Testo Unico Edilizia: chiarimenti su stato legittimo dell'immobile e acquisizione dell'abuso al patrimonio comunale

Dopo aver affrontato casi singoli, tipo la possibilità o meno di condonare un'opera edilizia (a seconda che si tratti di primo, secondo o terzo condono le regole cambiano e non di poco) o cosa serva per realizzare delle tramezzature interne, affrontiamo oggi una corposa sentenza del Consiglio di Stato, la n.806/2024, che va a toccare diversi punti interessanti, due dei quali direttamente collegati alle regole del Testo Unico Edilizia.

Fiscalizzazione dell'abuso edilizio: il caso

Palazzo Spada affronta il ricorso di un privato, inerente la richiesta per una "fiscalizzazione" dell'abuso edilizio, per dei lavori di copertura di un preesistente terrazzo a servizio dell'appartamento dell’appellante, sfociati nella realizzazione di un vano di complessivi mq. 13,72, in difformità dall’autorizzazione edilizia, rilasciata per la risistemazione dell’immobile, previo avallo dell’assemblea condominiale.

Per l'abuso è stata presentata una richiesta di sanatoria, respinta dal Comune con conseguente intimazione al ripristino dello stato dei luoghi.

Con sentenze nn. 755 e 756 dell'11 giugno 2003 (confermate dal Consiglio di Stato con la sentenza del 12 novembre 2012, n. 5707) la vicenda è stata definita a sfavore dell’odierna appellante, sancendo la definitività di tali atti, ed in particolare dell'intimazione demolitoria, quale conseguenza necessitata della mancata legittimazione postuma dell’intervento.

Stato legittimo dell'immobile: cos'è? Le coordinate

Il Consiglio di Stato precisa che lo stato legittimo dell’immobile è altra cosa rispetto alla sua consistenza originaria e va desunto dall'ultimo titolo di legittimazione rilasciato.

Lo stato legittimo dell'immobile oggi è declinato nel comma 1-bis, inserito nell'art. 9-bis, del dpr 380/2001 dal DL 76/2020 (DL Semplificazioni) - dunque dopo l'adozione del primo provvedimento impugnato, ma prima del successivo - che lo individua in «[…] quello stabilito dal titolo abilitativo che ne ha previsto la costruzione o che ne ha legittimato la stessa e da quello che ha disciplinato l’ultimo intervento edilizio che ha interessato l’intero immobile o unità immobiliare, integrati con gli eventuali titoli successivi che hanno abilitato interventi parziali. Per gli immobili realizzati in un’epoca nella quale non era obbligatorio acquisire il titolo abilitativo edilizio, lo stato legittimo è quello desumibile dalle informazioni catastali di primo impianto, o da altri documenti probanti, quali le riprese fotografiche, gli estratti cartografici, i documenti d’archivio, o altro atto, pubblico o privato, di cui sia dimostrata la provenienza, e dal titolo abilitativo che ha disciplinato l'ultimo intervento edilizio che ha interessato l’intero immobile o unità immobiliare, integrati con gli eventuali titoli successivi che hanno abilitato interventi parziali. Le disposizioni di cui al secondo periodo si applicano altresì nei casi in cui sussista un principio di prova del titolo abilitativo del quale, tuttavia, non sia disponibile copia». 

Lo "stato legittimo dell’immobile", dunque, riguarda una sua condizione permanente, preesistente alla stessa entrata in vigore della disposizione, da riferire a opere realizzate prima del 1967, ovvero in epoca ancor più risalente, nei centri urbani poi dotatisi di un regolamento che richiedeva la licenza edilizia per l'edificazione, o per cui esiste solo un principio di prova di un titolo edilizio, il cui originale o la cui copia non è più rintracciabile (cfr. Cons. Stato, sez. IV, 24 marzo 2023, n. 3006; sez. II, 15 settembre 2023, n. 8339).

