Interventi strutturali: cosa fare in presenza di titoli edilizi scaduti?

Le problematiche legate alla sicurezza degli edifici con titoli sismici scaduti sono piuttosto ricorrenti. Recentemente il parere dell'Area geologica, suoli e sismica dell'Emilia Romagna (n. 305/2024) offre alcuni chiarimenti sulle modalità da seguire in diverse situazioni, come interventi completamente o parzialmente realizzati, modifiche normative e varianti non sostanziali in presenza di titoli scaduti.

La sicurezza degli edifici con i titoli sismici scaduti

Gli interventi strutturali associati ai titoli sismici scaduti, con opere ancora da ultimare, riguardano i lavori di costruzione o di ristrutturazione finalizzati a garantire la sicurezza sismica degli edifici.

Tali lavori devono essere autorizzati tramite un titolo abilitativo, come il permesso di costruire o la SCIA (segnalazione certificata di inizio attività). Tali titoli hanno una validità temporale limitata, infatti una volta scaduti, essi possono comportare diverse problematiche e obblighi per le opere non ancora completate.

A chiarire quali siamo le procedure per il completamento degli interventi strutturali con titoli scaduti è il parere dell’Area geologica, suoli e sismica dell’Emilia Romagna n. 305/2024.

Procedure per il completamento dei lavori sismici con titoli scaduti

La gestione degli interventi strutturali legati a titoli sismici scaduti è un tema di grande rilevanza nel settore delle costruzioni, recentemente all’Area geologica, suoli e sismica è stato presentato l’interpello n. 305/2024 relativamente al parere inerente alla procedura di completamento degli interventi strutturali in caso di titoli sismici scaduti.

Il parere posto in essere riguarda le seguenti casistiche di ripresa di lavori sospesi:

• interventi strutturali completamente realizzati, analizzando la corretta procedura di chiusura in caso di interventi già completati, sia per titoli edilizi ancora in corso di validità e sia per titoli scaduti;
  
• interventi strutturali parzialmente realizzati, ove si specificano quali siano le procedure per chiudere gli interventi in corso, considerando la validità del titolo edilizio;
  
• variazioni normative per le quali si esaminano le procedure da seguire qualora la normativa tecnica vigente al momento della prima autorizzazione sia cambiata;
  
• varianti non sostanziali riguardanti il completamento di lavori strutturali con la necessità di apportare modifiche che non comportino variazioni significative della risposta strutturale globale.

Nel parere l’Area fornisce una classificazione dettagliata di tutte le casistiche di intervento che si possono riscontrare. Si riporta di seguito una sintesi di quanto emerso nel suddetto parere.

Interventi strutturali completamente realizzati

L’Area competente individua due casistiche:

• presenza di titolo edilizio in corso di validità. Qualora gli interventi strutturali sono stati completamente ultimati e il titolo edilizio è ancora valido, la procedura di chiusura richiede la comunicazione di fine lavori strutturale all’ufficio competente. Successivamente, il collaudo statico deve essere presentato entro 60 giorni, in conformità con l’art. 19, comma 3, della LR n. 19/2008. La comunicazione di fine lavori rappresenta anche il termine ultimo per la presentazione di eventuali "varianti non sostanziali" come previsto dalla DGR n. 2272/2016;
  
• presenza di titolo edilizio scaduto. In tali circostanze ci sarà l'obbligo di richiedere un nuovo titolo edilizio per il completamento delle opere non strutturali, con l'ulteriore deposito della SCEA (Segnalazione Certificata di conformità Edilizia e Agibilità, talvolta indicata come S.C.C.E.A.) entro 15 giorni dalla scadenza del titolo edilizio. La mancata presentazione della SCEA in tempo utile potrebbe comportare le sanzioni previste all’art. 26 della LR n. 15/2013.

Interventi strutturali parzialmente realizzati

Per questi interventi si dovrà valutare se:

• il titolo edilizio sia in corso di validità. Nel caso di interventi parzialmente realizzati in cui ci sia un titolo edilizio valido è quindi possibile concludere le lavorazioni strutturali previste e continuare con le opere non strutturali anche oltre la fine degli stessi lavori strutturali. Completate tutte le opere, dovrà essere presentata la SCEA (entro 15 giorni dall'effettiva conclusione delle opere e comunque entro il termine di validità del titolo originario), accompagnata tra l’altro dal collaudo o dall'attestazione di rispondenza;
  
• il titolo edilizio sia scaduto. In tali casi è necessario presentare un nuovo titolo edilizio per il completamento degli interventi. In questo caso, sarà possibile proseguire solo se l'amministrazione comunale è informata della scadenza del titolo edilizio e se sono già in fase di preparazione le pratiche necessarie per ottenere il nuovo permesso. Va precisato che il titolo edilizio di completamento dovrà specificare che le opere non strutturali restanti siano compatibili con l'autorizzazione scaduta, altrimenti potrebbe essere necessario un nuovo progetto. In assenza di una nuova richiesta di un titolo edilizio si potrebbe incorrere nell’applicazione della sanzione per la mancata conclusione dei lavori, dato che alla scadenza del titolo in essere le opere non siano state ultimate se non parzialmente.

Interventi in cui la normativa tecnica per le costruzioni considerata al momento della prima autorizzazione sia differente da quella vigente

In questo caso si dovrà valutare:

• il completamento dei lavori sic et simpliciter anche in presenza di modifiche alla normativa tecnica. Quando la normativa tecnica per le costruzioni cambia durante il periodo di realizzazione dei lavori, come accaduto nel caso dell’adozione delle NTC 2018, le opere possono comunque essere completate seguendo le normative precedenti (es. NTC 2008), purché il progetto sia stato depositato prima dell'entrata in vigore delle nuove disposizioni. Per cui, se non sono previste modifiche sostanziali al progetto originario, è possibile completare i lavori secondo la normativa precedente allegando un progetto di completamento conforme alle NTC 2008;
  
• la presenza di modifiche sostanziali alla progettazione. Queste variazioni dovranno essere in linea con la normativa tecnica vigente. Infatti, le varianti che influenzano la resistenza strutturale o l'azione sismica devono essere approvate tramite un nuovo titolo sismico, che rispetti le NTC in vigore al momento dell’esecuzione dei lavori (es. NTC 2018).

Completamento lavori con varianti non sostanziali

Viene chiarito che, qualora non sussista la necessità di apportare varianti sostanziali, la procedura prevede l’asseverazione dei lavori interrotti a causa della scadenza del titolo sismico originario. Se le modifiche non riguardino aspetti sostanziali della progettazione, come stabilito dalla D.G.R. n. 2272/2016, sarà necessario presentare un nuovo titolo di completamento che riporti in modo chiaro le opere già eseguite, quelle da eseguire e le varianti non sostanziali rispetto al progetto originario.

Completare un intervento strutturale con un titolo sismico scaduto richiede attenzione ai dettagli normativi e il rispetto di una procedura chiara per evitare sanzioni e ritardi. È essenziale seguire correttamente tutti i passaggi burocratici, come la presentazione della SCEA, dei collaudi e delle varie asseverazioni.

Se il titolo edilizio è scaduto, è generalmente necessario richiedere un nuovo permesso, ma ciò non rende le opere precedentemente realizzate automaticamente abusive, qualora siano state realizzate secondo la normativa. In ogni caso, tutti gli interventi devono essere asseverati da un professionista abilitato per garantire la conformità al titolo sismico originale, nonché eventualmente per valutare la sussistenza o meno di variazioni sostanziali.