La memoria analizza una complessa indagine penale della Procura di Napoli su gravi abusi edilizi compiuti in trent’anni ai danni di un antico complesso agricolo. L’inchiesta ha smascherato la creazione di volumi edilizi “fantasma” e l’illecita sopraelevazione dell’immobile.
L’accertamento di compatibilità paesaggistica è uno strumento previsto dal Codice dei beni culturali e del paesaggio (DLGS n. 42/2004) che consente, in casi limitati, la regolarizzazione a posteriori di interventi edilizi abusivi realizzati in aree vincolate, purché non comportino aumento di volume o superficie utile. La sentenza n. 8589/2025 del TAR Lazio chiarisce che, in presenza di una pluralità di abusi, la valutazione deve essere complessiva e non atomistica. Viene inoltre sottolineata l’irrilevanza della distinzione tra volumi tecnici e volumi ordinari, ai fini paesaggistici, con la conseguente impossibilità di regolarizzare qualsiasi incremento volumetrico.
Il rapporto tra condono edilizio e vincolo paesaggistico è caratterizzato da stringenti limiti normativi che regolano la possibilità di sanatoria in aree sottoposte a tutela ambientale e culturale. La sentenza n. 12053/2025 del TAR Lazio conferma tale principio, rigettando un’istanza di sanatoria su un immobile vincolato e sottolineando come la presenza del vincolo paesaggistico costituisca un ostacolo assoluto alla regolarizzazione, indipendentemente dalla conformità urbanistica, a tutela del patrimonio collettivo e della sostenibilità territoriale.
Il decreto Salva Casa (DL 69/2024, convertito in legge 105/2024) ha introdotto significative modifiche alla disciplina edilizia. In particolare, è stato abrogato l’art. 37, comma 4, del DPR 380/2001, che disciplinava la SCIA in sanatoria, ora sostituito dal nuovo art. 36-bis. In questo contesto normativo si inserisce la sentenza del TAR Campania n. 854/2025, che chiarisce i limiti della SCIA in sanatoria nel regime precedente: essa non produce effetti automatici e richiede un provvedimento espresso dell’Amministrazione per perfezionarsi.
L'Italia, caratterizzata da un rischio sismico medio-alto, richiede specifici obblighi e procedure per gli interventi edilizi in zone sismiche, al fine di garantire la sicurezza strutturale e la tutela delle persone. Assume particolare rilievo la gestione della SCIA in sanatoria, soprattutto quando le opere interessano elementi strutturali soggetti ad autorizzazione sismica. La sentenza TAR Lazio n. 10682/2025 chiarisce che le amministrazioni devono fornire una motivazione tecnica esaustiva e rispettare il contraddittorio procedimentale nel negare l’efficacia della SCIA per carenza di autorizzazione sismica, valutando caso per caso la natura degli interventi.
Il tema della demolizione e ricostruzione in aree sottoposte a vincolo paesaggistico solleva interrogativi rilevanti circa la qualificazione dell'intervento edilizio come ristrutturazione o nuova costruzione. L'art. 3, comma 1, lett. d) del DPR 380/2001 distingue tra ristrutturazione edilizia e nuova costruzione, soffermandosi anche sulle restrizioni applicabili in zone vincolate. La sentenza n. 468/2025 del Consiglio di Stato ha ribadito come in contesti paesaggisticamente tutelati, un intervento che comporti demolizione, traslazione del sedime, modifica della sagoma e cambio di destinazione d’uso non possa essere qualificato come ristrutturazione edilizia, ma costituisca nuova costruzione.
La realizzazione di opere aggiuntive su immobili oggetto di domanda di condono edilizio si inserisce in un contesto normativo complesso e pone interrogativi per i proprietari. La recente sentenza del TAR Sicilia n. 761/2025 evidenzia come solo specifici lavori di completamento siano ammessi, purché autorizzati secondo precise modalità. Qualsiasi opera aggiuntiva, anche se apparentemente minore, può comportare l’improcedibilità della domanda di condono, aggravata dall’eventuale sopravvenienza di nuovi vincoli urbanistici o ambientali.
Il Decreto Salva Casa (DL n.69/2024) è spesso frainteso perché visto come una sorta di condono edilizio generalizzato. In realtà esso rappresenta soltanto uno strumento tecnico per regolarizzare difformità edilizie minori. Il decreto modifica il Testo Unico dell’Edilizia (TUE), introducendo procedure semplificate per disciplinare gli interventi realizzati in assenza o in difformità dagli opportuni titoli abilitativi e ridefinendo le tolleranze costruttive. Una recente sentenza del Consiglio di Stato (n. 4382/2025) ha chiarito i limiti del decreto, escludendone la retroattività e l'applicabilità agli abusi gravi o già giudicati, confermando che le finalità del testo normativo non sono quelle di un condono mascherato.
