Superbonus 110% off limits se gli impianti sono condivisi. La casa vacanza è fuori

Niente Superbonus se l’abitazione, oggetto degli interventi agevolati, non ha la completa proprietà delle utenze e non è, quindi, “funzionalmente indipendente”.

Lo ricorda l'Agenzia delle Entrate nella recente risposta 810 del 15 dicembre 2021, in risposta al quesito inerente un appartamento situato in un complesso turistico residenziale, suddiviso in edifici separati, che ospitano fino a otto appartamenti ciascuno, tutti con accesso indipendente.

In particolare, l’istante, nonostante gli impianti di acqua, energia elettrica e gas fossero di proprietà dell’abitazione solo fino al contatore e di proprietà condivisa con il complesso turistico, per la tratta che va dal contatore a monte verso l'allaccio condominiale, riteneva - sbagliando - di poter fruire comunque del Superbonus. Vediamo perché.

Quanti impianti di proprietà esclusiva per il Superbonus?

L’ultima versione della norma di riferimento - ricorda il Fisco - pone la condizione che un'unità immobiliare possa ritenersi funzionalmente indipendente solo se dotata di almeno tre impianti di proprietà esclusiva.

Il nuovo comma 1-bis dell’articolo 119 del DL 34/2020, ritoccato dalla Finanziaria 2021, in particolare afferma che “un'unità immobiliare può ritenersi "funzionalmente indipendente" qualora sia dotata di almeno tre delle seguenti installazioni o manufatti di proprietà esclusiva: impianti per l'approvvigionamento idrico; impianti per il gas; impianti per l'energia elettrica; impianto di climatizzazione invernale”.

Accesso autonomo e unità funzionale: attenzione alle differenze!

L'AdE evidenzia inoltre che:

• il Superbonus è ok anche sugli interventi, sia trainanti sia trainati, effettuati “su unità immobiliari residenziali funzionalmente indipendenti e con uno o più accessi autonomi dall'esterno site all'interno di edifici plurifamiliari e relative pertinenze”,
• la nozione di “funzionalmente indipendente” è ben specificata nel comma 1-bis dell’articolo 119.
• le “unità immobiliari funzionalmente indipendenti e con uno o più accessi autonomi dall'esterno, situate all'interno di edifici plurifamiliari” vanno individuate verificando la contestuale sussistenza del requisito della “indipendenza funzionale” e dell'“accesso autonomo dall'esterno”, a nulla rilevando, a tal fine, che l'edificio plurifamiliare di cui tali unità immobiliari fanno parte sia costituito o meno in condominio.

In definitiva, visto che le utenze sono solo parzialmente di proprietà, l'unità abitativa in questione non può essere ritenuta "funzionalmente indipendente". Ergo: niente Superbonus.