sagoma, prospetti, sedime e caratteristiche planivolumetriche e tipologiche dell’edificio preesistente e non siano previsti incrementi di volumetria;
  3. è stata modificata la lettera e.5) dell’articolo 3, comma 1 del Tu Edilizia, che oggi ricomprende, tra gli interventi di nuova costruzione «l’installazione di manufatti leggeri, anche prefabbricati, e di strutture di qualsiasi genere, quali roulotte, camper, case mobili, imbarcazioni, che siano utilizzati come abitazioni, ambienti di lavoro, oppure come depositi, magazzini e simili, ad eccezione di quelli che siano diretti a soddisfare esigenze meramente temporanee o delle tende e delle unità abitative mobili con meccanismi di rotazione in funzione, e loro pertinenze e accessori, che siano collocate, anche in via continuativa, in strutture ricettive all’aperto per la sosta e il soggiorno dei turisti previamente autorizzate sotto il profilo urbanistico, edilizio e, ove previsto, paesaggistico, che non posseggano alcun collegamento di natura permanente al terreno e presentino le caratteristiche dimensionali e tecnico-costruttive previste dalle normative regionali di settore ove esistenti».

 


MANUTENZIONE STRAORDINARIA

Articolo 3, comma 1, lettera b) Dpr 380/2001

Rientrano negli interventi di manutenzione straordinaria «le opere e le modifiche necessarie per rinnovare e sostituire parti anche strutturali degli edifici, nonché per realizzare ed integrare i servizi igienico-sanitari e tecnologici, sempre che non alterino la volumetria complessiva degli edifici e non comportino mutamenti urbanisticamente rilevanti delle destinazioni d'uso implicanti incremento del carico urbanistico. Nell'ambito degli interventi di manutenzione straordinaria sono ricompresi anche quelli consistenti nel frazionamento o accorpamento delle unità immobiliari con esecuzione di opere anche se comportanti la variazione delle superfici delle singole unità immobiliari nonché del carico urbanistico purché non sia modificata la volumetria complessiva degli edifici e si mantenga l'originaria destinazione di uso. Nell'ambito degli interventi di manutenzione straordinaria sono comprese anche le modifiche ai prospetti degli edifici legittimamente realizzati necessarie per mantenere o acquisire l'agibilità dell'edificio ovvero per l'accesso allo stesso, che non pregiudichino il decoro architettonico dell'edificio, purché l'intervento risulti conforme alla vigente disciplina urbanistica ed edilizia e non abbia ad oggetto immobili sottoposti a tutela ai sensi del Codice dei beni culturali e del paesaggio di cui al Dlgs 22 gennaio 2004, n. 42».


 

Infine, sempre con riferimento agli interventi edilizi, il Dl Semplificazioni ha operato una riscrittura della lettera e-bis) dell’articolo 6 del Tu Edilizia, stabilendo oggi che rientrino tra le attività libere «le opere stagionali e quelle dirette a soddisfare obiettive esigenze, contingenti e temporanee, purché destinate ad essere immediatamente rimosse al cessare della temporanea necessità e, comunque, entro un termine non superiore a centottanta giorni comprensivo dei tempi di allestimento e smontaggio del manufatto, previa comunicazione di avvio dei lavori all’amministrazione comunale». 

 

