Terzo condono edilizio: l'appartamento abusivo è sanabile?

E' possibile sanare un appartamento abusivo in zona vincolata secondo le regole del Terzo condono edilizio?

Condoni (straordinari) e sanatorie (ordinarie) hanno regole e prerogative molto diverse, visto che il condono si riferisce a regolarizzazione di un abuso sostanziale, ma dentro determinati limiti temporali, con riferimenti a leggi 'dedicate' (in Italia se ne sono viste tre, l'ultima, che si riferisce anche al caso odierno, datata 2003), mentre la sanatoria (ex art.36 o 36-bis del Testo Unico Edilizia) va a regolarizzare abusi formali, come la mancanza del titolo abilitativo o la parzial difformità.

L'appartamento abusivo del contendere

La sentenza 8694/2025 del 6 maggio del Tar Lazio si riferisce al ricorso contro il diniego di condono per un manufatto destinato a civile abitazione per mq. 48,38, peraltro in zona sottoposta a vincolo.

I riferimenti normativi utili per sbrogliare la matassa sono due: il terzo condono edilizio (DL 269/2003) e la legge regionale del Lazio n.12/2004, che ha ulteriormente ristretto le maglie della sanatoria straordinaria.

Terzo condono edilizio e legge regionale 12/2004: le regole

Il Collegio richiama quindi la disciplina di riferimento in materia, a mente della quale:

• la realizzazione di nuovi volumi e superfici in aree vincolate, indipendentemente dalla data di imposizione del vincolo e dalla natura di vincolo assoluto o relativo alla edificabilità, è estranea all'ambito di applicazione della disciplina dettata sul terzo condono, come evincibile dalla legge n. 326 del 2003 e dalla l.r. n. 12 del 2004 e come costantemente applicata dalla giurisprudenza amministrativa e penale;
• sulla base delle previsioni dettate dall’art. 32, commi 26 e 27, del DL 269/2003 e dagli artt. 2 e 3, comma 1, lettera b), della legge regionale del Lazio n. 12/2004, possono ritenersi suscettibili di sanatoria, nelle aree soggette a vincoli, solo le opere di minore rilevanza, corrispondenti alle tipologie di illecito di cui ai nn. 4, 5 e 6 dell'Allegato 1 del decreto legge n. 269 del 2003, corrispondenti a opere di restauro, risanamento conservativo e manutenzione straordinaria, mentre per le altre tipologie di abusi interviene una preclusione legale alla sanabilità delle opere abusive;
• la suddetta l.r. n. 12/2004 risulta più restrittiva di quella nazionale quanto alla condonabilità delle opere: mentre per la legge nazionale assume rilievo a tale fine la data di apposizione del vincolo - che deve essere successiva rispetto alla data di realizzazione delle opere abusive - e la conformità alle norme e agli strumenti urbanistici, per la l.r. n. 12 del 2004 è irrilevante che il vincolo sia stato apposto in data successiva alla realizzazione delle opere abusive, essendo le stesse - in relazione a talune tipologie di interventi - ritenute comunque non condonabili anche se realizzate prima della apposizione di vincoli;
• la normativa condonistica ha natura eccezionale e derogatoria e quindi non suscettibile di interpretazione estensiva o analogica.

Condono edilizio e livello di completamento opere: il solo tetto di copertura non basta

In materia di condono edilizio, per edifici ultimati si intendono quelli completi almeno al "rustico", espressione con la quale si intende un'opera mancante solo delle finiture (infissi, pavimentazione, tramezzature interne), ma necessariamente comprensiva delle tamponature esterne, che realizzano in concreto i volumi, rendendoli individuabili ed esattamente calcolabili.

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Appartamento abusivo: è abuso edilizio maggiore, impossibile la sanatoria in zona vincolata

Analizzando nello specifico il tipo di abuso per il quale si chiede il condono, il TAR evidenzia che si tratta di un edificio posto al piano terra adibito ad appartamento, con una S.U. di mq 48,38 e un volume di circa mc 175,20.

Esso costituisce un abuso di tipo 1 e sarebbe stato ultimato il 2 dicembre 2002 (quindi entro il 31 marzo 2003, data limite per richiedere il terzo condono).

I vincoli paesaggistici sono addirittura due, e aldilà delle questioni sul momento di apposizione del vincolo - che comunque, secondo la legge regionale, non contano più facendo fede solo il fatto che una zona sia vincolata - cioè che rileva è il fatto che questo tipo di opera (appartamento) non può qualificarsi come minore e, dunque, non può rientrare nell'ambito del c.d. "terzo condono".

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