Un'altra veranda della discordia: quando la vetrata a chiusura del balcone non può essere edilizia libera

Balconi verandati o finte pergotende formate da vetrate che chiudono balconi: ne è piena, la giurisprudenza amministrativa, di casi sul tema, ultimo fra i quali quello della sentenza 7024/2022 del 9 agosto, inerente il ricorso contro la demolizione di una vetrata composta da sedici ante, ciascuna avente un’altezza di 2,7 metri, una larghezza di 77 cm e un peso di circa 30 Kg, installate con viti di fissaggio su due guide in alluminio, collocate l’una sul pavimento e l’altra sul solaio.

Veranda, pergotenda o balcone?

Si tratta, semplificando, di una vetrata che permette la chiusura della parte semicircolare del balcone, compresa tra due pilastri: le rimanenti parti del balcone, comprese tra i pilastri (uno per ciascun lato) e il muro perimetrale sono servite da tende ermetiche trasparenti motorizzate a tutt’altezza, installate sul soffitto e in grado di raggiungere il pavimento, parimenti incluse nell’oggetto del contratto di acquisto della vetrata sottoscritto dall’odierna appellante (cfr. descrizione riportata nelle “note”) e, dunque, componenti il medesimo intervento edilizio in concreto posto in essere.

Secondo i ricorrenti, che arrivano sino a Palazzo Spada, si tratta di attività edilizia libera, ovverosia di opere di finitura di spazi esterni, per le quali non sarebbe stato necessario, ai sensi dell’art. 6, comma 1, lett. e-ter), DPR 380/2001, il previo rilascio del titolo edilizio, tenuto pure conto che la vetrata si articolava solo nella parte esterna del balcone, rimanendo, sostanzialmente, prive di chiusura le parti laterali, sulle quali erano installate due tende motorizzate.

Insomma: l’opera non integrerebbe gli estremi della veranda - implicante la presenza di serramenti intelaiati in cui l’opera viene in rilievo nella complessità dei suoi elementi costitutivi (infissi, vetro e alluminio) - emergendo semplici vetrate totalmente apribili e agevolmente smontabili senza l’ausilio di attrezzatura o di personale specializzato.

Non si farebbe questione neppure di modifica del prospetto, trattandosi, al pari della pergotenda, di opera priva di stabilità, fissità e permanenza, avente la specifica finalità di schermare il balcone dagli agenti atmosferici durante le stagioni piovose.

Parimenti, l’opera per le sue caratteristiche non potrebbe alterare la sagoma dell’edificio, creare nuova cubatura, nuove superfici o mutamento della destinazione d’uso del balcone.

Ristrutturazione edilizia: serve il permesso di costruire

Il Consiglio di Stato non è daccordo e parte osservando che, come correttamente ritenuto dal primo giudice, l’intervento edilizio per cui è causa abbia determinato la trasformazione dell’organismo edilizio preesistente, integrando gli estremi della ristrutturazione edilizia, da sottoporre al previo rilascio del titolo edilizio.

Le opere eseguite (date dall’installazione della vetrata panoramica e dalle tende motorizzate a tutt’altezza) non consentono, in particolare, di conservare gli elementi caratteristici del balcone, dando vita ad un elemento edilizio di natura diversa, configurante una veranda.

Le differenze tra balcone e veranda

Palazzo Spada la prende 'larga', precisando che:

• il balcone identifica un elemento edilizio praticabile e aperto su almeno due lati, a sviluppo orizzontale in aggetto, munito di ringhiera o parapetto e direttamente accessibile da uno o più locali interni: in ragione di tali caratteristiche e, in particolare, della sua apertura su almeno due lati, il balcone esprime sola superficie accessoria, avendo carattere di servizio rispetto alla destinazione d'uso della costruzione medesima;
• la veranda individua, invece, un locale o uno spazio coperto avente le caratteristiche di loggiato, balcone, terrazza o portico, chiuso sui lati da superfici vetrate o con elementi trasparenti e impermeabili, parzialmente o totalmente apribili; ciò a prescindere dall’utilizzo di serramenti, elemento neppure richiamato dalla definizione regolamentare: in tali ipotesi, la chiusura dell’elemento edilizio preesistente dà vita ad un nuovo ambiente stabile, caratterizzato dalla stessa destinazione d'uso della costruzione di cui fa parte, esprimendo nuova superficie lorda e generando nuova volumetria.