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RISTRUTTURAZIONE EDILIZIA

Articolo 3, comma 1, lettera d) Dpr 380/2001

Sono interventi di ristrutturazione edilizia quelli «rivolti a trasformare gli organismi edilizi mediante un insieme sistematico di opere che possono portare ad un organismo edilizio in tutto o in parte diverso dal precedente. Tali interventi comprendono il ripristino o la sostituzione di alcuni elementi costitutivi dell'edificio, l'eliminazione, la modifica e l'inserimento di nuovi elementi ed impianti. Nell'ambito degli interventi di ristrutturazione edilizia sono ricompresi altresì gli interventi di demolizione e ricostruzione di edifici esistenti con diversa sagoma, prospetti, sedime e caratteristiche planivolumetriche e tipologiche, con le innovazioni necessarie per l'adeguamento alla normativa antisismica, per l'applicazione della normativa sull'accessibilità, per l'istallazione di impianti tecnologici e per l'efficientamento energetico. L'intervento può prevedere altresì, nei soli casi espressamente previsti dalla legislazione vigente o dagli strumenti urbanistici comunali, incrementi di volumetria anche per promuovere interventi di rigenerazione urbana. Costituiscono inoltre ristrutturazione edilizia gli interventi volti al ripristino di edifici, o parti di essi, eventualmente crollati o demoliti, attraverso la loro ricostruzione, purché sia possibile accertarne la preesistente consistenza. Rimane fermo che, con riferimento agli immobili sottoposti a tutela ai sensi del Codice dei beni culturali e del paesaggio, di cui al Dlgs 22 gennaio 2004, n. 42, nonché, fatte salve le previsioni legislative e degli strumenti urbanistici, a quelli ubicati nelle zone omogenee A di cui al Dm Lavori pubblici 2 aprile 1968, n. 1444, o in zone a queste assimilabili in base alla normativa regionale e ai piani urbanistici comunali, nei centri e nuclei storici consolidati e negli ulteriori ambiti di particolare pregio storico e architettonico, gli interventi di demolizione e ricostruzione e gli interventi di ripristino di edifici crollati o demoliti costituiscono interventi di ristrutturazione edilizia soltanto ove siano mantenuti sagoma, prospetti, sedime e caratteristiche planivolumetriche e tipologiche dell'edificio preesistente e non siano previsti incrementi di volumetria».


 

Lo stato legittimo dell’immobile e destinazione urbanistica

Il Dl Semplificazioni ha introdotto la definizione di “stato legittimo dell’immobile o dell’unità immobiliare” cioè «quello stabilito dal titolo abilitativo che ne ha previsto la costruzione o che ne ha legittimato la stessa e da quello che ha disciplinato l'ultimo intervento edilizio che ha interessato l'intero immobile o unità immobiliare, integrati con gli eventuali titoli successivi che hanno abilitato interventi parziali. Per gli immobili realizzati in un'epoca nella quale non era obbligatorio acquisire il titolo abilitativo edilizio, lo stato legittimo è quello desumibile dalle informazioni catastali di primo impianto, o da altri documenti probanti, quali le riprese fotografiche, gli estratti cartografici, i documenti d'archivio, o altro atto, pubblico o privato, di cui sia dimostrata la provenienza, e dal titolo abilitativo che ha disciplinato l'ultimo intervento edilizio che ha interessato l'intero immobile o unità immobiliare, integrati con gli eventuali titoli successivi che hanno abilitato interventi parziali. Le disposizioni di cui al secondo periodo si applicano altresì nei casi in cui sussista un principio di prova del titolo abilitativo del quale, tuttavia, non sia disponibile copia».

Di conseguenza, è stata modificata anche la definizione di destinazione urbanistica che, oggi, non è più quella prevalente in termini di superficie utile ma «quella stabilita dalla documentazione di cui all’articolo 9 bis, comma 1 bis», vale a dire quella relativa allo stato legittimo dell’immobile o dell’unità immobiliare.

 

Gli usi temporanei

La legge 120/2020, di conversione del Dl Semplificazioni, ha aggiunto al Tu Edilizia l’articolo 23 ter, avente ad oggetto gli usi temporanei – diversi da quelli previsti dal vigente strumento urbanistico, che possono essere consentiti dal Comune allo scopo di attivare processi di rigenerazione urbana, di riqualificazione di aree urbane degradate, di recupero e valorizzazione di immobili e spazi urbani dismessi o in via di dismissione e favorire, nel contempo, lo sviluppo di iniziative economiche, sociali, culturali o di recupero ambientale, il comune può consentire l'utilizzazione temporanea di edifici ed aree per usi diversi da quelli previsti dal vigente strumento urbanistico.

In particolare, l’uso temporaneo (che non comporta il mutamento della destinazione d'uso dei suoli e delle unità immobiliari interessate) può riguardare immobili legittimamente esistenti ed aree sia di proprietà privata che di proprietà pubblica, purché si tratti di iniziative di rilevante interesse pubblico o generale correlate agli obiettivi urbanistici, socio-economici ed ambientali sopra richiamati.

