Stato legittimo degli immobili post Decreto Salva Casa: lo studio del Notariato

Dopo quello sulle tolleranze costruttive ed esecutive, il Consiglio nazionale del Notariato (CNN) pubblica l'interessante e utile studio sullo stato legittimo degli immobili dopo l'avvento del Decreto Salva Casa, fornendo una serie di chiarimenti e di 'istruzioni' assolutamente imperdibili per i professionisti tecnici.

Spesso, infatti, ci troviamo di fronte a queste domande: come si prova lo stato legittimo di un immobile oggi? Quali titoli abilitativi possono bastare? Che ricerche deve effettuare la PA per confermare la legittimità di un'opera edilizia? E' possibile regolarizzare la posizione di alcuni complessi edilizi tramite gli interventi parziali effettuati sugli stessi?

Stato legittimo dell'immobile: cosa è cambiato col Decreto Salva Casa

Prima di addentrarci nell'analisi dello studio del CNN, ricordiamo che l'entrata in vigore della legge Salva Casa (105/2024, di conversione del DL 69/2024) ha certificato le novità previste dall'art.9-bis del Testo Unico Edilizia, ai commi 9-bis e 9-ter: lo stato legittimo oggi è rappresentato dall'insieme dei titoli edilizi e delle dichiarazioni che attestano la regolarità urbanistica e catastale dell'edificio rispetto ai progetti autorizzati e alla normativa vigente.

Lo stato legittimo può risultare da:

• titolo edilizio originario (licenza, concessione, permesso, etc.);
• titoli successivi che abbiano abilitato interventi edilizi;
• documentazione catastale o altri atti pubblici (secondo le novità del DL 69/2024).

Prima del Salva Casa, lo stato legittimo di un immobile era determinato dalla presenza contemporanea di:

1. titolo originario (licenza, concessione o permesso di costruire, anche in sanatoria);
2. titoli successivi per interventi sull'intero immobile o su singole unità immobiliari, integrati con gli eventuali titoli successivi che hanno abilitato interventi parziali.

Prima, quindi, servivano tutti i titoli 'storici' per dimostrare lo stato legittimo, mentre il DL 69/2024 ha cambiato la contemporaneità delle tre condizioni con l'alternatività delle stesse: ciò significa che il punto 1 (titolo originario) può essere sostituto dal punto 2 (intervento successivo su intero immobile), ma a certe condizioni. Inoltre, prevede che anche titoli in sanatoria (artt. 36, 36-bis e 38) e il pagamento di specifiche sanzioni edilizie completino lo stato legittimo dell'immobile.

Stato legittimo: il nuovo quadro normativo

Il CNN evidenzia che il Decreto Salva Casa ha ridefinito completamente l'approccio allo stato legittimo degli immobili, introducendo un sistema duale che distingue tra semplificazione formale e sostanziale.

La principale innovazione consiste nell'introduzione del principio di alternatività: lo stato legittimo può ora essere determinato in via alternativa sulla base del titolo abilitativo originario oppure dell'ultimo titolo che ha disciplinato l'intero immobile, integrati con gli eventuali titoli successivi che hanno abilitato interventi parziali, purché rilasciato all'esito di un procedimento che abbia verificato la legittimità dei titoli pregressi.

I titoli edilizi idonei alla determinazione dello stato legittimo

La riforma - osserva il Notariato - ha precisato quali titoli edilizi possano essere considerati idonei per la determinazione dello stato legittimo.

Oltre ai tradizionali permessi di costruire e concessioni edilizie, sono ora espressamente ricompresi i titoli rilasciati in sanatoria e quelli formatisi mediante silenzio-assenso, purché sussista la verifica procedurale da parte dell'amministrazione.

Il legislatore ha inoltre chiarito che sono rilevanti anche i provvedimenti di regolarizzazione che prevedono il pagamento di sanzioni o oblazioni, nonché le dichiarazioni relative alle tolleranze costruttive.

Il limite alla richiesta di documentazione da parte della PA

Un principio importante, che però in realtà era stato introdotto nel 2012 e vige ancora oggi all'interno dell'art.9-bis del Testo Unico Edilizia, è quello per cui ai fini della presentazione, del rilascio o della formazione dei titoli abilitativi di cui
al dpr 380/2001, le amministrazioni sono tenute ad acquisire d'ufficio i documenti, le informazioni e i dati, compresi quelli catastali, che siano in possesso delle pubbliche amministrazioni e non possono richiedere attestazioni, comunque denominate, o perizie sulla veridicità e sull'autenticità di tali documenti, informazioni e dati.