Tra l'altro, in alcune precedenti pronunce, il Consiglio di Stato ha avuto modo di precisare che:

• la realizzazione di un veranda con chiusura di un balcone, comportando nuovi volumi e modifica della sagoma dell'edificio, è soggetta a permesso di costruire
• le verande realizzate sulla balconata di un appartamento, in quanto determinano una variazione planovolumetrica ed architettonica dell'immobile nel quale vengono realizzate, sono senza dubbio soggette al preventivo rilascio di permesso di costruire
• la trasformazione di un balcone o di un terrazzo in veranda non costituisce una pertinenza in senso urbanistico. La veranda integra, infatti, un nuovo locale autonomamente utilizzabile, che viene ad aggregarsi ad un preesistente organismo edilizio, per ciò solo trasformandolo in termini di sagoma, volume e superficie, con la conseguenza del necessario preventivo rilascio di permesso di costruire
• ai sensi dell'art. 10, comma 1, lettera c), del TUE, le opere di ristrutturazione edilizia necessitano di permesso di costruire se consistenti in interventi che portino ad un organismo edilizio in tutto o in parte diverso dal precedente e comportino, modifiche del volume o dei prospetti. Le verande realizzate sulla balconata di un appartamento, in quanto determinano una variazione planivolumetrica ed architettonica dell'immobile nel quale vengono realizzate, sono senza dubbio soggette al preventivo rilascio di permesso di costruire in quanto queste comportano la chiusura di una parte del balcone con conseguente aumento di volumetria e modifica del prospetto. Pertanto va escluso che la trasformazione di un balcone o di un terrazzo in veranda costituisca una pertinenza in senso urbanistico. La veranda integra un nuovo locale autonomamente utilizzabile il quale viene ad aggregarsi ad un preesistente organismo edilizio, per ciò solo trasformandolo in termini di sagoma, volume e superficie.

Se la veranda chiude il balcone...

In definitiva, si evidenzia che, nel caso di specie, la vetrata installata dall’odierna appellante ha permesso la chiusura del balcone.

Si fa, infatti, questione di ante in vetro di altezza pari a 2,7 metri, installate su due guide in alluminio, collocate l’una sul pavimento e l’altra sul solaio: sicché, attraverso la chiusura delle ante, si realizza la corrispondente chiusura (dal pavimento al solaio) della porzione del balcone interessato dalla relativa installazione, da pilastro a pilastro.

Unitamente alle ante in vetro, sono state installate anche due tende motorizzate a tutt’altezza, in grado di raggiungere il pavimento, tali da permettere la chiusura della rimanente parte del balcone, compresa tra i due pilastri (uno per ciascun lato) e il muro perimetrale dell’edificio.

Le opere non sono meramente funzionali alla protezione dagli agenti atmosferici, in quanto non si limitano a fornire riparo temporaneo dal sole, dalla pioggia, dal vento o dall'umidità per rendere maggiormente gradevole - per un maggior periodo di tempo - la permanenza presso un ambiente che comunque rimane esterno (in quanto aperto su almeno due lati), bensì consentono la chiusura integrale del balcone, in tale modo creando un ambiente assimilabile (seppure non identico) a quello interno.

In questo modo, è stata mutata la natura dell’elemento edilizio, transitato da balcone a veranda, non facendosi più questione di un elemento aperto nei lati e, dunque, servente rispetto alla destinazione della costruzione, bensì di un elemento chiuso attraverso l’azione combinata della vetrata e delle tende motorizzate, configurante un nuovo vano idoneo sia a generare maggiore superficie lorda e volumetria, sia ad alterare la sagoma dell’edificio (ossia la conformazione planivolumetrica della costruzione e il suo perimetro, considerato in senso verticale e orizzontale, ovvero il contorno che viene ad assumere l'edificio, ivi comprese le strutture perimetrali con gli oggetti e gli sporti) e il suo prospetto (ossia gli sviluppi in verticale dell'edificio e quindi la facciata dello stesso – Consiglio di Stato, sez. II, 18 maggio 2020, n. 3164 e sez. VI, 6 febbraio 2019, n. 902).

In conclusione, l’intervento edilizio complessivamente eseguito dall’odierna ricorrente permette di realizzare la chiusura integrale del balcone, in tale modo trasformando uno spazio aperto in un ambiente chiuso, idoneo ad esprimere maggiore volumetria e superficie lorda, oltre che ad alterare la sagoma e il prospetto dell’edificio cui accede.

I valori termici non contano

In ultima istanza, si sottolinea che non potrebbe neppure valorizzarsi l’inidoneità della vetrata a garantire lo stesso valore termico dei serramenti.

Ciò che contraddistingue la veranda e consente la sua sussumibilità sotto la categoria degli interventi di ristrutturazione edilizia - richiedenti il previo rilascio del permesso di costruire - è la realizzazione di un ambiente (anziché identico) assimilabile a quello interno all’abitazione, in ragione della trasformazione di un elemento accessorio aperto in uno spazio chiuso; ciò, prescindendo dall’eventuale diversità dei valori termici, energetici o di isolamento acustico, che, anche ove non coincidenti con quelli degli ambienti ab origine residenziali, non impedirebbero di configurare, comunque, un ambiente chiuso e, dunque, abitabile per la conformazione tecnica dell’opera e il risultato prodotto dalla sua installazione (chiusura del balcone), pure ove ciò sia stimato possa avvenire soltanto in corrispondenza di alcuni periodi dell’anno.