La rettifica della domanda di condono edilizio, anche se già autorizzata, consente di correggere esclusivamente errori materiali contenuti nella documentazione originaria, senza modificare il contenuto sostanziale o la forma dell’istanza. La sentenza del TAR Lazio ribadisce che la rettifica non costituisce una nuova istanza. La pronuncia sottolinea l’importanza di distinguere tra la rettifica e il riesame, evidenziando i limiti e le modalità di correzione delle domande di condono edilizio.
Il condono edilizio è uno strumento straordinario che consente di regolarizzare opere abusive purché realizzate entro i termini previsti e nel rispetto degli specifici requisiti individuati dalla legge. La recente sentenza n. 6285/2025 della Corte di Cassazione ha ribadito che la compatibilità paesaggistica deve essere valutata sull’opera così com’era al momento della scadenza prevista per il condono. Non sono ammesse modifiche successive, nemmeno se di carattere puramente estetico.
Il Decreto Salva Casa (D.L. n. 69/2024) introduce importanti novità in materia edilizia, consentendo ai proprietari la possibilità di regolarizzare difformità minori e lavori privi di autorizzazione, purché non si tratti di abusi gravi o costruzioni totalmente abusive. Tuttavia, la recente sentenza n. 17292/2025 della Corte di Cassazione ha chiarito i limiti di applicazione della nuova disciplina, escludendone la validità retroattiva e confermando che gli abusi edilizi gravi, come le costruzioni interamente prive di titolo abilitativo, restano insanabili.
La sanatoria paesaggistica è ammessa solo per interventi di lieve entità, ossia che non comportino variazioni di superfici e di e volumi, ma che prevedano eventualmente l’utilizzo di materiali difformi da quelli autorizzati. In tali casi, l’autorità competente può accertare la compatibilità paesaggistica, evitando la demolizione e applicando una sanzione pecuniaria. In una recente sentenza la Corte di Cassazione ribadisce che, in assenza di tale autorizzazione, anche il permesso in sanatoria è inefficace e l’opera abusiva deve essere demolita, indipendentemente dal rilascio di successivi titoli edilizi.
Il terzo condono consente la sanatoria degli abusi edilizi entro certi limiti, ma le Regioni possono imporre vincoli ancora più restrittivi, come fatto dal Lazio con la LR n.12/2004. La sentenza del TAR Lazio n. 8897/2025, ha confermato tale principio con il diniego di sanatoria per un intervento ritenuto ampliamento e non nuova costruzione, escludendo la possibilità di suddividere la volumetria tra più unità per eludere i limiti.
La Corte di Cassazione ha recentemente chiarito che, una volta decorso il termine per la demolizione del bene, il precedente proprietario perde ogni titolo e legittimazione ad avanzare richieste di sanatoria. Ogni decisione sul mantenimento o sulla demolizione dell’opera abusiva spetta unicamente al Comune, il quale, mediante deliberazione consiliare, può valutare l’esistenza o l'assenza di prevalenti interessi pubblici, nonché l’assenza di contrasti con esigenze urbanistiche, ambientali o di tutela del territorio.
A differenza degli edifici residenziali, per i quali è richiesto il completamento strutturale e impiantistico, le opere destinate all’uso non residenziale (depositi, magazzini, stalle, ecc.) possono considerarsi ultimate se idonee allo svolgimento della funzione cui sono destinate, anche in assenza di finiture o impianti. Il principio è stato ribadito dal Consiglio di Stato, che ha accolto il ricorso avverso il diniego di condono per un manufatto in lamiera destinato a magazzino, ritenendolo funzionalmente completo.
Il frazionamento immobiliare consente la suddivisione di un immobile in unità indipendenti, ma come tutto in edilizia deve rispettare precise norme (in questo caso urbanistiche e catastali). Nel contesto del condono edilizio, la normativa impone limiti volumetrici rigorosi per la sanatoria delle opere abusive. La Corte di Cassazione, con la sentenza n. 47639/2024, ha ribadito che non è ammesso il frazionamento artificioso delle istanze di condono volto a eludere tali limiti, considerando ogni costruzione nel suo insieme e non come un insieme di unità separate.
