Titoli Abilitativi | Edilizia | T.U. Edilizia
Data Pubblicazione:

Segnalazione certificata di agibilità: quando il comune non può invalidarla o sospenderla

La segnalazione certificata di agibilità ha natura di SCIA e può essere oggetto di verifica postuma, e quindi invalidata e sospesa dal comune, ma solo in presenza di irregolarità sostanziali.

Quali sono le prerogative della segnalazione certificata di agibilità (SCA)? Quando la pubblica amministrazione non può invalidarla o sospenderla? Che tipo di rapporto ha il 'nuovo' certificato di agibilità con la SCIA?

A queste, interessanti domande ha risposto il Tar Lazio nella sentenza 8037/2025 dello scorso 24 aprile, riferita al ricorso contro la sospensione, da parte del comune, di una SCA per un immobile.

 

Il caso: perchè è stata sospesa la segnalazione certificata di agibilità?

La società ricorrente aveva presentato nel 2018 una Segnalazione Certificata di Agibilità per un edificio realizzato nel Piano di Zona B48 “Colle Fiorito” a Roma.

Nel 2021, Roma Capitale ha sospeso l'efficacia della SCA, motivando la decisione su due presupposti:

  1. il mancato completamento delle opere di urbanizzazione primaria;
  2. l'assenza del nulla osta sul rispetto degli obblighi convenzionali del Piano di Zona.

 

La natura giuridica della SCA e i poteri del comune

Il TAR chiarisce che:

  • la SCA (riferimento normativo: art. 24 del DPR 380/2001) ha sostituito il certificato di agibilità, ma conserva la medesima funzione sostanziale: verificare la conformità urbanistica, la sicurezza e la salubrità dell’immobile;
  • è un atto privato, autocertificato dal tecnico, ma produce effetti immediati come una SCIA (Segnalazione Certificata di Inizio Attività);
  • l'Amministrazione può verificarne l'efficacia anche successivamente, ai sensi dell’art. 19, comma 4, L. 241/1990, qualora riscontri dichiarazioni non veritiere o incomplete. Tale potere risulta, infatti, contemplato dall’art. 19, comma 4, della legge n. 241/1990, applicabile anche alla segnalazione certificata di agibilità ai sensi dell'art. 24, comma 6, del DPR 380/2001 e risulta comunque coerente con la riconduzione della natura e del modello normativo della segnalazione di agibilità a quello della SCIA.

In sostanza: la SCA è efficace ex lege, ma non intoccabile; può essere invalidata solo in presenza di irregolarità sostanziali, con atto motivato.

 

SCA: può riguardare anche singole unità immobiliari

Il TAR ricorda, poi, che l'art. 24, comma 4, lett. b), del DPR 380/2001 prevede che “Ai fini dell'agibilità, la segnalazione certificata può riguardare anche…singole unità immobiliari, purché siano completate e collaudate le opere strutturali connesse, siano certificati gli impianti e siano completate le parti comuni e le opere di urbanizzazione primaria dichiarate funzionali rispetto all'edificio oggetto di agibilità parziale”.

 

Segnalazione certificata di agibilità e abusi edilizi: serve la regolarità urbanistica ed edilizia

L'ottenimento della segnalazione certificata di agibilità (SCA) è subordinato alla verifica della regolarità urbanistica dell'immobile. Di conseguenza, la mancanza di conformità urbanistico-edilizia preclude il rilascio della SCA e quindi la possibilità di utilizzare l'immobile per scopi produttivi o abitativi, in quanto un immobile abusivo non può essere dichiarato agibile.


Scopri tutto su Ingenio!

 

I rilievi del TAR sulla condotta dell'Amministrazione

Il TAR ha accolto quindi il ricorso, censurando il provvedimento di sospensione per due motivi principali:

  1. Motivazione insufficiente sulle opere di urbanizzazione primaria:
    Roma Capitale ha richiamato genericamente la loro incompletezza, senza specificare quali opere risultassero carenti o non funzionali rispetto all’immobile oggetto di agibilità.
  2. Pretesa di un nulla osta non previsto dalla legge:
    L'Amministrazione ha ritenuto necessaria la presenza di un nulla osta sul rispetto dei patti convenzionali del piano di zona, ma tale adempimento non rientra tra i requisiti richiesti per l'efficacia della SCA secondo l'art. 24 del DPR 380/2001.

 

I principi in materia di controllo e azioni conseguenti sulla SCA

In definitiva, il TAR fornisce le sueguenti indicazioni:

  • la segnalazione certificata di agibilità ha natura di SCIA e può essere oggetto di verifica postuma, ma solo in presenza di irregolarità sostanziali;
  • le opere di urbanizzazione devono essere funzionali e collaudate, ma l'Amministrazione deve indicare in modo puntuale quali difformità giustificano l'eventuale sospensione;
  • non è legittimo subordinare l'agibilità alla produzione di documenti non previsti dalla normativa edilizia, come ad esempio un nulla osta convenzionale.

LA SENTENZA E' SCARICABILE IN ALLEGATO

Allegati

Edilizia

Esplora il mondo dell'edilizia, il settore dedicato alla progettazione, costruzione, ristrutturazione e manutenzione di edifici e infrastrutture. Scopri come la normativa italiana, come il Testo Unico dell'Edilizia (D.P.R. 380/2001) e le Normative Tecniche per le Costruzioni (NTC), regolano le pratiche edilizie per garantire sicurezza e qualità. Approfondisci il significato etimologico del termine "edilizia" e come le leggi locali e regionali influenzano la costruzione e gestione degli immobili.

Scopri di più

T.U. Edilizia

Il D.P.R. 380/2001 (più conosciuto come Testo unico per l'edilizia) definisce le regole fondamentali da seguire in ambito edilizio.

Scopri di più

Titoli Abilitativi

Permesso di costruire, SCIA, CILA, edilizia libera: cosa sono, quando servono e cosa comportano. INGENIO ti guida nella scelta del corretto titolo edilizio, con articoli tecnici, esempi e normativa aggiornata.

Scopri di più

Leggi anche