Il Notariato evidenzia che si tratta di un "principio ordinamentale, per il quale la pubblica Amministrazione non può chiedere ai cittadini istanti documenti che essa stessa è in grado di acquisire, esteso ormai definitivamente anche nella materia edilizia, che trova un efficace punto di caduta proprio nell’art. 9-bis TUE".

Infatti, il dovere delle pubbliche amministrazioni di acquisire, d’ufficio, documenti, informazioni e dati già in loro possesso ed il corrispondente divieto di richiedere attestazioni, comunque denominate, perizie sulla veridicità ed autenticità di tali documenti, informazioni e dati, funzionali al compimento dell’attività amministrativa richiesta attua pienamente il processo di “decertificazione” nel rapporto con il cittadino.

Le semplificazioni introdotte: formali e sostanziali

La novella distingue due tipologie di semplificazione.

La semplificazione formale consente di dimostrare lo stato legittimo attraverso l'ultimo titolo edilizio che ha interessato l'intero immobile, a condizione che l'amministrazione abbia verificato la legittimità dei titoli pregressi. Questa modalità è particolarmente vantaggiosa per gli immobili di vecchia costruzione, per i quali risulta difficile reperire i titoli originari.

La semplificazione sostanziale, invece, permette che lo stato legittimo sia integrato dal pagamento delle sanzioni previste per diverse tipologie di abusi (artt. 33, 34, 37 TUE) e dalle dichiarazioni concernenti le tolleranze costruttive.

Questi elementi "concorrono" alla dimostrazione dello stato legittimo, rappresentando una novità assoluta che supera le precedenti incertezze interpretative.

Il trattamento degli immobili storici e dei titoli dispersi

Per gli immobili realizzati in epoca anteriore all'obbligo del titolo abilitativo, la disciplina rimane sostanzialmente invariata, richiedendo il riferimento alle informazioni catastali di primo impianto o ad altri documenti probanti.

Una significativa novità riguarda invece i casi di dispersione dei titoli: la riforma prevede che sia sufficiente un "principio di prova" del titolo abilitativo, anche quando non siano disponibili né la copia né gli estremi del titolo stesso.

Lo stato legittimo negli edifici condominiali

Una delle innovazioni più rilevanti riguarda la disciplina degli edifici composti da più unità immobiliari.

La riforma stabilisce due regole speculari:

• le difformità delle parti comuni non rilevano per lo stato legittimo delle singole unità immobiliari;
• e viceversa, le difformità delle singole unità non pregiudicano lo stato legittimo dell'edificio.

Questa separazione consente una gestione più flessibile delle problematiche edilizie nei contesti condominiali.

Il ruolo centrale nel sistema edilizio

Lo stato legittimo assume ora un ruolo centrale nell'intero sistema del Testo Unico dell'Edilizia, influenzando la disciplina di numerosi istituti.

L'art. 23-ter TUE stabilisce che la destinazione d'uso dell'immobile è quella risultante dalla documentazione relativa allo stato legittimo, mentre l'art. 34-ter TUE prevede specifiche modalità di regolarizzazione per interventi diffotmi realizzati prima del 1977, sempre in relazione allo stato legittimo.

E' comunque importante ricordare che la dichiarazione dello stato legittimo di un immobile - sia contenuta all’interno della dichiarazione tecnica procedimentale, sia nella relazione allegata agli atti aventi per oggetto trasferimento o
costituzione, ovvero scioglimento della comunione, di diritti reali - non esclude la sussistenza degli obblighi formali di menzione disciplinati dalla legge.

Le conclusioni del Notariato

La riforma dello stato legittimo introdotta dal decreto Salva Casa rappresenta un'evoluzione significativa del diritto edilizio, orientata verso la semplificazione e la certezza giuridica.

Il nuovo sistema, pur mantenendo la finalità di verificare la conformità degli immobili alla normativa vigente, introduce meccanismi più flessibili e praticabili, favorendo la circolazione immobiliare e la riqualificazione del patrimonio esistente.

Le modifiche rispondono alle esigenze concrete del mercato immobiliare, caratterizzato da un patrimonio edilizio mediamente datato e spesso privo di documentazione completa.

LO STUDIO DEL NOTARIATO SULLO STATO LEGITTIMO DEGLI IMMOBILI E' SCARICABILE IN ALLEGATO