Condominio: le regole sul custode dei beni e dei servizi comuni. Chi paga un danno provocato da diversi soggetti?

Come funziona il ruolo di custode dei beni e dei servizi comuni in condominio? E in caso di danni causati/partecipati da altri soggetti esterni al condominio, di chi è l'obbligo di risarcimento?

A queste, interessanti e gettonate domande risponde la Cassazione nella recente ordinanza n.7044 del 12 marzo scorso, riferito a un caso molto particolare: il proprietario di alcune unità immobiliari aveva citato in giudizio il condominio per infiltrazioni provenienti dalle parti comuni, e dai rilievi effettuati dal CTU era emerso che i danni erano stati causati non solo dalla cattiva manutenzione dell’impianto di smaltimento delle acque e del campo da tennis, ma anche dalla mancata impermeabilizzazione di due giardini privati, appartenenti ad un altro soggetto estraneo al condominio.

La Corte d'Appello aveva quindi respinto la richiesta di risarcimento in quanto, a suo dire, il condominio non poteva farsi carico anche dei danni non causati dalla sua condotta. Anche se il condominio avesse eseguito la corretta manutenzione dell’impianto di smaltimento delle acque e della superficie del campo da tennis, in definitiva, si sarebbero comunque verificate delle infiltrazioni a causa dei giardini.

Le regole sui danni in condominio

La Cassazione ribalta quanto affermato in primo e secondo grado accogliendo il primo motivo di ricorso, dove si deduce la violazione dell'art. 2055 c.c. e si assume che la Corte d'appello avrebbe errato nel non ritenere che il danno per la inutilizzabilità dei locali della società ricorrente dovesse solidalmente imputarsi sia al Condominio sia ai proprietari dei due giardini privati sovrastanti.

Queste le indicazioni della Corte suprema:

• il condominio di un edificio, quale custode dei beni e dei servizi comuni, è obbligato ad adottare tutte le misure necessarie affinché tali cose non rechino pregiudizio ad alcuno, e risponde in base all'art. 2051 c.c. dei danni da queste cagionati alla porzione di proprietà esclusiva di uno dei condomini, ancorché tali danni siano causalmente imputabili altresì al concorso del fatto di un terzo (quale, nella specie, l'omessa manutenzione a sua volta ascrivibile ai proprietari dei due giardini privati di proprietà esclusiva);
• nel 'nostro' caso, si prospetta la situazione di un medesimo danno (da infiltrazioni all'immobile sottostante), provocato da più soggetti per effetto di diversi titoli di responsabilità (la responsabilità del condominio per la custodia dei beni e dei servizi comuni e la responsabilità dei singoli proprietari per la custodia delle unità immobiliari a loro appartenenti), il che dà luogo ad una situazione di solidarietà impropria, in quanto relativa a rapporti eziologicamente ricollegati a distinti titoli extracontrattuali;
• la conseguenza della corresponsabilità in solido, ex art. 2055 c.c., comporta tuttavia che la domanda del proprietario dell'appartamento danneggiato va intesa sempre come volta a conseguire per l'intero il risarcimento da ciascuno dei coobbligati, in ragione del comune contributo causale alla determinazione del danno. Al condomino che abbia agito chiedendo l'integrale risarcimento dei danni solo nei confronti del condominio, come fatto nel caso in esame, il risarcimento non può perciò essere negato in ragione del concorrente apporto casuale colposo imputabile a singoli condomini proprietari individuali di unità immobiliari, applicandosi in tal caso non l'art. 1227, comma 1, c.c., ma l'art. 2055, comma 1, c.c., che prevede, appunto, la responsabilità solidale degli autori del danno. Né la concorrente mancata manutenzione di porzioni di proprietà solitaria è equiparabile alla condotta di un terzo idonea a negare la responsabilità oggettiva del condominio quale custode dei beni e dei servizi comuni ex art. 2051 c.c., a meno che essa, rivelandosi autonoma, non risulti dotata di efficacia causale esclusiva nella produzione dell'evento lesivo.

Per questi motivi, quindi, in caso di danni, causati da beni e servizi comuni, il condominio deve sempre risarcire il condomino danneggiato. L’obbligo di risarcimento vale anche quando a causare il danno hanno partecipato altri soggetti esterni al condominio, caso nel quale il condominio può poi rivalersi sul corresponsabile del danno.

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