La concessione dell’uso temporaneo deve avvenire a fronte della stipula di un’apposita convenzione che ne regoli:

  1. la durata e le eventuali modalità di proroga;
  2. le modalità di utilizzo temporaneo degli immobili e delle aree;
  3. le modalità, i costi, gli oneri e le tempistiche per il ripristino una volta giunti alla scadenza della convenzione;
  4. le garanzie e le penali per eventuali inadempimenti agli obblighi convenzionali

 


TOLLERANZE COSTRUTTIVE

Articolo 34 bis Dpr 380/2001

«1.  Il mancato rispetto dell'altezza, dei distacchi, della cubatura, della superficie coperta e di ogni altro parametro delle singole unità immobiliari non costituisce violazione edilizia se contenuto entro il limite del 2 per cento delle misure previste nel titolo abilitativo.

2.  Fuori dai casi di cui al comma 1, limitatamente agli immobili non sottoposti a tutela ai sensi del Dlgs 22 gennaio 2004, n. 42, costituiscono inoltre tolleranze esecutive le irregolarità geometriche e le modifiche alle finiture degli edifici di minima entità, nonché la diversa collocazione di impianti e opere interne, eseguite durante i lavori per l'attuazione di titoli abilitativi edilizi, a condizione che non comportino violazione della disciplina urbanistica ed edilizia e non pregiudichino l'agibilità dell'immobile.

3.  Le tolleranze esecutive di cui ai commi 1 e 2 realizzate nel corso di precedenti interventi edilizi, non costituendo violazioni edilizie, sono dichiarate dal tecnico abilitato, ai fini dell'attestazione dello stato legittimo degli immobili, nella modulistica relativa a nuove istanze, comunicazioni e segnalazioni edilizie ovvero con apposita dichiarazione asseverata allegata agli atti aventi per oggetto trasferimento o costituzione, ovvero scioglimento della comunione, di diritti reali».


 

La stipula della convenzione costituisce titolo per l’uso temporaneo e per l’esecuzione di eventuali interventi di adeguamento che si rendano necessari per esigenze di accessibilità, di sicurezza negli ambienti di lavoro e di tutela della salute, da attuare comunque con modalità reversibili, secondo quanto stabilito dalla convenzione medesima.

I criteri e gli indirizzi per la giunta comunale per dare attuazione alle disposizioni sugli usi temporanei vengono definiti dal Consiglio Comunale. In assenza di tale atto consiliare, lo schema di convenzione che regola l’uso temporaneo deve essere approvato con deliberazione del Consiglio Comunale.

Nel caso in cui l’immobile sia di proprietà pubblica, il soggetto gestore deve essere individuato mediante procedure di evidenza pubblica: in tali casi la convenzione deve specificare le cause di decadenza dall'assegnazione per gravi motivi.

 

L’agibilità dell’immobile

Con l’introduzione dell’articolo 24, comma 7 bis nel Tu Edilizia, è oggi possibile conseguire l’agibilità, anche in assenza di lavori, per gli immobili legittimamente realizzati privi di agibilità che presentano i requisiti definiti con decreto che dovrà essere emanato entro novanta giorni dalla data di entrata in vigore del Dl Semplificazioni.

 

Le tolleranze costruttive

Il Dl Semplificazioni ha abrogato l’articolo 34, comma 2 ter del Dpr 380/2001, ai sensi del quale non costituivano parziale difformità del titolo abilitativo le violazioni di altezza, distacchi, cubatura o superficie coperta che non eccedessero, per singola unità immobiliare, il 2 per cento delle misure progettuali.

È stato, invece, introdotto l’articolo 34 bis che amplia e specifica la nozione di tolleranza costruttiva, stabilendo che il mancato rispetto dell’altezza, dei distacchi, della cubatura, della superficie coperta e di ogni altro parametro delle singole unità immobiliari non costituisce violazione edilizia se contenuto entro il limite del 2 per cento delle misure previste nel titolo abilitativo. Inoltre, limitatamente agli immobili non sottoposti a tutela ai sensi del Dlgs 42/2004, costituiscono tolleranze esecutive le irregolarità geometriche e le modifiche alle finiture degli edifici di minima entità, nonché la diversa collocazione di impianti e opere interne, eseguite durante i lavori per l’attuazione di titoli abilitativi edilizi, a condizione che non comportino violazione della disciplina urbanistica ed edilizia e non pregiudichino l’agibilità dell’immobile.

