Opere edilizie: anche in assenza di agibilità è possibile provare lo stato legittimo

C'è una correlazione tra stato legittimo dell'immobile e agibilità dello stesso? In altre parole: la mancata agibilità di un immobile/locale può inficiarne la regolarità urbanistica o si tratta di due aspetti separati?

Cerca di chiarire la questione il Tar Lazio con la sentenza 7297/2025, che riguarda la legittimità della revoca di un ordine di demolizione e il riconoscimento della legittimità urbanistica di alcuni immobili seminterrati, oggetto di diversi cambi di destinazione d'uso nel tempo, in particolare da magazzino a residenziale, poi a direzionale (studio di registrazione).

Il ricorso era finalizzato ad annullare i provvedimenti con cui il Comune aveva revocato l'ordine di demolizione e aveva rilasciato l'accertamento di conformità in sanatoria.

Stato legittimo: le regole ante Decreto Salva Casa

La sentenza richiama l'art.9-bis del Testo Unico Edilizia vigente prima dell'entrata in vigore del DL 69/2024 e ribadisce che lo stato legittimo di un immobile si fonda su:

• planimetrie catastali di primo impianto e documentazione storica (anche contratti di acquisto e titoli in sanatoria);
• ultimo titolo abilitativo che ha interessato l'intero immobile e, ove presenti, ulteriori titoli relativi a interventi parziali.

Nel caso specifico, la documentazione fornita (planimetrie, atti notarili, concessioni in sanatoria, DIA e SCIA) era idonea a provare la legittimità dello stato urbanistico-edilizio e dei cambi di destinazione d'uso nel tempo.

Il Comune aveva quindi correttamente riconosciuto la legittimità urbanistica, revocando l'ingiunzione a demolire.

Stato legittimo dell'immobile: il Decreto Salva Casa ha cambiato ulteriormente le cose

L'entrata in vigore del DL 69/2024, convertito in legge 105/2024, ha portato in dote le nuove disposizioni dell'art.9-bis del Testo Unico Edilizia, ai commi 9-bis e 9-ter: lo stato legittimo oggi è rappresentato dall'insieme dei titoli edilizi e delle dichiarazioni che attestano la regolarità urbanistica e catastale dell'edificio rispetto ai progetti autorizzati e alla normativa vigente.

Lo stato legittimo può risultare da:

• titolo edilizio originario (licenza, concessione, permesso, etc.);
• titoli successivi che abbiano abilitato interventi edilizi;
• documentazione catastale o altri atti pubblici (secondo le novità del DL 69/2024).

Se, quindi, prima del DL Salva Casa servivano tutti i titoli 'storici' per dimostrare lo stato legittimo, il DL 69/2024 ha cambiato la contemporaneità delle tre condizioni con l'alternatività delle stesse: ciò significa che il punto 1 (titolo originario) può essere sostituto dal punto 2 (intervento successivo su intero immobile), ma a certe condizioni. Inoltre, prevede che anche titoli in sanatoria (artt. 36, 36-bis e 38) e il pagamento di specifiche sanzioni edilizie completino lo stato legittimo dell'immobile.

Se manca l'agibilità, l'immobile può essere comunque legittimo a livello urbanistico

Il TAR chiarisce che lo stato legittimo dell’immobile e l’agibilità sono due profili distinti:

• legittimità urbanistica-edilizia: riguarda la conformità alle norme urbanistiche ed edilizie e la sua assenza giustifica provvedimenti sanzionatori come l'ordine di demolizione;
• agibilità: riguarda i requisiti igienico-sanitari e la sicurezza dell'immobile ed è presupposto per l'esercizio delle attività cui l'immobile è destinato (ad esempio, attività direzionali, commerciali, residenziali).

Ne deriva che un immobile può essere legittimo urbanisticamente ma privo di agibilità: in questo caso, il Comune non può disporre la demolizione, ma può comunque impedire lo svolgimento delle attività per cui è necessaria l'agibilità.

Nel caso specifico, le censure dei ricorrenti sulla mancanza di agibilità non incidono sulla legittimità edilizia: la carenza di agibilità non determina l'illegittimità urbanistica, ma solo l'impossibilità di esercitare alcune attività fino al conseguimento della stessa.

Titoli abilitativi e mutamenti d'uso

Il TAR chiarisce, inoltre, che:

• il mutamento di destinazione d'uso da magazzino a residenziale e poi a direzionale è stato correttamente sanato mediante i titoli edilizi (DIA, SCIA alternativa al permesso di costruire), idonei a regolarizzare sia l'aspetto urbanistico che quello funzionale;
• il rilascio del certificato di agibilità deve seguire la conformità urbanistica, ma non la sostituisce né la presuppone automaticamente.

Oggi l'agibilità può 'sanare' gli abusi edilizi parziali (a determinate condizioni)

Infine, va sicuramente ricordato che proprio in virtù delle novità introdotte dal DL Salva Casa, oggi è possibile ottenere l'accertamento di conformità semplificato (sanatoria 'veloce' per le parziali difformità) anche tramite la segnalazione certificata d'agibilità/certificato di agibilità.

Infatti, il DL 69/2024 assegna al certificato di agibilità una valenza edilizia (cioè una 'dimostrazione' di stato legittimo), quando secondo tradizionale giurisprudenza esso non può mai attestare la conformità urbanistica.

L'art.34-ter comma 4 dispone che "Le parziali difformità, realizzate durante l'esecuzione dei lavori oggetto di un titolo abilitativo, accertate all'esito di sopralluogo o ispezione dai funzionari incaricati di effettuare verifiche di conformità edilizia, rispetto alle quali non sia seguito un ordine di demolizione o di riduzione in pristino e sia stata rilasciata la certificazione di abitabilità o di agibilità nelle forme previste dalla legge, non annullabile ai sensi dell'articolo 21-nonies della legge 7 agosto 1990, n. 241, sono soggette, in deroga a quanto previsto dall'articolo 34, alla disciplina delle tolleranze costruttive di cui all'articolo 34-bis".

Il certificato/dichiarazione di agibilità non deve comunque essere suscettibile di annullamento in autotutela ex art. 21-nonies della legge 241/1990.

Inoltre, per l'operatività della disposizione, il certificato di agibilità non può limitarsi a riportare la sussistenza di difformità edilizie che devono essere accertate nei verbali di sopralluogo o ispezione.