Il permesso di costruire in sanatoria è uno strumento importante per mettere in regola lavori edilizi già eseguiti, se sono compatibili con il piano urbanistico e le leggi in vigore, anche se ci sono state irregolarità. La sentenza del Consiglio di Stato n. 1474/2025 chiarisce che il termine per fare ricorso parte dal momento in cui si viene davvero a conoscenza dell’atto, non solo dal fatto che l’opera è visibile.
L’abuso edilizio su immobili vincolati è regolato da un doppio binario normativo, tra edilizia ordinaria (T.U. Edilizia) e tutela culturale/paesaggistica (D.Lgs. 42/2004). Tuttavia, senza autorizzazione preventiva della Soprintendenza ogni intervento è illecito. Cosa dire sul Salva Casa? Riapre il dibattito.
Il condono edilizio e le autorizzazioni di occupazione di suolo pubblico, sono due procedimenti autonomi e non intercambiabili. Con il condono si vogliono sanare irregolarità e ripristinare la legalità delle opere realizzate, senza tuttavia autorizzare comportamenti scorretti o elusivi delle norme. La Corte di Cassazione chiarisce che la richiesta di condono edilizio non sospende o esenta dal pagamento dei canoni per l’occupazione abusiva di suolo pubblico. Infatti, l’occupazione illegittima di aree demaniali o comunali, ancorché in presenza di istanze di condono per strutture realizzate su tali aree, debba essere affrontata separatamente e con le dovute autorizzazioni.
L'abusivismo edilizio costituisce una violazione delle normative urbanistiche ed edilizie, che si configura attraverso lavori di trasformazione o frazionamento di terreni senza autorizzazione o in contrasto con gli strumenti urbanistici vigenti. La sentenza del Consiglio di Stato n. 1254/2025 ribadisce il principio fondamentale che vieta nuove edificazioni su aree già oggetto di lottizzazione abusiva, anche quando la proprietà sia stata successivamente sanata o regolarizzata. Questo principio conferma che gli interventi edilizi in aree illegittimamente lottizzate sono generalmente vietati a tutela del “governo del territorio” e dell’ordine pubblico edilizio.
La legge n.47/1985 fissa il 1° ottobre 1983 come data entro la quale le opere devono essere ultimate per poter accedere alla sanatoria, sottolineando come la prova dell’avvenuto completamento sia fondamentale per il “successo” della richiesta. La sentenza del Consiglio di Stato n. 1118/2025 sottolinea l’onere del privato di dimostrare, con documenti certi, la data di ultimazione delle opere e la loro conformità ai requisiti richiesti, in assenza di ciò non può palesarsi il condono.
Il condono edilizio è una misura straordinaria che ha contribuito alla regolarizzazione di numerosi abusi edilizi. Esso ha avuto un’evoluzione temporale complessa, fino ad arrivare al terzo condono, il quale ha introdotto criteri più rigorosi rispetto ai precedenti condoni. Tuttavia, con la sentenza del TAR Lazio, si evidenzia come determinati vincoli possano impedire la sanatoria di opere abusive, sottolineando che il rispetto delle normative è essenziale per preservare l’interesse pubblico e la tutela dei luoghi sensibili, pur in presenza di abusi pregressi.
La fiscalizzazione dell’abuso edilizio è un’eccezionale misura di sanatoria prevista in casi in cui la demolizione di opere abusive risulti tecnicamente impossibile senza compromettere la stabilità dell’edificio. Attraverso la sentenza del Consiglio di Stato n.2032/2025, si evidenzia come la legittimità dell’ordine di demolizione sia soggetta a controlli rigorosi e come la fiscalizzazione costituisca un’eccezione da valutarsi esclusivamente in fase esecutiva, con onere a carico del privato di dimostrare l’impossibilità tecnica di demolire senza danni.
Il permesso di costruire è un titolo abilitativo necessario per interventi edilizi di rilevante impatto, come nuove costruzioni e ristrutturazioni significative, secondo quanto stabilito dal Testo Unico dell'Edilizia (DPR 380/2001). A chiarirne l’importanza di tale titolo al fine della legittimazione di opere preesistenti è stata la sentenza del Tar della Campania dove un ricorrente ha denunciato un abuso edilizio che ha compromesso la sua vista panoramica. Infatti, se in un primo momento il TAR ha ordinato la demolizione della struttura abusiva, successivamente il rilascio da parte del Comune di un permesso di costruire in sanatoria ha permesso la legittimazione della opera.