Superbonus 110% per isolamento termico su parti comuni condominiali: ok solo con l'approvazione del Condominio

Altro giro di giostra, per il Superbonus 110% del DL Rilancio e gli appartamenti condominiali. Stavolta il caso sotto la lente del Fisco - risposta 408 del 24 settembre 2020 - è quello del proprietario di un appartamento facente parte di un immobile a quattro piani, con due unità abitative per piano, che intende usufruire del Superbonus (Ecobonus maggiorato) e fa presente che l'assemblea condominiale non è interessata ad eseguire i lavori per l'efficientamento energetico mediante l'isolamento termico (cd. cappotto termico) delle superfici opache dell'intero involucro dell'edificio.

Tuttavia, l'assemblea ha concesso ai condomini proprietari delle singole unità immobiliari abitative, qualora interessati, la facoltà di realizzare l'intervento sulle sole superfici opache dell'involucro del perimetro ricadente nella loro pertinenza, previo nulla osta degli enti competenti.

La domanda quindi è: si può 'prendere' il Superbonus nonostante l'intervento, anziché essere realizzato dal condominio, sia effettuato dal singolo condomino su una sola parte dell'involucro? E ancora: in caso di diniego del nulla osta da parte degli enti competenti per la realizzazione del cappotto termico su una sola parte dell'involucro esterno dell'immobile, ci si può avvalere dell'agevolazione con riferimento al cappotto termico realizzato sull'involucro delle pareti interne dell'appartamento?

Superbonus per isolamento termico in condominio: le regole

Prima di tutto, il Fisco precisa che la detrazione spetta per gli interventi di isolamento termico degli edifici, compresi quelli unifamiliari, con un'incidenza superiore al 25 per cento della superficie disperdente lorda dell'edificio medesimo o dell'unità immobiliare funzionalmente indipendente e che disponga di uno o più accessi autonomi dall'esterno, sita all'interno di edifici plurifamiliari.

Poi, ricorda che - come specificato nella circolare 24/E/2020 - è stato chiarito che il Superbonus spetta nel caso di interventi di isolamento termico delle superfici opache verticali (pareti generalmente esterne), orizzontali (coperture, pavimenti) ed inclinate delimitanti il volume riscaldato, verso l'esterno o verso vani non riscaldati che rispettano i requisiti di trasmittanza "U" (dispersione di calore), espressa in W/m2K, definiti dal decreto del Ministro dello Sviluppo economico dell'11 marzo 2008 che interessano l'involucro dell'edificio, anche unifamiliare, o dell'unità immobiliare funzionalmente indipendente e che disponga di uno o più accessi autonomi dall'esterno sita all'interno di edifici plurifamiliari, con un'incidenza superiore al 25 per cento della superficie disperdente lorda dell'edificio medesimo.

Quindi, il solito 'refrain': tenuto conto della locuzione utilizzata dal legislatore riferita espressamente ai «condomìni» e non alle "parti comuni" di edifici, ai fini dell'applicazione dell'agevolazione, l'edificio oggetto degli interventi deve essere costituito in condominio secondo la disciplina civilistica prevista.

Il peso dell'assemblea condominiale

L'istante potrà accedere alla detrazione del 110 per cento per gli interventi autorizzati dall'assemblea condominiale, che interessano la parte dell'involucro dell'edificio che riguarda la sua unità abitativa. Ciò a condizione che tali interventi interessino l'involucro dell'edificio con una incidenza superiore al 25 per cento della superficie disperdente lorda dell'edificio medesimo e che assicurino il miglioramento di almeno due classi energetiche dell'edificio ovvero, se non possibile, il conseguimento della classe energetica più alta, da dimostrare mediante l'attestato di prestazione energetica rilasciato da tecnico abilitato nella forma della dichiarazione asseverata.

Con riferimento agli interventi di isolamento termico realizzati sulle pareti interne dell'unità immobiliare di cui è proprietario, qualora venga effettuato sulle parti comuni dell'edificio in condominio almeno un intervento "trainante", tale circostanza consente a ciascun condominio di poter fruire del Superbonus effettuando sulla singola unità immobiliare gli interventi "trainati" che rientrano nell'Ecobonus, compresi quelli prospettati.

L'eventualità che l'intervento condominiale non venga effettuato per il diniego da parte degli organi competenti delle previste autorizzazioni amministrative, comporterà la mancata fruizione della detrazione del 110 per cento per gli interventi sulle pareti interne della propria abitazione.

LA RISPOSTA 408/2020 E' SCARICABILE IN FORMATO PDF