Soppalco con trasformazione della finestra in porta: quale titolo abilitativo?

La realizzazione di un soppalco è assentibile in edilizia libera? Se sì, quando? E quando invece è necesssario il permesso di costruire per questo tipo di opera?

Il soppalco del contendere

Considerando quanto sia 'gettonato' questo tipo di intervento edilizio, è senz'altro interessante il 'recap' che ci propone, in materia, il TAR Sicilia nella sentenza 679/2025 del 26 marzo, relativo al ricorso contro l'ordinanza di demolizione intimata da un comune per:

• a) un soppalco, anche con trasformazione di finestra in porta;
• b) un vano tecnico in muratura;
• c) un prefabbricato in legno;
• d) un'opera d'innalzamento del solaio di copertura.

Secondo il ricorrente, si tratterebbe di tutte opere assentibili in edilizia libera: in particolare il soppalco, in ragione della modesta altezza interna, non sarebbe soggetto a permesso di costruire.

Inoltre, la trasformazione della finestra in porta, la realizzazione del vano tecnico in muratura e del prefabbricato in legno sarebbero tutte opere non soggette a permesso di costruire.

Se il soppalco raddoppia la superficie abitativa serve il permesso

Purtroppo per il ricorrente, questo soppalco e queste opere comportano una ristrutturazione edilizia e pertanto sono soggette a permesso di costruire.

Infatti, spiega il TAR, "dalla rappresentazione fotografica contenuta nel verbale e partendo dalla realizzazione dei soppalchi viene in evidenza, tutto al contrario di quanto riferito dalla ricorrente che ne propugna la modesta estensione, un manufatto di 43 mq realizzato per la totale estensione del piano terra dell'immobile, dunque con raddoppio della superficie dell'unità abitativa, dotato di porta finestra (in luogo della finestra), servito da impianto elettrico, di condizionamento e bagno con vano doccia".

Ergo: il soppalco in esame comporta un ulteriore carico urbanistico dell'immobile e deve essere assentito con titolo edilizio.

Soppalco: se aumenta la superficie dell'immobile è abusivo senza permesso di costruire

Il soppalco rientra nell'ambito degli interventi edilizi minori, per i quali il titolo abilitativo non è richiesto, se non incrementa la superficie dell'immobile e non è fruibile dalle persone.

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Soppalco in edilizia libera solo se è come un ripostiglio

Difatti, ricorda il TAR, “in tema di soppalco, ovvero di spazio aggiuntivo che si ricava all’interno di un locale tramite l’interposizione di un solaio, va apprezzata caso per caso la riconducibilità nell'ambito degli interventi edilizi minori, che è condizionata alla circostanza che il manufatto sia tale da non incrementare la superficie dell'immobile (ad esempio quando lo spazio realizzato mediante il soppalco consista in un vano chiuso, senza finestre o luci, di altezza interna modesta, tale da renderlo non fruibile alle persone, come un ripostiglio: cfr. Cons. Stato, VI, n. 985/2017 del 2/3/2017, che in tal caso inquadra l’intervento nell’edilizia libera).

Ancora: “è necessario il permesso di costruire quando il soppalco sia di dimensioni non modeste e comporti una sostanziale ristrutturazione dell’immobile preesistente, con incremento delle superfici dell’immobile e, in prospettiva, ulteriore carico urbanistico” (Cons. Stato, VI, 11 febbraio 2022, n. 1002).

A rinforzo, si ricorda anche quanto affermato dal Consiglio di Stato nella sentenza 4191/2024, cioè che "La realizzazione di un soppalco della specie di quello che ci occupa, funzionale a creare volumi calpestabili e abitabili, implica ulteriori utilità per i locali abitativi, formando parte funzionalmente integrante dell’abitazione stessa, ed incrementando evidentemente la superficie dello stabile, con conseguente necessità del permesso di costruire".

Anche la porta finestra è abusiva senza permesso

Infine, si evidenzia come la stessa constatazione dello stato dei luoghi faccia propendere per l'abusività della porta in luogo della finestra perché opera idonea a mutare la destinazione funzionale del sottotetto, adattato a luogo abitabile, per raddoppiare la superficie calpestabile dell’unità immobiliare.

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