Segnalazione certificata di agibilità: quando il comune non può invalidarla o sospenderla

Quali sono le prerogative della segnalazione certificata di agibilità (SCA)? Quando la pubblica amministrazione non può invalidarla o sospenderla? Che tipo di rapporto ha il 'nuovo' certificato di agibilità con la SCIA?

A queste, interessanti domande ha risposto il Tar Lazio nella sentenza 8037/2025 dello scorso 24 aprile, riferita al ricorso contro la sospensione, da parte del comune, di una SCA per un immobile.

Il caso: perchè è stata sospesa la segnalazione certificata di agibilità?

La società ricorrente aveva presentato nel 2018 una Segnalazione Certificata di Agibilità per un edificio realizzato nel Piano di Zona B48 “Colle Fiorito” a Roma.

Nel 2021, Roma Capitale ha sospeso l'efficacia della SCA, motivando la decisione su due presupposti:

1. il mancato completamento delle opere di urbanizzazione primaria;
2. l'assenza del nulla osta sul rispetto degli obblighi convenzionali del Piano di Zona.

La natura giuridica della SCA e i poteri del comune

Il TAR chiarisce che:

• la SCA (riferimento normativo: art. 24 del DPR 380/2001) ha sostituito il certificato di agibilità, ma conserva la medesima funzione sostanziale: verificare la conformità urbanistica, la sicurezza e la salubrità dell’immobile;
• è un atto privato, autocertificato dal tecnico, ma produce effetti immediati come una SCIA (Segnalazione Certificata di Inizio Attività);
• l'Amministrazione può verificarne l'efficacia anche successivamente, ai sensi dell’art. 19, comma 4, L. 241/1990, qualora riscontri dichiarazioni non veritiere o incomplete. Tale potere risulta, infatti, contemplato dall’art. 19, comma 4, della legge n. 241/1990, applicabile anche alla segnalazione certificata di agibilità ai sensi dell'art. 24, comma 6, del DPR 380/2001 e risulta comunque coerente con la riconduzione della natura e del modello normativo della segnalazione di agibilità a quello della SCIA.

In sostanza: la SCA è efficace ex lege, ma non intoccabile; può essere invalidata solo in presenza di irregolarità sostanziali, con atto motivato.

SCA: può riguardare anche singole unità immobiliari

Il TAR ricorda, poi, che l'art. 24, comma 4, lett. b), del DPR 380/2001 prevede che “Ai fini dell'agibilità, la segnalazione certificata può riguardare anche…singole unità immobiliari, purché siano completate e collaudate le opere strutturali connesse, siano certificati gli impianti e siano completate le parti comuni e le opere di urbanizzazione primaria dichiarate funzionali rispetto all'edificio oggetto di agibilità parziale”.

Segnalazione certificata di agibilità e abusi edilizi: serve la regolarità urbanistica ed edilizia

L'ottenimento della segnalazione certificata di agibilità (SCA) è subordinato alla verifica della regolarità urbanistica dell'immobile. Di conseguenza, la mancanza di conformità urbanistico-edilizia preclude il rilascio della SCA e quindi la possibilità di utilizzare l'immobile per scopi produttivi o abitativi, in quanto un immobile abusivo non può essere dichiarato agibile.

Scopri tutto su Ingenio!

I rilievi del TAR sulla condotta dell'Amministrazione

Il TAR ha accolto quindi il ricorso, censurando il provvedimento di sospensione per due motivi principali:

1. Motivazione insufficiente sulle opere di urbanizzazione primaria:
   Roma Capitale ha richiamato genericamente la loro incompletezza, senza specificare quali opere risultassero carenti o non funzionali rispetto all’immobile oggetto di agibilità.
2. Pretesa di un nulla osta non previsto dalla legge:
   L'Amministrazione ha ritenuto necessaria la presenza di un nulla osta sul rispetto dei patti convenzionali del piano di zona, ma tale adempimento non rientra tra i requisiti richiesti per l'efficacia della SCA secondo l'art. 24 del DPR 380/2001.

I principi in materia di controllo e azioni conseguenti sulla SCA

In definitiva, il TAR fornisce le sueguenti indicazioni:

• la segnalazione certificata di agibilità ha natura di SCIA e può essere oggetto di verifica postuma, ma solo in presenza di irregolarità sostanziali;
• le opere di urbanizzazione devono essere funzionali e collaudate, ma l'Amministrazione deve indicare in modo puntuale quali difformità giustificano l'eventuale sospensione;
• non è legittimo subordinare l'agibilità alla produzione di documenti non previsti dalla normativa edilizia, come ad esempio un nulla osta convenzionale.

LA SENTENZA E' SCARICABILE IN ALLEGATO