Locatori, condominio, proprietario esclusivo del lastrico solare: chi è il responsabile in caso di infiltrazioni d’acqua?

Problemi strutturali nei condomini: cause, conseguenze e interventi precoce

Chi vive in un condominio sa che i problemi strutturali, e più in generale di degrado, rappresentano una delle principali preoccupazioni che affliggo i proprietari, gli amministratori e i professionisti del settore edile. I problemi sono vari e possono palesarsi in vario modo e con vari livelli di gravità, infatti possono presentarsi cedimenti degli impalcati, crepe nei muri portanti, distacco di parti della facciata, infiltrazioni d’acqua e molti altri ancora.

Le cause possono essere molteplici:

• deterioramento dei materiali nel tempo;
• errori nella progettazione o nella fase di realizzazione dello stabile;
• carichi eccedenti rispetto alla capacità strutturale;
• inadeguatezza dei lavori di manutenzione.

A questo punto diventa importante un intervento precoce per prevenire danni maggiori, per garantire la sicurezza dei condomini e per tutelare non solo la stabilità dell'edificio, ma anche il valore economico dell’immobile.
Uno degli elementi più ricorrenti oggigiorno sono le infiltrazioni d’acqua, piovana e non, che comportano, a loro volta, ingenti danni alla struttura e comportano frequenti spese per lavori di manutenzione. Le infiltrazioni sono le provenienti generalmente dagli elementi di copertura, come ad esempio un lastrico solare, mal realizzati o addirittura mal progettati.

Ma di chi è la responsabilità in questi casi? la responsabilità da infiltrazioni può gravare su soggetti diversi a seconda della provenienza delle acque? se l’acqua proviene da elementi di un'unità immobiliare di proprietà esclusiva, il proprietario sarà tenuto al risarcimento dei danni?

Molti sono gli interrogativi che nascono in tale situazione, per tale motivo occorre fare chiarezza. A tal proposito maggiori delucidazioni si sono avute al seguito dell’emanazione dell’ordinanza della Corte di Cassazione n. 5660/2025, con cui vengono chiarite quali siano le responsabilità in caso di infiltrazione d’acqua in un condominio.

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Le responsabilità condominiali e private in caso di infiltrazioni dal terrazzo

La Corte di Cassazione ha emesso di recente un’ordinanza, la n. 5660/2025, su un tema molto presente nel contesto condominiale italiano, ossia le responsabilità derivanti dalle infiltrazioni d’acqua provenienti dal solaio di copertura, ponendo particolare attenzione alla titolarità esclusiva del bene (nel caso in essere un lastrico solare).

Il ricorrente, inquilino di una unità condominiale adibita studio professionale, lamentava gravi infiltrazioni d’acqua piovana provenienti dal lastrico solare, che avevano compromesso la piena fruibilità dei propri locali. Ciò ha spinto il ricorrente a chiedere l’annullamento del contratto di affitto e la condanna per gravi danni del proprietario dell'unità immobiliare e della proprietaria del lastrico solare, nonché il risarcimento in solido anche al condominio.

I danni richiesti sono stati valutati considerando il disagio per non poter usare l’ascensore, il minore godimento della casa e i problemi indotti all'esercizio della propria attività professionale.

Il lastrico solare, benché strutturalmente appartenente al fabbricato condominiale, risultava nella disponibilità esclusiva della convenuta, la quale, pertanto, era tenuta non solo al mantenimento in buono stato di conservazione, ma anche a rispondere, ai sensi dell’art. 2051 c.c., dei danni derivanti dalla sua cattiva manutenzione.

Prima di giungere in Cassazione, il caso è stato analizzato inizialmente dal Tribunale di Cosenza, che ha rigettato la domanda di risarcimento danni, ritenendo che il locatore avesse adottato delle misure per risolvere il problema delle infiltrazioni e che il ricorrente non avesse subito danni economici concreti, nonostante l'accertata esistenza delle infiltrazioni.

Il ricorrente ha quindi successivamente contestato il giudizio di primo grado, rivolgendosi alla Corte d’Appello. In questa fase il ricorrente ha sollevato varie motivazioni dalla sua parte, come il fatto che non fosse stata presa una decisione sulla restituzione del deposito cauzionale, oltre a non essere stata valutata adeguatamente la richiesta di risarcimento danni. Tuttavia la Corte d'Appello ha respinto la richiesta di restituzione del suddetto deposito, sostenendone la mancanza effettiva di pagamento. Inoltre la Corte ha ritenuto inammissibile il ricorso risarcitorio per danni in appello, poiché il ricorrente aveva cambiato la richiesta di primo grado, chiamando in giudizio il locatore, la proprietaria del lastrico solare e il condominio. Tale procedimento, secondo la Corte d’Appello, doveva essere stato predisposto già in primo grado.

A questo punto il ricorrente ha reiterato il ricorso in Cassazione.

La Corte di Cassazione ha invece in parte accolto il ricorso del ricorrente sostenendo che “A fronte di una domanda, formulata in primo grado, nei confronti di tutti i convenuti in solido o ciascuno per il proprio titolo di responsabilità, nulla ostava a che, in appello, lo stesso danneggiato rinunciasse alla domanda nei confronti di uno dei presunti responsabili concentrandosi solo sugli altri. (…). La giurisprudenza di questa Corte è orientata nel senso di escludere la novità della domanda quando i fatti costitutivi restino immutati ed anche la causa petendi lo sia. Nel caso in esame il petitum e la causa petendi non sono mutati in quanto, fin dall’introduzione del giudizio di primo grado, l’attore aveva chiesto la condanna di tutti i convenuti, ciascuno per il proprio titolo di responsabilità, specificando nel corso del giudizio che il locatore era tenuto a titolo di responsabilità contrattuale (…) e la proprietaria del lastrico solare ed il Condominio a titolo di responsabilità extracontrattuale.”

I giudici hanno sottolineato che, in caso di infiltrazioni, è del tutto legittimo che il ricorrente agisca cumulativamente nei confronti di più soggetti, ciascuno in base al proprio titolo di responsabilità (contrattuale per il locatore, extracontrattuale per il proprietario del terrazzo e per il condominio).

Inoltre la Cassazione evidenzia che chi abbia subito un danno, può chiedere il risarcimento a più persone insieme, anche se ognuna ne è responsabile per motivi diversi. Quindi la richiesta fatta in tribunale non si cambia, se si modifica il modo in cui si qualificano legalmente i fatti. Inoltre, colui che abbia subito il danno, può decidere di proseguire solo contro alcuni dei soggetti citati inizialmente, senza che questo violi le regole del processo o cambi la natura della domanda fatta all’inizio.

In definitiva, la Corte di Cassazione sentenzia che, qualora il lastrico solare fosse di proprietà esclusiva di una persona, questa ne è responsabile per eventuali infiltrazioni d’acqua che causano danni agli appartamenti sottostanti, a meno che non dimostri che il danno è stato causato da un evento imprevedibile o che anche altri hanno colpa. Inoltre, in presenza di un contratto di affitto, anche il proprietario dell’immobile, cioè il locatore, può essere responsabile, se non interviene in tempo per sistemare il problema.

Con tale ordinanza, quindi, la Corte di Cassazione sottolinea l’importanza della proprietà esclusiva e riconosce che anche l’inquilino possa essere tenuto al risarcimento del danno. Lo stesso può infatti inventare causa anche avverso persone differenti dal proprietario della propria unità immobiliare qualora ritenga di aver subito da questi un illecito.

L'ordinanza della Corte di Cassazione n. 5660/2025 è SCARICABILE IN ALLEGATO.