Qualora un titolo edilizio esista e sia proprio lo “scostamento” dallo stesso e la sua richiesta di sanatoria ad attivare il procedimento sanzionatorio, non è certo possibile riferirsi ad una ipotetica situazione preesistente al titolo stesso, salvo introdurre una forma di improprio e generalizzato condono di tutte le modifiche intervenute medio tempore, legittimate o meno.

In definitiva, il Comune, facendo leva sulla mancata descrizione di tale "fantomatico" stato dei luoghi legittimato, cui ricondurre il ripristino della copertura, nell’ambito dell’ingiunzione a demolire del 1990, lo ha elevato a elemento essenziale della stessa.

Con ciò pretermettendo che nella specie l'abuso non è consistito nella realizzazione di un'opera ex novo, bensì conseguito al rigetto di una sanatoria: ed è il contenuto di tale richiesta ad indicare, partendo dallo stato di fatto che si pretendeva di legittimare, lo sconfinamento rispetto al titolo rilasciato (l'autorizzazione del 1983).

Va dunque condivisa l'affermazione del TAR Emilia Romagna laddove evidenzia che la controversa consistenza del palazzo negli anni 1926/1927 non inficia la certa realizzazione nel 1983 di una copertura dapprima inesistente, tant’è che la proprietà aveva informato del relativo progetto l’assemblea condominiale, subordinandone la realizzazione all’avallo comunale.

Titoli probanti lo stato legittimo per immobili realizzati ante legge 765/1967

Anche gli atti diversi da quelli di carattere urbanistico-edilizio rappresentano senza dubbio "documenti probanti" la destinazione d'uso legittima di un immobile, ai sensi del combinato disposto degli articoli 23-ter, comma 2, e 9-bis, comma 1-bis, del Testo Unico Edilizia.

Scopri tutto su Ingenio!

Acquisizione al patrimonio del comune: inottemperanza all'ordine di demolizione e accertamento

Attenzione a questo passaggio, perché è di notevole interesse: il Consiglio di Stato infatti rimarca che, benché la sanzione acquisitiva al patrimonio dell'ente dell'abuso edilizio, in caso di inottemperanza dell'ordine di demolizione , operi «di diritto», non è possibile prescindere dagli adempimenti formali necessari al fine di addivenire al trasferimento di proprietà, che necessita di un titolo;

Quindi, il mancato accertamento dell'inottemperanza, unitamente peraltro all’adozione di atti e/o comportamenti dell’Amministrazione incompatibili con l'esercizio di tale potestà acquisitiva, possono escludere la colpevolezza del proprietario, non determinando il trasferimento della proprietà, ferme restando le responsabilità – civili, amministrative, penali e contabili – dei funzionari dei funzionari che non hanno dato seguito al procedimento sanzionatorio secondo le scansioni temporali previste dal legislatore.

Inottemperanza all'ordine di demolizione: conseguenze, acquisizione al patrimonio comunale, sanzione pecuniaria

L'Adunanza Plenaria del Consiglio di Stato ha fornito diversi e importanti chiarimenti sulla natura dell'illecito della mancata ottemperanza all'ordine di demolizione e sul connesso atto di acquisizione al patrimonio comunale.

Scopri tutto su Ingenio!

Abuso edilizio e interesse al ricorso da parte del vicino

In ultimo, segnaliamo che Palazzo Spada si occupa dell'interesse al ricorso da parte del 'vicino' di un'opera abusiva.

Nello specifico si sottolinea come il requisito della vicinitas, quale condizione della legittimazione ad agire, è intrinseco nella qualità di condomino ma non assorbe, neppure in tale peculiare ipotesi, quello dell’interesse ad agire, che va dimostrato in concreto, anche in corso di causa; esso, tuttavia, sussiste ogniqualvolta l’intervento contestato sia una sopraelevazione, e il condomino lamenti il pregiudizio all’aspetto architettonico dell’edificio, giusta l’operatività in tali ipotesi dell’art. 1127, commi 2 e 3, c.c. operatività dell’art. 1127 c.c.

LA SENTENZA INTEGRALE E' SCARICABILE IN ALLEGATO PREVIA REGISTRAZIONE AL PORTALE