Sottotetto accessorio o residenziale? Le discriminanti per verificare il cambio d'uso

Non tutti i lavori edilizi di recupero del sottotetto lo rendono abitabile, ci sono alcune modifiche interne che non configurano un cambio di destinazione d'uso da accessorio a residenziale e che quindi, oltre a non dover essere assentibili con permesso di costruire (oggi il Salva Casa consente di utilizzare la SCIA in assenza di opere edilizie 'pesanti'), non sono sanzionabili con la demolizione anche se manca il permesso di costruire.

Val la pena ricordare che oggi le modifiche all'art. 23 ter del Testo Unico Edilizia consentono quindi anche ai mutamenti d'uso rilevanti (cioè tra categorie non omogenee) la possibilità di procedere con una semplice SCIA (ma solo a determinate condizioni, se il regolamento comunale lo consente e se le opere collegate al cambio sono assentibili con CILA o SCIA).

Ma il caso che andiamo ad esaminare è diverso, si tratta infatti di un cambio destinazione d'uso che 'non sussiste', cioè di un sottotetto che non diventa abitabile e che quindi non è abusivo, quando 'recuperato' con interventi edilizi assentibili liberamente o con titoli più 'leggeri' (tipo la SCIA).

Il sottotetto del contendere

L'interessante sentenza n. 3874/2025 del 20 maggio del Tar Campania tratta le specifiche dell'art.23-ter del Testo Unico Edilizia 'pre' modifiche del Salva Casa (ma, in ogni caso, in questo caso anche in vigenza di Salva Casa non sarebbe servito il permesso di costruire), esaminando il ricorso di un privato contro un'ordinanza di demolizione emessa dal Comune, che contestava al proprietario dell'immobile il presunto cambio di destinazione d'uso del locale sottotetto (da accessorio a residenziale) in assenza di titolo edilizio.

Perché non si configura un cambio di destinazione d’uso

Il TAR accoglie il ricorso e annulla l'ordinanza di demolizione, precisando che:

• il comune non ha motivato in modo concreto e puntuale la sussistenza di un cambio di destinazione d'uso;
• non sono state riscontrate opere che rendessero il sottotetto un organismo edilizio "autonomamente utilizzabile", cioè idoneo a configurare una nuova unità funzionale rispetto all'assetto preesistente;
• durante il sopralluogo, non è stato rilevato alcun uso effettivo residenziale del sottotetto: si trattava di una modifica interna (pianerottolo di accesso) senza nuovi servizi (niente bagno o cucina), senza aumenti di altezza, volume o superficie, né nuove tramezzature idonee a mutare la categoria d'uso;
• secondo l’art. 23-ter del DPR 380/2001 vigente 'ratione temporis' (cioè al momento del fatto), solo il mutamento tra categorie funzionali diverse e non omogenee costituisce un cambio di destinazione rilevante, soggetto a permesso di costruire;
• nel caso concreto, non è stato provato il passaggio a una diversa categoria funzionale (ad esempio da sottotetto accessorio a spazio abitativo autonomo), né è stato dimostrato un aumento di carico urbanistico.

Cambio d'uso e realizzazione di tramezzature interne

Secondo il TAR, inoltre:

• non ogni utilizzo diverso da quello originario integra automaticamente un mutamento di destinazione d'uso: è necessario che ci sia un effettivo cambio di categoria funzionale (art. 23-ter TUE);
• la sola realizzazione di tramezzature interne o piccoli adattamenti non comporta cambio d'uso, se non accompagnata da elementi che rendano il locale autonomamente abitabile (es. servizi igienici, cucina, modifiche strutturali rilevanti);
• in assenza di prove concrete, il Comune non può applicare le sanzioni per cambio di destinazione d'uso.

Niente cambio d'uso: ordine di demolizione illegittimo

Il TAR ha annullato l'ordinanza di demolizione perché non risultava provato, né motivato, un reale cambio di destinazione d'uso del sottotetto.

Il locale, pur modificato internamente, non aveva acquisito una diversa funzionalità rispetto a quanto assentito, né era stato effettivamente trasformato in spazio residenziale.

Da sottotetto ad appartamento con bagno e cucina: cambio d'uso con permesso o SCIA?

Un sottotetto trasformato in appartamento mediante la realizzazione di un bagno e di una cucina configura un cambio di destinazione d'uso rilevante che necessitava, prima dell'avvento del Decreto Salva Casa, del permesso di costruire a prescindere. Oggi, però, se gli interventi sono inquadrabili come manutenzioni straordinarie, il cambio d'uso, anche tra categorie non omogenee, si può fare con la SCIA, sempre considerando le eventuali prescrizioni dei regolamenti comunali.

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Salva Casa: per i cambi d'uso anche rilevanti può bastare la SCIA

Abbiamo visto che in questo caso il sotttetto resta un 'vano accessorio' e quindi non si configura il cambio destinazione d'uso.

Ma se anche si configurasse, ci sono alcuni casi nei quali, oggi, con le nuove regole del DL 69/2024, è possibile procedere con SCIA anche in caso di cambi d'uso rilevanti (cioè tra diverse categorie, ad.es. da accessorio a residenziale), sempre tenendo conto che i singoli regolamenti comunali possono prevedere ulteriori restringimenti.

Infatti, oggi è possibile effettuare un cambio d'uso con opere (ad esempio da cantina o garage a locale abitativo) presentando una semplice SCIA, purché non siano necessari interventi che richiedono il permesso di costruire.

Bisogna quindi sempre tenere presente il tipo di intervento: se si aumentano la volumetria e la superficie residenziale, serve comunque il permesso di costruire anche con le regole del DL 69/2024.

Più nello specifico, seguendo le nuove disposizioni:

• se i lavori sono assentibili con CILA, quindi non impattano su struttura o volumetria, basta la SCIA (Segnalazione Certificata di Inizio Attività);
• negli altri casi, si applica il titolo edilizio previsto per le opere da eseguire: se si va oltre la CILA (e la SCIA), si torna al permesso di costruire.