Infine, viene introdotta una sorta di “sanatoria” per le tolleranze esecutive appena richiamate realizzate nel corso di precedenti interventi edilizi: non costituendo violazioni edilizie, sono dichiarate dal tecnico abilitato, ai fini dell’attestazione dello stato legittimo degli immobili, nella modulistica relativa a nuove istanze, comunicazioni e segnalazioni edilizie ovvero, con apposita dichiarazione asseverata allegata agli atti aventi per oggetto trasferimento o costituzione, ovvero scioglimento della comunione, di diritti reali.

 


DEMOLIZIONE DI OPERE ABUSIVE

Articolo 41 Dpr 380/2001

«1. In caso di mancato avvio delle procedure di demolizione entro il termine di centottanta giorni dall'accertamento dell'abuso, la competenza è trasferita all'ufficio del prefetto che provvede alla demolizione avvalendosi degli uffici del comune nel cui territorio ricade l'abuso edilizio da demolire, per ogni esigenza tecnico-progettuale. Per la materiale esecuzione dell'intervento, il prefetto può avvalersi del concorso del Genio militare, previa intesa con le competenti autorità militari e ferme restando le prioritarie esigenze istituzionali delle Forze armate.

2. Entro il termine di cui al comma 1, i responsabili del comune hanno l'obbligo di trasferire all'ufficio del prefetto tutte le informazioni relative agli abusi edilizi per provvedere alla loro demolizione».


 

La proroga dei termini dei titoli edilizi e delle convenzioni urbanistiche

L’articolo 10, commi 4 e 4 bis del Dl Semplificazioni, come modificati dalla legge di conversione 120/2020, prevede la possibilità di proroga dei termini di validità dei titoli edilizi e delle convenzioni urbanistiche.

In particolare, i termini di inizio e di ultimazione dei lavori di cui all’articolo 15 del Tu Edilizia, come indicati nei permessi di costruire rilasciati o comunque formatisi fino al 31 dicembre 2020, sono prorogati rispettivamente di un anno e di tre anni. La volontà di avvalersi della proroga deve essere formalizzata dall’interessato mediante apposita comunicazione e può essere applicata solo nel caso in cui i suddetti termini non siano già decorsi al momento della comunicazione e sempre che i titoli abilitativi non risultino in contrasto, al momento della comunicazione dell’interessato, con nuovi strumenti urbanistici approvati o adottati.

La proroga (e le relative modalità di applicazione) appena indicata si applicano anche ai permessi di costruire per i quali l’Amministrazione competente abbia già accordato una proroga ai sensi dell'articolo 15, del Tu Edilizia. La medesima proroga si applica anche alle segnalazioni certificate di inizio attività presentate entro il 31 dicembre 2020.

Sotto un differente profilo, il Dl Semplificazioni ha disposto la proroga di tre anni del termine di validità, nonché dei termini di inizio e di fine lavori previsti dalle convenzioni di lottizzazione di cui all’articolo 28 della legge 1150/1942, dagli accordi similari comunque denominati dalla legislazione regionale, nonché i termini dei relativi piani attuativi e di qualunque altro atto ad essi propedeutico, formatisi al 31 dicembre 2020.

La proroga si applica anche ai diversi termini delle convenzioni o degli accordi similari comunque denominati dalla legislazione regionale nonché dei relativi piani attuativi che hanno già usufruito della proroga di cui all’articolo 30, comma 3 bis, del Dl 69/2013, convertito, con modificazioni, dalla legge 98/2013.

 


Per saperne di più

  • Le novità introdotte dal DL semplificazioni 
  • Permessi e autorizzazioni edilizie: il quadro normativo
  • Recupero del patrimonio edilizio e degli edifici rurali dismessi 

I prossimi approfondimenti

  • Le autorizzazioni paesaggistiche 
  • La valutazione di impatto ambientale (VIA) 
  • Servizio idrico: autorizzazioni e titoli abilitativi 

 


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